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揭密2006年房價“且調(diào)且漲”
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-12-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2006年，中國政府從調(diào)結(jié)構(gòu)、征稅收、控土地、緊信貸等環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)，力度之大前所未有。盡管樓市也“出現(xiàn)了一些積極的變化”，但收效與預期差距尚遠。有專家形容：2006的房價“且調(diào)且漲”。其原因主要有：
其一，地價上漲推高房價預期。今年，各地“地王”、“樓王”頻現(xiàn)。9月上旬，上海市浦東新區(qū)花木地塊報出58.89億元，創(chuàng)歷史紀錄。按此計算，樓板價就高達11300元／平方米，而離它不遠處的新樓盤均價為9700元/平方米。杭州、南京、廣州、深圳等地的地價也都越拍越高。
事實上，“地王”的誕生意味著這一地區(qū)的房價有了一個新的標桿，繼續(xù)攀升。復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說，開發(fā)商正是利用了這一點，制造房價上漲預期，結(jié)果房價的漲幅比地價的增幅還大。
其二，需求“人為過�！保苯永績r。今年以來，全國除長三角地區(qū)樓市供求關(guān)系有所緩和外，其他房價漲幅居高不下的城市，供小于求的局面沒有改變。業(yè)內(nèi)人士分析，造成需求過剩的因素主要有：保障不到位，大量中低收入者被裹挾進房市；投資手段匱乏，買房仍是多數(shù)手有余錢者的理財方式。
北京師范大學金融研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報告》指出，根據(jù)東部地區(qū)商品房均價和人均收入，70%的城市居民沒有購買新房的能力。房價的持續(xù)上漲造成廣大中低收入者超越個人經(jīng)濟能力地恐慌性跟風。
美聯(lián)物業(yè)顧問姚濱說，銀行存款利率低，房價的持續(xù)上漲刺激了投資熱情。由市場“看漲”預期拉動起來的套利需求，實際上是金融市場上保值增值手段缺乏的表現(xiàn)。
城市化加速引發(fā)大規(guī)模被動性需求也是導致住房消費居高不下的另一個因素。盡管今年城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模得到了控制，但總量還是不小。例如2006年，上海世博園區(qū)動遷1.8萬戶居民，軌道交通前期動遷1.3萬戶居民。
其三，銀行放寬貸款條件，為樓市購買力提供支撐。獲取存貸款利差仍是國內(nèi)銀行盈利的主要模式，收益穩(wěn)定、壞賬率相對較低的個人住房貸款業(yè)務成了各銀行爭奪的焦點。
下半年，先是五大銀行對優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠房貸利率，隨后，光大、興業(yè)、深發(fā)展等股份制銀行紛紛推出鼓勵房貸的新措施，如調(diào)整固定利率標準、以存抵貸、放寬借款人年齡限制等。
分析人士指出，資金成本的低廉，讓一些投資者敢于借用銀行資金作為個人理財?shù)呢攧崭軛U。
其四，“房地產(chǎn)勢力”導致調(diào)控政策懸空。業(yè)內(nèi)人士分析，中國經(jīng)濟高速增長、城市化進程加快、人民幣升值和國內(nèi)貨幣流動性過剩，這些確是房價走高的因素，但主導因素還是強大的“房地產(chǎn)勢力”—一些地方政府、有關(guān)部門、部分開發(fā)商和金融機構(gòu)以及房地產(chǎn)食利者綜合作用的結(jié)果。
一些地方言行不一，嘴上談“調(diào)控”，暗里在托市，在房價問題上喜高恐低。有的地方政府與市場的邊界至今沒有厘清。
中國政府要求各地住房結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃必須在2006年9月底完成，但全國65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市未按時公布住房建設(shè)規(guī)劃。一定程度上，住房保障體系的缺失，正是開發(fā)商仍死守高房價、樓市“且調(diào)且漲”的關(guān)鍵原因所在。
業(yè)內(nèi)專家指出，正是上述市場和非市場的四大原因助推房價“且調(diào)且漲”。
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