距離2006年結(jié)束還有幾天，從目前的數(shù)據(jù)來看，全國大部分城市房地產(chǎn)業(yè)無論交易量，還是交易面積都在下降，深圳也不例外。

　　一手市場供需均下降價格漲三成

　　根據(jù)美聯(lián)深圳市場研究部的統(tǒng)計，2006年1-11月深圳一手房成交金額為580.46億元，同比2005年1-11月559.66億元上漲3.72%。同期成交宗數(shù)和成交面積分別為66980宗和632.64萬平方米，同比2005年1-11月的89454宗和804.29萬平方米減少25.12%、21.34%。本年度成交金額的上漲主要是由于房價飛漲帶來的，而非成交量的增加。在新增面積方面，2006年1-11月深圳一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為6201781.6平方米，占同期深圳一手房批準(zhǔn)預(yù)售面積的91.43%。同比2005年一手住宅6466642.43平方米減少4.1%。2006年1-11月一手住宅新增供給套數(shù)為62008套，同比2005年71444套減少13.21%。綜上，2006年1-11月一手住宅的供給和需求同比去年均呈現(xiàn)下降的局面，預(yù)示著深圳樓市進入盤整期。

　　盡管一手住宅供需均下降，但價格卻同比上漲了超過三成。2006年1-11月深圳一手房均價為9175.18元／平米，同比2005年1-11月6958.42元／平米上漲31.86%。深圳的房價高或不高，用不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)會得出不同的結(jié)論。但房價升幅過猛，卻是個不爭的事實。關(guān)內(nèi)新項目有限，價格自然不會降低。這樣的溢出效應(yīng)帶動了關(guān)外房價，加上關(guān)外項目自身的炒作，價格被抬高甚至出現(xiàn)泡沫的成分。由于市場自身的價格盤整，目前房價增幅已趨緩。

　　二手樓租金售價比拉大

　　2006年1-11月美聯(lián)三級市場成交均價與同比走勢可以看到，2006年除了2月份之外，其余各月的成交均價同比均有20%以上的漲幅，其中7月以及10月的成交均價同比漲幅接近40%。全年成交均價為8300.60元／平方米，同比上漲24.2%。橫向比較上海的二手房指數(shù)下跌的情況，深圳二手房價何以能夠出現(xiàn)如此的高漲情緒呢？美聯(lián)物業(yè)深圳市場研究部認(rèn)為，二手房價出現(xiàn)如此快的上漲，一手價格的上漲有很大的原因。以南山區(qū)為例，自2005年底其價格出現(xiàn)突破性上漲之后，南山中心片區(qū)以及蛇口片區(qū)的二手房成交均價亦出現(xiàn)了大幅上漲。以美聯(lián)物業(yè)選取的藍籌物業(yè)鈺龍園為例，2005年11月份其成交均價為7228.20元／平方米，2006年10月其成交均價已經(jīng)上升到9069.80元／平方米，漲幅達到25.5%，與2005年年底至今的一手房價呈正比走勢。其次，在目前二手市場供需不平衡的大環(huán)境下，針對二手交易環(huán)節(jié)的稅收政策對業(yè)主放盤價格的促升。

　　盡管成交價上漲兇猛，但是從租賃市場上看，卻看不到一點"兇猛"的影子。美聯(lián)藍籌物業(yè)監(jiān)控顯示，深圳整體2006年租金水平基本與2005年持平。美聯(lián)研究部認(rèn)為，價格的過快上漲各方面過多的炒做應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任，這些炒家也是造成樓市泡沫化的責(zé)任人之一；而租金持續(xù)平穩(wěn)也說明了普通居民的承受能力有限，其收入情況并沒有隨著房價上漲而增加。

　　關(guān)外成交趕超關(guān)內(nèi)

　　關(guān)外由于土地資源豐富、價格洼地優(yōu)勝、規(guī)劃前景和追漲效應(yīng)，使得關(guān)外成交在一手市場上成為主力；二手整體上與關(guān)內(nèi)二分天下。關(guān)外土地樓面地價目前平均在3000元／平米以上，加上高層建安成本、人力成本、營銷費用和社會平均利潤率等，靜態(tài)售價起碼為7000元／平米以上。從成本法角度考慮，要使得拍賣土地上建造的商品房樓價短期內(nèi)下調(diào)有一定困難。盡管價格上漲，但由于新增商品房主要集中在關(guān)外，導(dǎo)致關(guān)外繼續(xù)成為一手房成交的主戰(zhàn)場。

　　11月二手市場上，關(guān)外的龍崗、寶安兩區(qū)成交套數(shù)甚至占據(jù)了全市成交套數(shù)的65%，一洗往日為關(guān)內(nèi)成交附庸的頹態(tài)，一躍而成目前深圳二手樓市的主宰。美聯(lián)物業(yè)深圳市場研究部認(rèn)為，造成目前這種情況有以下幾個因素：首先，關(guān)外一手樓市在2004年后開始崛起，目前二手樓市的發(fā)展亦是情理之中；其次，由于關(guān)內(nèi)房價的快速上漲，使得購房者選擇價格相對較低的關(guān)外二手樓；再次，自2005年以來，關(guān)外一手樓市均價也出現(xiàn)了較大的上漲，隨著調(diào)控的進一步深入，一些投資者出于對未來前景的擔(dān)憂的因素開始集中放盤。從目前寶安區(qū)的掛牌情況上看，多是位于寶安中心區(qū)的天悅龍庭、尚都等新盤，可見這些片區(qū)的炒風(fēng)之盛。炒家云集在一時可促進所在片區(qū)的樓市發(fā)展，而長期卻并非利好。

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