引進(jìn)經(jīng)營模式變了味：房地產(chǎn)商造就產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)　

　　10年前，產(chǎn)權(quán)式酒店開始在我國出現(xiàn)，并獲得了較快發(fā)展。目前，在北京、上海500家�！�

　　我國的產(chǎn)權(quán)式酒店是借鑒國外時權(quán)酒店概念，形成的一種房地產(chǎn)開發(fā)與旅游業(yè)結(jié)合的全新經(jīng)營模式。　

　　1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店業(yè)者，在全球首次進(jìn)行酒店時權(quán)經(jīng)營，即向旅客出售在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，但這種經(jīng)營模式引進(jìn)到我國時，內(nèi)涵卻發(fā)生了變化：在國外，時權(quán)酒店從本質(zhì)上講是旅游產(chǎn)品而非房地產(chǎn)產(chǎn)品，由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)，而我國的產(chǎn)權(quán)酒店則不僅要求投資者買斷時段，還需進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商將酒店分割成許多獨(dú)立單元產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托給酒店經(jīng)營者獲取投資回報(bào)，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)�！�

　　之所以會出現(xiàn)這樣的變化，是因?yàn)閲�外時權(quán)酒店的開發(fā)者本身就是酒店經(jīng)營者，而我國率先進(jìn)入產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營領(lǐng)域的卻是房地產(chǎn)開發(fā)商，目前，這一行業(yè)的開發(fā)者以房地產(chǎn)開發(fā)商為主體�！�

　　上世紀(jì)90年代中期，在海南省出現(xiàn)了我國最早的一批產(chǎn)權(quán)式酒店，當(dāng)時因?yàn)橐恍┰诜康禺a(chǎn)泡沫中被套牢的開發(fā)商急于套現(xiàn)，就引入產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營概念，換個包裝以促銷房地產(chǎn)�！�

　　因此，我國的產(chǎn)權(quán)式酒店往往形成開發(fā)商、酒店管理商和投資者三個利益主體，形成錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系。　

　　產(chǎn)權(quán)式酒店的誘人“餡餅”屢屢成為陷阱　

　　作為一種新型的房產(chǎn)投資和旅游消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)酒店在中國出現(xiàn)并具備規(guī)模后，備受投資者關(guān)注，成為繼證券、房地產(chǎn)后，又一重要的風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域。　

　　但是產(chǎn)權(quán)式酒店在我國往往成為房產(chǎn)開發(fā)商借以融資的一種方式，開發(fā)商借此盤活資產(chǎn)。海南及一些城市的爛尾樓或是位置偏僻的樓盤經(jīng)過策劃后，大多定位為星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店或產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，并且絕大多數(shù)項(xiàng)目都采取了售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就不排除夾雜著大量的短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為�！�

　　因此，在產(chǎn)權(quán)酒店的實(shí)際運(yùn)作中，不少項(xiàng)目出現(xiàn)了問題：一些開發(fā)商將酒店客房售出后，酒店運(yùn)營困難，在售房時承諾給業(yè)主的回報(bào)不能兌現(xiàn)；一些開發(fā)商在獲取了巨額房產(chǎn)銷售利潤后，對酒店的運(yùn)營置之不理，令許多產(chǎn)權(quán)酒店陷入困境。　

　　記者在全國產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇上了解到，當(dāng)前我國產(chǎn)權(quán)酒店領(lǐng)域存在的主要弊端還包括：　

　　虛假宣傳。為了能夠盡快把手中項(xiàng)目銷售出去，牟取暴利，一些開發(fā)商以各種夸張、溢美之詞包裝宣傳項(xiàng)目，虛構(gòu)回報(bào)率，吸引投資者購買酒店產(chǎn)權(quán)�！�4萬元連一套一居室都買不到，卻能使你成為擁有產(chǎn)權(quán)的五星級酒店的主人，每年可獲得10%-30%的回報(bào)�！边@是我國最早推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目“南海傳說”的廣告詞，許多投資者就是在這樣的廣告語吸引下，成了被“南海傳說”套牢的業(yè)主，至今一分錢回報(bào)都沒拿到，而原來的開發(fā)商早已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，業(yè)主們打官司都找不到對象。　

　　價格偏高。據(jù)了解，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般起價在20萬到40萬元之間，首付相當(dāng)于人民幣6萬多元，而國際市場分時度假產(chǎn)品的平均價格約為8000美元�！�

　　市場無序。產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展商大多盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上，酒店成了半拉子工程，不能按期投入經(jīng)營，更談不上給投資者的回報(bào)�！�

　　海南泰達(dá)度假交換有限公司副總經(jīng)理凌云認(rèn)為，部分產(chǎn)權(quán)酒店拋出了高達(dá)８％以上的固定回報(bào)，稱只要交齊首付款，用回報(bào)便足夠交付銀行按揭，但事實(shí)上能做到固定回報(bào)的產(chǎn)權(quán)酒店很少，這使得開發(fā)商和投資者之間糾紛不斷。目前，在�？�、三亞、青島、成都等地，都有產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商被業(yè)主起訴�！�

　　產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)發(fā)展應(yīng)加強(qiáng)制度建設(shè)　

　　全國產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇主辦機(jī)構(gòu)上海友擇投資咨詢有限公司董事長張濤認(rèn)為，隨著城市可供應(yīng)土地資源和傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會的逐漸減少，以及住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域，在休閑度假旅游已成為國際旅游重要部分和國民經(jīng)濟(jì)重要支柱的背景之下，我國休閑度假旅游房地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，尤其在沿海地區(qū)和旅游資源較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，以產(chǎn)權(quán)式酒店為主要模式的旅游房地產(chǎn)市場未來將會獲得良好的發(fā)展機(jī)會�！�

　　由于產(chǎn)權(quán)酒店兼具旅游、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理等諸多行業(yè)要素特征，無法按傳統(tǒng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)歸口管理，因此，應(yīng)盡快解決產(chǎn)權(quán)式酒店的法律地位與行業(yè)規(guī)范化管理問題。在法律、政策、稅收、營銷、管理等各個層面上都需要進(jìn)行制度建設(shè)，以促進(jìn)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)的健康發(fā)展�！�

　　專家認(rèn)為，我國產(chǎn)權(quán)酒店行業(yè)制度建設(shè)具體內(nèi)容應(yīng)該包括：　

　　完善產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商信用監(jiān)督機(jī)制。產(chǎn)權(quán)式酒店在國外流行已有三十年左右，它處于比較完備的信用體系和成熟的市場運(yùn)行環(huán)境下，而國內(nèi)在法律法規(guī)不完善的情況下又尚未建立起相應(yīng)的信用體系，極易把產(chǎn)權(quán)酒店的投資屬性變?yōu)橥稒C(jī)，從而滋生不應(yīng)有的糾紛。在產(chǎn)權(quán)交接后的經(jīng)營管理監(jiān)督以及分紅、免費(fèi)入住、優(yōu)惠消費(fèi)等環(huán)節(jié)，可能因?yàn)椴煌该�、不�?guī)范極易發(fā)生開發(fā)商、管理人與業(yè)主間的沖突，現(xiàn)行的《物業(yè)管理辦法》難于保護(hù)投資者的利益。因此，目前對產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商、經(jīng)營者信用進(jìn)行有效監(jiān)督是產(chǎn)權(quán)式酒店市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。　

　　明晰產(chǎn)權(quán)定義。目前的產(chǎn)權(quán)酒店充其量只是產(chǎn)權(quán)客房，從功能來說，酒店是個具有綜合服務(wù)功能的經(jīng)營實(shí)體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)客房并無住宅或酒店的獨(dú)立使用功能。目前，產(chǎn)權(quán)酒店共用部位的所有權(quán)屬性不明確，客房出售后，酒店配套設(shè)施的所有權(quán)屬于誰還存在爭議。因此，與會代表呼吁政府有關(guān)部門就酒店產(chǎn)權(quán)證辦理的細(xì)則和酒店產(chǎn)權(quán)分割制定詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)�！�

　　規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。首先要規(guī)范產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商、酒店管理方和業(yè)主三者的利益關(guān)系和責(zé)任關(guān)系；其次要完善開發(fā)商的市場準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制，投資商的實(shí)力應(yīng)有審核程序，避免一些開發(fā)商賺一把就跑，在實(shí)際操作上，應(yīng)要求開發(fā)商必須持有一定比例的酒店產(chǎn)權(quán)，這樣開發(fā)商和酒店始終保持著一定的關(guān)系。

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