2006年，中國的樓市一方面調(diào)控措施可以說是不斷出臺，另一方面市場房價的漲勢卻依然不變。那么進入2007年之后，房地產(chǎn)市場又會出現(xiàn)一些什么變化呢？這是當(dāng)前大家十分關(guān)心的話題。

    政策面依舊不寬松

    回顧過去是為了更好地展望將來，2007年房地產(chǎn)市場究竟會如何變化肯定也是一個大家非常關(guān)心的話題。要回答這個問題，我們首先要對2007年的政策面有一個判斷，因為大家都知道這樣的道理，任何一個市場的趨向首先還是要看相關(guān)政策冷暖。綜合各方面的動向分析，今年政策面的調(diào)控仍然不會放松，并且呈現(xiàn)出逐漸加緊和收縮的態(tài)勢。

    值得引起我們注意的是，央行不久前公布的《2006年中國金融穩(wěn)定報告》首次以專欄形式對房價下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險做出預(yù)警。報告指出，在房價攀升和房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況下，需關(guān)注房地產(chǎn)價格波動帶來的潛在風(fēng)險，另外此前召開的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)把房地產(chǎn)作為了2007年調(diào)控的重點。而從當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)實形勢來看，政府的調(diào)控效應(yīng)雖然有所體現(xiàn)，但房價上漲趨勢以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務(wù)院更是組織多部委赴全國檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實情況和調(diào)控效果，相信2007年將進一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度。

    專家認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)調(diào)控會主要集中在四個方面：首先應(yīng)該是抑制投資過快增長和房價過快上漲。如果房價過高及房地產(chǎn)收益過高，必然會吸引社會上各種資源紛紛涌入房地產(chǎn)市場，引致房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資沖動增加，誘發(fā)全面的新一輪投資過熱；其次是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次的住房保障體系；三是強化市場監(jiān)管，加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的全程監(jiān)管，加大對違法違規(guī)案件的查處力度，嚴(yán)厲查處那些囤積房源、哄抬房價、渾水摸魚的奸商。四是強化政策的執(zhí)行力度，落實中央調(diào)控政策，提高執(zhí)行力，需要從制度上規(guī)范地方政府的行為，切斷其與房地產(chǎn)業(yè)過于緊密的聯(lián)系。

    中國社科院金融研究所研究員易憲容明確表示，2007年房地產(chǎn)市場仍是政策市，他認(rèn)為，如果延續(xù)2006年的房地產(chǎn)市場政策的話，將會在圍繞改變房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個思路下繼續(xù)深化調(diào)控。 　左右夾擊中求生存

    那么在宏觀調(diào)控的背景下，2007年房地產(chǎn)市場的態(tài)勢又會如何呢？記者覺得用一句話來概括可以說是頗為貼切，那就是市場在左右夾擊中求生存。

    在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產(chǎn) 開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型(將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜)的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。同時我們必須看到的是，被旺盛需求推高的房價，在2007年仍將面臨一系列新的上漲壓力，而來自宏觀調(diào)控對房價的控制亦將加大力度，兩廂夾擊之下，今年的房地產(chǎn)形勢將更加動蕩和復(fù)雜多變。

    近日，記者就碰到不少熟人，他們向記者打聽有無關(guān)于房價的"內(nèi)幕"消息。為此記者采訪了北京、上海、廣州的多位專家，從中我們可以得出這樣一個觀點，那就是2007年房價的漲幅將會得到控制，市場也可能出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，但并不可能出現(xiàn)大的下跌。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員廖英敏認(rèn)為："至少，在2007年上半年之前，房價不會下跌。"她認(rèn)為，由于北京市場的剛性需求非常強勁，同時供需之間也存在一定的差距，因此在2007年房價上漲局勢難以改變。而能夠改變的是房價的上漲幅度。她觀察到，從2006年下半年開始，北京的房價上漲幅度開始減弱，在政策的作用下，這種趨勢會保持下去，因此可以預(yù)測，在2007年，北京房價的上漲水平要比2006年低。

    對于上海市場，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，上海的房價雖然在2006年出現(xiàn)了微調(diào)，但這是正常的周期性調(diào)整，由于巨大剛性需求的支撐，房價調(diào)整幅度不大，在2007仍然保持這種態(tài)勢。不過，如果具體到各個區(qū)域，尹伯成認(rèn)為應(yīng)該區(qū)別對待，如市中心區(qū)域由于供應(yīng)量的持續(xù)減少，因此在2007年價位會堅挺一些，回調(diào)幅度不大，而外圍區(qū)域則由于此前的購買力透支，可能出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。

    廣州的房價在2006年出現(xiàn)了不小的漲幅，那么2007年會出現(xiàn)怎樣的變化呢？當(dāng)?shù)氐膶＜页霈F(xiàn)了兩種聲音。看空派認(rèn)為在2007年房價會出現(xiàn)回調(diào)，廣州知名房產(chǎn)專家韓世同在接受記者采訪時表示，廣州的房價經(jīng)過近兩年的強勁上漲之后，已經(jīng)處于高位，因此在2007年將會盤整。他表示，目前廣州的房價已經(jīng)只是少數(shù)高收入者所能承受，這樣的樓市是非常危險的，而同時由于限制外資的進入，勢必使得高位運行的態(tài)勢難以持續(xù)，因此他判斷房價將會出現(xiàn)小幅的回落。但是看多派卻認(rèn)為廣州的房價依然會保持溫和上漲的態(tài)勢，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會市場研究室主任黃福新認(rèn)為，由于廣州是一個開發(fā)性的城市，外來人口較多，同時由于本地經(jīng)濟實力不斷增強，因此廣州的房價不會出現(xiàn)回落跡象，在2007年繼續(xù)保持上漲的局面�！「鞯厥袌鋈杂胁町�

    從目前來看，中國房地產(chǎn)市場的區(qū)域化特征正表現(xiàn)得越來越明顯，也就是各地市場的表現(xiàn)會出現(xiàn)較大的差異，而這一點也會在2007年進一步地體現(xiàn)出來。這種狀況也是由多方面因素造成的，比如地區(qū)發(fā)展的不平衡，所處的市場周期不一樣，面臨的政策條件和機遇也有差異等等。

     北京房價在2006年出現(xiàn)了強勢上漲態(tài)勢，上漲幅度超過全國平均水平。這種現(xiàn)象表明，在2007年內(nèi)，平抑房價已經(jīng)成為北京市政府的當(dāng)務(wù)之急。廖英敏認(rèn)為，北京將會加大控制房價上漲的力度。這主要從兩個方面入手，首先是打擊投資性需求，再就是收緊銀根，如近期傳出的對大面積物業(yè)征收"保有稅"，以及已經(jīng)出臺的未封頂樓盤禁貸令等，都是出于這方面的目的。

    而上海則是在調(diào)整中趨向深化，尹伯成認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向?qū)⒁苑�(wěn)為主，穩(wěn)中有微調(diào)。他認(rèn)為上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入周期性調(diào)整的范圍。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海的房價在2006年前三季度一直處于下跌通道，房屋銷售價格下降幅度達到了6.4%(分別為2.5%、2.8%、1.1%)。在尹伯成看來，這是上海房地產(chǎn)市場處于周期性調(diào)整的具體表現(xiàn)形式，而這種趨勢還將延續(xù)一段時間，至少到2007年底。此外，在2007年，隨著深化對原有政策的執(zhí)行，上海將會出現(xiàn)大量面積小于90平方米的物業(yè)，這對于普通收入家庭來說是福音。

    廣州的情況比較特殊，將會以促進供需平衡為主旋律。這個地區(qū)的市場在2006年的1～7月份，房價出現(xiàn)快速上漲情形，雖然在8、9、10三個月內(nèi)出現(xiàn)回調(diào)，但在11、12月份又有所回升，因此總體來看2006年房價還是上漲的態(tài)勢，韓世同認(rèn)為年漲幅在20%～30%之間。而針對廣州此前地根緊縮的局面，廣州市場供需之間存在不小缺口，而滿足普通購房者需求的物業(yè)不多。因此，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會市場研究室主任黃福新認(rèn)為，2007年廣州將會在加大市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，嚴(yán)格執(zhí)行"90、70"政策(即新開工項目90平方米以下的物業(yè)占總量的70%)，來滿足中低收入者的需求。結(jié)構(gòu)調(diào)整逐漸顯現(xiàn)

    對于房地產(chǎn)市場，很多人一般都會把目光集中在房價上，而通過以上的分析我們可以看出，未來市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整將會是非常重要的一個方面，政策的作用會慢慢地顯現(xiàn)出來。

一是2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，國六條和國十五 條的導(dǎo)向就是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。2007年的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。

    二是房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整，值得注意的是，2006以來定金及預(yù)收款首次出現(xiàn)了負(fù)增長，這反映出的現(xiàn)實是房地產(chǎn)預(yù)銷售同比開始出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)企業(yè)未來資金回籠的壓力在加大。而政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力不容小視，不少企業(yè)就會面臨一定的風(fēng)險。另外，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化。在這種情況下房地產(chǎn)行業(yè)"強者恒強"的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。

    三是當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，可以這樣認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則2007年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。

    多重懸念值得關(guān)注

    不過在這一年中樓市仍然面臨著許多不確定因素，多重懸念也值得大家多加留意。

    首先，2007年是否會有新的調(diào)控措施出臺。對此中原地產(chǎn)認(rèn)為，政府對于宏觀調(diào)控正漸趨理性，可謂是"步步為營，穩(wěn)步向前推進"。雖說具體實施的準(zhǔn)確時間還未公布，但是預(yù)計也不會是空穴來風(fēng)，2007年中上旬起應(yīng)該會有政策陸續(xù)跟進。比如像征收物業(yè)稅的呼聲日漸高漲，所謂的保有稅其實就是物業(yè)稅的"變種"。一個越來越普遍的共識是，由于物業(yè)稅遲遲不出臺，客觀上助長了房地產(chǎn)暴利和投機行為的盛行。房屋持有的低成本不僅引發(fā)購房者"貪大求闊"，更直接導(dǎo)致多套房屋持有者待價而沽，造成北京等地二手房市場房源充足，卻交易嚴(yán)重低迷的怪現(xiàn)象。

    其次，政策執(zhí)行力能否得到切實加強。在飛漲的房價和膨脹的房地產(chǎn)業(yè)中，部分地方政府近年來扮演的"角色"耐人尋味：由于自身利益和眼前利益，過多過深地介入房地產(chǎn)業(yè)，往往置中央的部署于不顧，使調(diào)控政策的"執(zhí)行力"大打折扣。政策分析人士認(rèn)為，從2006年9月的國家十部門聯(lián)合檢查各地調(diào)控效果，到即將開展的專項督查，表明中央政府問責(zé)的"劍鋒"已明確指向"政策執(zhí)行力"。

    另外，90平方米住宅會以何種"面目"出現(xiàn)也是一個大家頗為關(guān)心的話題。從目前來看，在一些大城市的中心城區(qū)等這一政策的實施還有不小的難度，另外在房型設(shè)計上也存在著不少難題，所以現(xiàn)在有不少開發(fā)商都抱著"等著看"的心態(tài)。而在2007年隨著不少地塊建設(shè)的逐漸明朗化，我們也有了目睹這一變化的機會。另外大房型住宅未來會何去何從，同樣也是一個值得大家觀察和留意的方面。購房者需以靜制動

    總體來看，2007年的樓市還將在調(diào)控發(fā)展，與此同時也充滿了不少變數(shù)值得我們期待。對于投資者來說就要以靜制動，注意留意政策面和市場的變化，以便能夠做出正確的投資抉擇。

    從這一點來說，投資者也需要用以變應(yīng)變的心態(tài)來應(yīng)對未來的樓市。未來的市場無疑是在不斷地變化著的，而每一個變化所產(chǎn)生的影響又是有所不同的，政策的變動會對人們的投資行為產(chǎn)生收縮，而房價與租金的變動也會對投資的收益產(chǎn)生影響，區(qū)域的變動也將成為人們購房選擇時的重要參考因素。面對新的變化，我們的投資行動也需要有許多新的理念，在具體的執(zhí)行過程中也要運用許多新的方式。

    其實歸根到底，目前出臺一系列調(diào)控政策雖然目標(biāo)直指投資性購房，然而其中我們要認(rèn)識到的是，這些政策同樣也會對自住購房帶來深遠的影響，從這一角度來說，我們可以從這樣幾個方面去把握。一是購房的利息成本正在不斷被提高，此前房貸利率的幾次提高已經(jīng)使這一情況凸現(xiàn)了出來，而從未來來看，在防止經(jīng)濟過熱的大背景下，還存在進一步加息可能，從而會進一步加重購房者的負(fù)擔(dān)；二是在交易成本越來越高的情況下，自住購房同樣也要樹立"長線思維"，買了房子就要準(zhǔn)備一段相當(dāng)長的持有時間，頻繁的"換房"顯然是不合時宜的；第三是從目前市場的發(fā)展來看，樓市的交易將可能會日趨清淡，在這種情況下"買房易賣房難"的情況就有可能會出現(xiàn)，所以投資者在購房前就一定要做好規(guī)劃，謹(jǐn)慎小心。

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