從2003年央行121號(hào)文件到2004年“8·31”大限，從2005年3月國(guó)務(wù)院出臺(tái)8條意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，再到2006年國(guó)務(wù)院提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展6項(xiàng)措施，房地產(chǎn)調(diào)控的力度越來(lái)越大，措施也越來(lái)越嚴(yán)厲，可房?jī)r(jià)愣是在“且調(diào)且漲”的曲線下一路前行。

　　2006年被業(yè)界稱為“房地產(chǎn)政策年”。中央以及地方針對(duì)過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會(huì)保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。然而，一年過(guò)去了，雖然住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認(rèn)同，保障性住房土地政策、開(kāi)發(fā)思路已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的收效尚差強(qiáng)人意，北京等一些城市的房?jī)r(jià)仍舊一路飆升，政府宏觀的核心目標(biāo)并未達(dá)到。時(shí)值歲尾，有關(guān)2007年房?jī)r(jià)升跌的猜測(cè)與爭(zhēng)論成為業(yè)界內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　政策執(zhí)行力決定今年房?jī)r(jià)

　　政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全方位的調(diào)控政策并未有效勒住房?jī)r(jià)這匹“野馬”，投資增長(zhǎng)依然較快。2006年10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的完成額為14610.55億元，同比增長(zhǎng)24.1%，比2005年全年的20.5%又增加了約4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的勢(shì)頭并沒(méi)有緩解。2006年10月份連續(xù)下降了4個(gè)月的房屋銷售價(jià)格也有所抬頭，銷售價(jià)格指數(shù)為105.4%，比9月份上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)呈現(xiàn)出不確定的態(tài)勢(shì)。人們對(duì)宏觀調(diào)控的效果倍感質(zhì)疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控該何去何從？

　　“2006年涉及房地產(chǎn)各方面的調(diào)控政策已基本到位，2007年的主要任務(wù)是落實(shí)既有政策。”建設(shè)部某官員表示。對(duì)建設(shè)部的這一觀點(diǎn)房地產(chǎn)界人士表示認(rèn)同。認(rèn)為，2006年的各項(xiàng)政策是有的放矢的，方向正確，但有些重要政策缺少實(shí)施細(xì)則，比如“70%·90平方米”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整政策、有關(guān)禁止審批別墅類用地的政策，看起來(lái)很好，但難于執(zhí)行，或是在執(zhí)行過(guò)程中被打了折扣。因此，2007年關(guān)鍵是加強(qiáng)已有政策的細(xì)化與落實(shí)。目前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策除了在持有環(huán)節(jié)還可以出臺(tái)一些市場(chǎng)化的稅收政策，但新政的出臺(tái)不再是重點(diǎn)，房地產(chǎn)在今年將進(jìn)入“政策執(zhí)行年”，房?jī)r(jià)的走向取決于政策的執(zhí)行力度。

　　房?jī)r(jià)上漲非房地產(chǎn)單一原因

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生一直以來(lái)的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)熱并非房地產(chǎn)單一的原因，實(shí)際上引起2006年宏觀調(diào)控的原因，并非房地產(chǎn)本身，而是跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相關(guān)。長(zhǎng)期的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、低利率、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值五方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。

　　前摩根斯坦利亞太區(qū)首席分析師謝國(guó)忠也認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的重要原因來(lái)自于地方財(cái)政和中央財(cái)政之間稅收的不平。由于地方政府的財(cái)政收入比起中央源頭要少，但是支出卻更大，因此長(zhǎng)期以來(lái)形成依賴房地產(chǎn)發(fā)展以補(bǔ)貼地方財(cái)政的慣例，這是地方政府對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾的根本原因。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基提出：“降低房?jī)r(jià)的一個(gè)途徑是降低成本，政府首先應(yīng)該從降低土地批租價(jià)格入手，其次要減少稅種。”

　　顯然，要想平抑房?jī)r(jià)，今年必須要改變目前的現(xiàn)狀，從更深的層面給予政策性的調(diào)整。

　　房地產(chǎn)已連續(xù)幾年一路高歌。謝國(guó)忠提出，房地產(chǎn)是地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，但是當(dāng)房地產(chǎn)金融占主導(dǎo)的時(shí)候便成為全國(guó)性的，而全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到經(jīng)濟(jì)周期的影響，他預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的谷底將在2008年或者2009年。基于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)將在明、后年走向低谷。但今年由于土地供量受去年政策調(diào)整產(chǎn)生滯后以及整體經(jīng)濟(jì)向好、人民幣升值、奧運(yùn)等諸多因素的作用，中高檔房?jī)r(jià)格無(wú)疑仍會(huì)上漲，而這將使整體房?jī)r(jià)被拉動(dòng)上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著穩(wěn)定方向發(fā)展。比如，股市漸成牛市，過(guò)剩貨幣開(kāi)始從房地產(chǎn)外流；進(jìn)出口順差也開(kāi)始減少。聶梅生認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)投資會(huì)漸漸平穩(wěn)，未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大落，中等收入人群的住房前景是良好的。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整急需到位

　　房?jī)r(jià)漲幅速度過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡是一個(gè)重要原因。2006年，政府已經(jīng)清醒地意識(shí)到，要想平抑過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，必須使商品房市場(chǎng)和保障性住房市場(chǎng)兩條腿都健全起來(lái)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)做出結(jié)構(gòu)性調(diào)整。有關(guān)中低階層住房的限價(jià)土地政策、建設(shè)部等九部委“70%·90平方米”的政策框架已經(jīng)推出。但從目前看，這些重要的政策在實(shí)施環(huán)節(jié)沒(méi)有得到很好落實(shí)。

　　由于“70%·90平方米”政策推出后，其相關(guān)細(xì)則至今尚未出臺(tái)，北京已經(jīng)有許多項(xiàng)目被“低調(diào)放行”，同時(shí)延遲了諸多項(xiàng)目的上市時(shí)間，致使這一被認(rèn)為2006年最具威力的新政在執(zhí)行環(huán)節(jié)大打折扣，加劇了市場(chǎng)供需的緊張局面。

　　盡管政府方面強(qiáng)調(diào)，“70%·90平方米”政策須與“十一五”規(guī)劃同步執(zhí)行，但據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)了解到的市場(chǎng)情況看，目前90平方米以下的供應(yīng)量不足整體的30%，2007年新增項(xiàng)目受“70%·90平方米”限制的數(shù)量也很有限，此政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響在今年暫時(shí)無(wú)法體現(xiàn)。

　　“70%·90平方米”政策的目的并非是大戶型、小戶型的調(diào)整，而是要完善保障類住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)體制。顯然，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)急需這一政策的執(zhí)行細(xì)則的出臺(tái)，這項(xiàng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響的政策將是社會(huì)各界期盼的。

　　同樣，限價(jià)房的提出在2006年著實(shí)吸引眾人的目光，限價(jià)房備選用地入市早晚關(guān)系到2007年低價(jià)商品房的供應(yīng)量，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定影響。但在北京，去年18塊限價(jià)房備選土地推出后，卻因缺少土地招標(biāo)細(xì)則和“限戶型、限房?jī)r(jià)”的執(zhí)行細(xì)則后續(xù)工作難以推進(jìn)。限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房如何區(qū)別，“限價(jià)”是否應(yīng)采取動(dòng)態(tài)定價(jià)，如何限定買家范圍以及怎樣確立退出機(jī)制等問(wèn)題，已經(jīng)成為今年老百姓非常關(guān)心，政府相關(guān)部門急需解決的一大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　出讓土地有待形成有效供應(yīng)

　　供需關(guān)系直接決定房?jī)r(jià)的高低。盡管政府一再申明，北京土地供量可以滿足5年的開(kāi)發(fā)需求，但近兩年業(yè)內(nèi)對(duì)土地的呼聲始終不斷。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰分析，土地供應(yīng)短缺將帶來(lái)2007年上半年可供上市銷售的房屋套數(shù)供應(yīng)持續(xù)下降，而購(gòu)買力的積蓄將不得不面對(duì)今年房?jī)r(jià)大漲的事實(shí)。

　　有業(yè)內(nèi)人士提出，北京2002年到2005年政府已經(jīng)出讓的住宅用地尚有4500公頃，規(guī)劃住宅面積約8000萬(wàn)平方米沒(méi)有形成住宅供應(yīng)量。估計(jì)其5000萬(wàn)-6000萬(wàn)平方米掌握在依靠銀行貸款和銷售回款的中小開(kāi)發(fā)商手中。北京房?jī)r(jià)出路在盤活這8000萬(wàn)已出讓土地。

　　從政府動(dòng)作看，北京土地整理部門也在加快土地上市步伐，最近將有65塊土地陸續(xù)入市進(jìn)行交易，其中住宅性質(zhì)土地供應(yīng)達(dá)39宗，除12宗未注明規(guī)劃建筑面積外，已有可建筑面積達(dá)415萬(wàn)平方米。

　　但土地從批租到開(kāi)發(fā)成產(chǎn)品上市供應(yīng)需要相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，相關(guān)部門對(duì)規(guī)劃的審批速度、開(kāi)發(fā)商的資金調(diào)配、新政策的影響、拆遷進(jìn)程等都會(huì)影響有效供應(yīng)的形成。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便今年加快土地供應(yīng)量，也不能在近期使住宅供應(yīng)量明顯增加。

　　政策有效性直接影響房?jī)r(jià)

　　政策本身的有效性對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生直接影響。去年，國(guó)土資源部多次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，禁止對(duì)“別墅類”用地的審批，然而由于該政策缺少相關(guān)部門在產(chǎn)品概念上的界定，致使該項(xiàng)政策成為“空中樓閣”，別墅類用地并沒(méi)有得到抑制，普通住宅用地并未因此而增加。相反，還引發(fā)出市場(chǎng)上的“稀缺”概念炒作，致使別墅等低密度住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格迅速增長(zhǎng)。

　　對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，房地產(chǎn)管理相關(guān)部門應(yīng)該形成合力，避免政策本身存在漏洞，在今年及時(shí)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，使禁止批租的別墅類用地真正轉(zhuǎn)化為普通住宅用地，從而減少人為的漲價(jià)因素。

　　許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2006年土地供應(yīng)因?yàn)椤?0%·90平方米”新政要求調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)，而影響了供應(yīng)進(jìn)程，2007年的土地供應(yīng)將大幅增加。從現(xiàn)有情況看，由于人們對(duì)2008年后樓市走向不盡看好，今年多數(shù)樓盤會(huì)加緊上市。下半年北京商品房供應(yīng)有可能走出去年的低迷狀態(tài)，商品房的供需矛盾將得到極大緩解。中原地產(chǎn)認(rèn)為，2007年下半年將出現(xiàn)商品房集中上市的現(xiàn)象。偉業(yè)則預(yù)計(jì)，北京有效供給住宅面積約2145萬(wàn)平方米，比2006年的供應(yīng)量可增長(zhǎng)50%以上。供量的增加和需求的平穩(wěn)增長(zhǎng)，將使房?jī)r(jià)在下半年相對(duì)放慢增長(zhǎng)速度。

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