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全球房?jī)r(jià)整體水平分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-1-11
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
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回顧去年秋天，當(dāng)時(shí)在《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》發(fā)布的全球房地產(chǎn)價(jià)格綜述中，只有兩個(gè)國(guó)家（瑞士和中國(guó)）的房?jī)r(jià)同比是增長(zhǎng)的。但是，后來(lái)多國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有所好轉(zhuǎn)。
2009-2012年中國(guó)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng) 2009年前三季度以來(lái),面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)重挑戰(zhàn),濰坊市全力以赴保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定,全2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來(lái)，與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)大量出臺(tái)并付諸實(shí)施。法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)2009-2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn) 2009年前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比1-8月
最近一次《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，現(xiàn)在已經(jīng)有六個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)增幅出現(xiàn)正值，其中中國(guó)香港的增長(zhǎng)率更是達(dá)到了兩位數(shù)。盡管有些地方的房?jī)r(jià)同比仍呈降勢(shì)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在恢復(fù)。
在美國(guó)，包含十大城市的標(biāo)普凱斯席勒房?jī)r(jià)指數(shù)（S&P/Case-Shiller）在連續(xù)上漲五個(gè)月后，最新的數(shù)據(jù)保持了穩(wěn)定，2009年10月份的價(jià)格水平同比下降6.4%，而一年前的房?jī)r(jià)降幅大約是它的三倍。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，可能意味著房?jī)r(jià)下降的幅度已經(jīng)足以修正全球房地產(chǎn)的泡沫。為了驗(yàn)證這個(gè)假設(shè)，《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》創(chuàng)建了一個(gè)房地產(chǎn)合理價(jià)值的評(píng)估方法——市租率，即房?jī)r(jià)與房屋租金的比值。該評(píng)價(jià)體系與股票市場(chǎng)分析師所使用的市盈率類似，股票價(jià)值由未來(lái)盈利的現(xiàn)值決定，同樣房?jī)r(jià)也應(yīng)該反映房產(chǎn)主收益的期望值，而這些收益可用房地產(chǎn)投資者獲得的租金來(lái)計(jì)算，當(dāng)然也等同于為自住房屋主省下的租金成本。
如果市盈率（PE）高出長(zhǎng)期的平均值，那么股票價(jià)格就會(huì)被認(rèn)為是高估。同樣的道理，假如市租率超過(guò)常態(tài)時(shí)，則房屋購(gòu)買者就為房產(chǎn)支付了過(guò)高的價(jià)格。照此標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查中只有少數(shù)國(guó)家房?jī)r(jià)顯得低廉（參照表1的最后一欄）。其中包括日本，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)持續(xù)的下降，使得市租率比1975年以來(lái)的平均值低出34%。而瑞士的市租率也低過(guò)其長(zhǎng)期平均水平。德國(guó)的房?jī)r(jià)看起來(lái)也很便宜，由于我們的評(píng)價(jià)基準(zhǔn)僅僅只是追溯到1996年，德國(guó)房?jī)r(jià)的一段上升期未被計(jì)算在內(nèi)，因此德國(guó)的真實(shí)市租率可能會(huì)更低。
因?yàn)槿蚍康禺a(chǎn)泡沫沒有波及到德日兩國(guó)，所以這兩處的低房?jī)r(jià)并不足為奇。讓人吃驚的是，房地產(chǎn)泡沫的破裂也已經(jīng)將美國(guó)的市租率帶回到長(zhǎng)期平均值水平。如果基于美國(guó)Case-Shiller指數(shù)，從眾所周知的2006年初的高點(diǎn)，美國(guó)房?jī)r(jià)于2009年三季度已經(jīng)跌落到合理價(jià)位下方的3%（如圖1）。然而，根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房金融機(jī)構(gòu)（FHFA）——即房利美和房地美監(jiān)管方的數(shù)據(jù)卻是另外一種結(jié)果。用該處的數(shù)據(jù)計(jì)算，美國(guó)房產(chǎn)的市租率仍高出平均水平14%，但是FHFA排除了次貸支付的房屋，而次貸房屋的甩賣狀況更為普遍，因此并不能完全反映美國(guó)房?jī)r(jià)的下跌程度。
可是，房?jī)r(jià)的修正程度在其他國(guó)家卻不甚明顯。英國(guó)的房?jī)r(jià)又開始重拾升勢(shì)，而且價(jià)格看起來(lái)仍然高昂（雖然不及澳大利亞）。中國(guó)的房?jī)r(jià)也在上升，但房地產(chǎn)泡沫并不顯著。而中國(guó)香港則另當(dāng)別論：該地區(qū)聲名狼藉的動(dòng)蕩房地產(chǎn)現(xiàn)在再度繁榮，盡管其市租率已經(jīng)超過(guò)歷史平均水平的50%。
另外，歐元區(qū)估值過(guò)高的市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)仍在走低，比如法國(guó)、西班牙和愛爾蘭。當(dāng)然，沒有什么評(píng)價(jià)體系是完美的。市租率評(píng)估的缺陷之一就是沒有考慮實(shí)際利率的變化情況。西班牙和愛爾蘭在1999年加入歐元區(qū)之前，實(shí)際利率相當(dāng)?shù)汀＿@可能導(dǎo)致更少的租金收益和相對(duì)歷史數(shù)據(jù)顯示的更高市租率水平，所以能夠解釋為什么西班牙的市租率隨時(shí)間推移呈上行態(tài)勢(shì)；而在英國(guó)，該比率更多的是圍繞長(zhǎng)期平均水平波動(dòng)。
部分由于上述原因，房地產(chǎn)合理估值體系也會(huì)因追溯各國(guó)初始數(shù)據(jù)的年代不同而有所出入。愛爾蘭比起西班牙似乎房?jī)r(jià)高估不多，這是因?yàn)榭裳瓟?shù)據(jù)只能到1990年，漏過(guò)了該國(guó)市場(chǎng)不活躍的一段時(shí)期。如果平均市租率從1990年開始算起，西班牙房?jī)r(jià)也只高出平均水平的24%，而非表1中所示的55%（基于1975年起數(shù)據(jù)）。如此，這些市場(chǎng)的房?jī)r(jià)可能會(huì)被高估。
盡管存在這些不足，市租率的評(píng)估體系依然是檢測(cè)各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹程度的有效工具。受未來(lái)價(jià)格上升的預(yù)期推動(dòng)，會(huì)使得房地產(chǎn)繁榮演變成泡沫。
而人們經(jīng)常用供應(yīng)不足或者人口變動(dòng)來(lái)解釋高房?jī)r(jià)，但是這些基本因素同樣會(huì)推動(dòng)租金的上漲。美國(guó)房?jī)r(jià)重新與租金保持一致，表明美國(guó)最艱難的修正階段已經(jīng)結(jié)束（盡管由于房地產(chǎn)泡沫破裂使得價(jià)格低于合理估值，而且還有大量未售房屋有待清理，并不排除未來(lái)可能出現(xiàn)再度下行）。然而，歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的修正則遠(yuǎn)沒有結(jié)束。 - ■ 與【全球房?jī)r(jià)整體水平分析】相關(guān)新聞
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