同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價(jià)在國際金融危機(jī)爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機(jī)后這些國家的房地產(chǎn)市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價(jià)十年不漲”的德國，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析其緣由，獨(dú)具特色的德國房地產(chǎn)制度，起到了關(guān)鍵性作用。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，金融危機(jī)之前，德國物價(jià)水平平均每年漲幅2%，而名義房價(jià)每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價(jià)因素，德國的房價(jià)實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國的平均房價(jià)僅上漲了60%，而同期個(gè)人名義收入額已經(jīng)增長了三倍。

    分析德國房價(jià)不漲的內(nèi)在原因，簡單來說，可總結(jié)為八個(gè)方面：

    其一，確保房屋充足供應(yīng)，供求平衡仍然是穩(wěn)定房價(jià)的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本滿足每個(gè)家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價(jià)的上漲。

    實(shí)際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時(shí)代。除了二戰(zhàn)后西德動(dòng)員全民建房外，在1989年柏林墻倒塌后，面對突如其來的嚴(yán)重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業(yè)、個(gè)人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵(lì)所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補(bǔ)貼。這在德國掀起了一場“企業(yè)建房熱”。實(shí)際上一直到2003年，德國各行業(yè)公司擁有住房還超過260萬套。

    其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定房價(jià)提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實(shí)行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動(dòng)，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在采取浮動(dòng)房貸利率制的國家，無論是歐盟內(nèi)英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價(jià)都在隨利率波動(dòng)出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象。

    其三，德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場，也成為了房價(jià)穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達(dá)到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。由于德國嚴(yán)格的租房法，注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買房，數(shù)十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。德國家庭樂于租房，并且有著大量而廉價(jià)的出租房屋供應(yīng)，這對穩(wěn)定整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平起到了不可忽視的平衡。

    其四，德國鼓勵(lì)自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷，同樣也是影響市場房價(jià)的重要因素。德國住宅合作社的出現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設(shè)的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。

    政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價(jià)格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社征收；五是補(bǔ)貼租金等等。通過鼓勵(lì)自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發(fā)商任意定價(jià)的局面。

    其五，德國建立了地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評估機(jī)制，對地價(jià)、房價(jià)、房租等實(shí)行“指導(dǎo)價(jià)”制度。各類地產(chǎn)價(jià)格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。評估師對自己的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對評估中的錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。

    除了私人評估師外，德國還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會(huì)”，其職責(zé)之一便是負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)亍暗貎r(jià)圖”的“基準(zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。雖然指導(dǎo)價(jià)的制定必然參考?xì)v年市場房價(jià)，但任何不具備壟斷勢力的開發(fā)商或炒房者，都不可能單獨(dú)影響“指導(dǎo)價(jià)”的制定。

    其六，“指導(dǎo)價(jià)”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機(jī)制”。德國法律規(guī)定，對于房價(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%為“超高房價(jià)”，根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價(jià)不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過50%則為“房價(jià)暴利”，這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發(fā)商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

    其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產(chǎn)商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費(fèi)用也很高。重重的稅收限制，已經(jīng)大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間，對于炒房者而言可謂釜底抽薪。

    其八，德國政府政策并不把房地產(chǎn)特別是住宅建設(shè)，作為德國經(jīng)濟(jì)增長的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)。德國憲法明確規(guī)定了“德國是一個(gè)高福利國家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。這是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房價(jià)，來增加當(dāng)?shù)卣�府的房租收入或稅收收入。房地產(chǎn)政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會(huì)抬高房價(jià)，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會(huì)是整個(gè)政黨以及政治家的政治生命。

    以上各類政策，雖然并不能涵蓋德國房地產(chǎn)制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價(jià)之所以能夠保持平穩(wěn)，并非出于偶然因素，德國政府獨(dú)具特色而又針對性極強(qiáng)的調(diào)控政策，正是長期保障房價(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵所在。

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