但這種全面堵截的方式，收效甚微。全面限制房地產行業(yè)資金流入，勢必不能增大市場房地產供應，而與此同時，個人房貸依然是中國銀行業(yè)所爭搶的主要業(yè)務，被視為優(yōu)良資產，因此房地產供需失衡的局面，沒有在根本上得到改善。一旦讓信貸資金過多流入房地產領域，后面出現(xiàn)地產公司倒閉潮和退房潮，銀行出現(xiàn)大面積壞賬，銀行系統(tǒng)性風險防范則成為難事。

    日本和美國歷史上兩次大規(guī)模的房地產泡沫教訓，亦可成為今日的中國銀行業(yè)的借鑒。

    從1986年開始，日本經歷了戰(zhàn)后最嚴重的一次地產價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額為美國地價總額的4倍。到了1990年地產泡沫破滅前夕，日本地價指數(shù)與物價指數(shù)之比在短短四年內迅速攀高至1956年的68倍。日本一再放松銀根，使利率創(chuàng)下了歷史新低，導致過剩資金大量流入股市和不動產市場。各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節(jié)制地擴大信貸規(guī)模，助長了泡沫的形成。1990年，日本的地產泡沫由于政府干預等原因開始破滅，房價大幅回落。

    同樣20世紀80年代末90年代初，美國也曾發(fā)生過由于房地產泡沫而引發(fā)的危機。最初發(fā)生問題的金融機構，集中在主營房地產存貸款業(yè)務的儲貸會，其后波及到商業(yè)銀行。儲貸會在美國有相當數(shù)量的資產額。曾在20世紀80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40％，住宅抵押貸款市場份額達到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。但是自20世紀80年代初起，隨著金融自由化逐步推進，其他金融機構加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優(yōu)勢，支付能力不斷下降。20世紀80年代末90年代初，美國房地產價格大幅度下跌，房地產客戶違約率從1988年2.25％猛增到1990年6.54％，因而形成大量銀行不良資產，專門從事房地產的儲貸會則普遍陷入嚴重困境之中。從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經濟衰退導致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產價格增長率出現(xiàn)了與房主收入增長率相反的趨勢，美國再次出現(xiàn)房地產泡沫。而這次泡沫到2008年開始破裂，最后演變成沖擊全球的次貸危機。

    仔細分析日本、美國的房地產市場崩盤引發(fā)的金融危機，會發(fā)現(xiàn)其中大有不同。在1980年代的日本、美國地產泡沫中，商業(yè)銀行的信貸資金給地產泡沫提供了足夠的燃料。譬如日本，在1986年之后，銀行信貸資金的一半左右流入地產領域，而1990年地產與股票價格的下跌給日本帶來的財富損失，就造成了1500萬億日元的損失，這個數(shù)字相當于日本全部個人金融資產的總和。

    在2001年之后的美國地產泡沫中，商業(yè)銀行的行為相對較為謹慎。有關地產投機的主要載體，都是在次級抵押貸款證券上面。這實際上是商業(yè)銀行將房地產信貸按揭業(yè)務資產證券化后的產物，從某種意義上說，商業(yè)銀行通過這種方式轉嫁了自身的信貸風險，而讓全球投資者分攤。在標普3A評級的指引下，連華爾街投行也抵擋不住誘惑，瘋狂炒作金融衍生品。最后地產行情崩盤，首當其沖倒閉的就是華爾街投行，其次就是耐不住誘惑最后投身衍生品炒作的商業(yè)銀行。

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