購房者搶搭政策“末班車”

    美國房產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的利好消息主要得利于4月底到期的聯(lián)邦購房刺激政策引發(fā)的“末班車效應(yīng)”。由于美國失業(yè)率仍居高不下，信貸緊縮狀況依舊，3月份美國房屋止贖數(shù)量大幅增加，聯(lián)邦購房刺激計(jì)劃結(jié)束后的半年左右，市場將會有所回落。雖然美國股市的回暖和消費(fèi)者信心的上升會導(dǎo)致房市整體復(fù)蘇動力逐漸增強(qiáng)，但房市仍面臨巨大壓力，要消化這些壓力很可能要等到2013年。

    “現(xiàn)在，我們幾乎每天都要辦理至少一起購房成交合同，而2008年至2009年平均是每周一起。”從事紐約房屋買賣成交合同業(yè)務(wù)的房產(chǎn)律師湯學(xué)武對中國證券報(bào)記者表示，這是危機(jī)之后他所親歷的美國房產(chǎn)市場最火爆的場面，“主要是因?yàn)橘彿空郀幭嘹s在4月30日購房刺激政策結(jié)束之前購房，以享受聯(lián)邦置業(yè)退稅的經(jīng)濟(jì)刺激政策�！�

    美國聯(lián)邦政府的首次購房退稅8000美元的刺激政策，在去年11月到期后，又被延續(xù)到今年4月30日。湯學(xué)武律師說，美國房產(chǎn)市場在去年12月第一期經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃結(jié)束時(shí)出現(xiàn)短暫回落后，在今年第一季度又出現(xiàn)反彈，其中不乏“末班車效應(yīng)”帶來的需求集中釋放的效果。不過，市場反彈勢頭超過預(yù)期，說明第二輪購房退稅刺激政策、股票市場的回升以及美國經(jīng)濟(jì)的回暖有效地提振了購房者的信心，出現(xiàn)了危機(jī)以來的短期繁榮。

    湯學(xué)武律師指出，美國房市本次火爆的重要特征是第二次購房者明顯比去年增多。這不僅是因?yàn)槎�次購房者也可以享�?500美元的聯(lián)邦購房退稅優(yōu)惠政策，更說明美國房產(chǎn)市場的投資性能正在恢復(fù)。

    二次購房主要是投資行為，在經(jīng)歷長期市場疲軟后，二次購房者的增加說明投資者開始對房產(chǎn)市場的投資穩(wěn)定性恢復(fù)了信心，很多購房者表示看好未來的房產(chǎn)市場，開始在房市投資。再加上房價(jià)處于低點(diǎn)，為投資者提供了較好的買入期，這也是第一季度房市出現(xiàn)繁榮的原因。

    基于上述退稅政策的刺激效應(yīng)，湯學(xué)武律師認(rèn)為伴隨著4月底房地產(chǎn)刺激政策的結(jié)束，這一反彈趨勢將會出現(xiàn)回落，但由于美國經(jīng)濟(jì)的回暖和金融業(yè)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場不會再次出現(xiàn)大起大落的動蕩局面。

    高失業(yè)率引發(fā)止贖

    與此同時(shí)，仍有很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對未來美國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出不樂觀。地產(chǎn)評級機(jī)構(gòu)米勒薩繆爾首席執(zhí)行官米勒說，美國居高不下的失業(yè)率將阻礙房地產(chǎn)市場繼續(xù)走強(qiáng)。

    美國勞工部4月中旬公布的報(bào)告稱，截至4月10日的當(dāng)周，美國首次申領(lǐng)失業(yè)救濟(jì)的人數(shù)較前一周上升了24000人，為484000人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過分析人士的預(yù)測。報(bào)告還稱，截至4月3日的當(dāng)周，美國持續(xù)領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)的總?cè)藬?shù)上升了7.3萬人，達(dá)到464萬人。

    同時(shí)，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RealtyTrac公布的報(bào)告稱，在3月份，美國共有367，000處房產(chǎn)收到了止贖申請，比2月份增長了19%，同比去年同期增加了8%。3月份全美房屋止贖數(shù)的猛增也創(chuàng)下月度新高，并導(dǎo)致今年第一季度止贖房產(chǎn)數(shù)量環(huán)比增加7%，同比上升16%，共有932000處房產(chǎn)收到了止贖申請。這相當(dāng)于美國每138個(gè)家庭就有一個(gè)收到違約、銀行收繳等止贖文件。

    美國西東大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹尊聲表示，和次貸危機(jī)引起的第一輪房屋止贖高潮不同，眼下的這一輪止贖主要由于失業(yè)導(dǎo)致，因此解決起來難度更大。他說：“政府的救助計(jì)劃沒有解決根本的失業(yè)問題。只要失業(yè)率居高不下，消費(fèi)者的購買能力和償付能力就會下降。目前的就業(yè)情況從表面上看，好象是沒有繼續(xù)惡化，但實(shí)際上，就業(yè)的恢復(fù)很大程度上依賴于臨時(shí)工作和低收入工作，所以從本質(zhì)上看，消費(fèi)者的償付能力還在繼續(xù)下降�！�

    美國研究機(jī)構(gòu)住房政策中心執(zhí)行主任魯貝爾說，大量房屋積壓意味著房價(jià)的反彈將非常微弱；此外，緩慢的就業(yè)市場復(fù)蘇將延長市場消化房屋庫存的時(shí)間。

    《今日美國報(bào)》近日對全美46位主要經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行的季度調(diào)查報(bào)告顯示，大部分接受調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，要到2013年或者更晚時(shí)間，美國就業(yè)市場才能真正恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。同時(shí)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家還指出，美國政府只有繼續(xù)推行住房刺激計(jì)劃，才能有效緩解美國房市潛在的危機(jī)。

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