2007年金融危機(jī)爆發(fā)的根本原因之一是房產(chǎn)市場的過度膨脹。至今，這一問題仍未得到解決，而且將會在未來幾年繼續(xù)攪渾各國經(jīng)濟(jì)。如今，每個人都知道危險的美國“次級”抵押貸款(“次級”這兩個字說明了一切)。但是我們很容易忘卻，其實當(dāng)年房市的發(fā)展是令人歡欣鼓舞的，因為這讓那些甚至在一般情況下無法獲得抵押貸款的人都能擁有房子。次級抵押貸款使美國夢美夢成真。

　　當(dāng)然，世界上其他地區(qū)數(shù)以億計的人也懷揣著同樣的夢想。但是各國房產(chǎn)貸款運行模式大相徑庭。這些差異導(dǎo)致了最近全球失衡和金融崩潰。

　　在發(fā)達(dá)國家，新建房的數(shù)量相對來說很少。隨著人口停滯(在歐洲許多地區(qū)以及日本甚至下降)，現(xiàn)有的住房數(shù)量在不同人中易手，一般都是老一代傳給年輕的一代。

　　而在新興經(jīng)濟(jì)體，情況卻并非如此。在這些國家，現(xiàn)有住房的數(shù)量和質(zhì)量都是嚴(yán)重不足的。此外，大多數(shù)現(xiàn)有的住房通常在農(nóng)村地區(qū)，而工作崗位卻大部分集中在城市。這就是為什么發(fā)展中國家的城市化意味著澎湃的建房熱潮。

　　因此在大多數(shù)的新興經(jīng)濟(jì)體中，買房夢仍然廣泛存在，這也是一個強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動力。這意味著年輕的中國夫婦將要存下一大筆收入，然而作為首付購買一套理想的房子(通常是高樓中的一套商品房)。缺乏“無首付”抵押貸款是中國居民高儲蓄率的一大重要原因，這個原因可能比儒家思想更能解釋這一現(xiàn)象。減少中國儲蓄率的一個有效方式就是在中國建立美國式的抵押貸款市場。

　　然而，中國以及其他新興經(jīng)濟(jì)體的人們需要謹(jǐn)記，房價上漲并不會意味著國家會變得更富有。當(dāng)然，如果自家房價上漲的話，房主會覺得更有錢。但是如果房價普遍上漲，那么整個國家并沒有因此變得更富有。畢竟，人們都需要有一個家，因此在正常情況下，靠賣房賺錢僅僅意味著你將為下一套房子支付更多的錢。因此，房市繁榮帶來的僅僅是虛假的富有，雖然房市的繁榮能帶來過度的消費，就像過去十年的美國一樣。

　　反過來，房價崩盤并不會摧毀任何實體財富(房子仍然健在)。相反，房價崩盤能使買房夢更易實現(xiàn)，有利于首次買房者——主要是年輕人和經(jīng)濟(jì)條件較差的人。

　　但是，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房主與租客的比例并不重要。如果租房市場發(fā)展充分的話(比如說德國)，那么大多數(shù)的家庭可能不會選擇買房。但是通過投資于人壽保險公司和儲蓄會，他們能間接地?fù)碛兴�租的房子，因為德國許多房產(chǎn)都是由人壽保險公司、儲蓄會擁有并管理的。

　　相反，許多美國家庭是從中國政府那兒租的房。表面上，他們可能是自豪的有房者，但是他們的抵押貸款很可能是諸如房利美和房地美等準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保的，而這些機(jī)構(gòu)都嚴(yán)重依賴中國的資金來重新融資。

　　當(dāng)人人都相信由于房價只升不跌，投資于房地產(chǎn)是保障未來的最佳方式時，真正的危險出現(xiàn)了。這會促使貸款機(jī)構(gòu)不僅為“三無人群”(無收入、無工作、無資產(chǎn))提供貸款，還對房地產(chǎn)開發(fā)商大敞錢袋，使他們能建造更高的大廈，更大的住宅區(qū)。

　　只要房市繁榮不停，人人都受益。但是當(dāng)泡沫破裂時，“三無人群”無法繼續(xù)支付債務(wù)，開發(fā)商走向破產(chǎn)。到頭來，貸款機(jī)構(gòu)會發(fā)現(xiàn)抵押品(半成房或空房)毫無價值，以致銀行體系遭受巨大損失(正如2008年在美國發(fā)生的那樣)。在極端的情況中，如愛爾蘭(人們希望西班牙不要步其后塵)，銀行體系的困境會讓整個國家都破產(chǎn)。

　　房市繁榮會持續(xù)很長一段時間，通常十年以上。但是反過來，由于房子的耐用性，房市崩盤也會持續(xù)同樣長的時間。一旦建造了過多的住房，那么現(xiàn)有的積貨會讓房市蕭條很長一段時間。下崗的建筑工人通常無法在其他行業(yè)找到工作。

　　在過去的十年中，大多數(shù)的發(fā)達(dá)國家都出現(xiàn)了史無前例的房市繁榮高潮。而房市的崩盤，以及隨之而來的銀行業(yè)困境和失業(yè)問題，在接下來的十年中會持續(xù)存在，這抑制了那些在2008年時似乎還十分強(qiáng)勁的國家的經(jīng)濟(jì)增長。

　　相反，新興經(jīng)濟(jì)體的房市繁榮才剛剛開始。美國資金的外流是這些房市繁榮的基礎(chǔ)。由于成百上千萬套房子的建設(shè)，新興經(jīng)濟(jì)體的房市很可能會在未來的十年中持續(xù)繁榮。除非新興經(jīng)濟(jì)體在買房夢的管理上比歐美更出色，不然下一次房市崩盤是不可避免的。

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