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萬科擊潰地產(chǎn)反彈論
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-3
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- 中研網(wǎng)訊：
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一葉落而知天下秋。
剛踏入9月，樓市降價的寒流就襲來。8月28日，萬科在上海媒體刊登"喜迎中秋、八盤共慶"的促銷廣告，稱旗下8個樓盤限時推出特價房源，喊出了"直降10萬"的口號。
房地產(chǎn)行業(yè)的寒流讓萬科不得已降價過冬，降價潮一觸即發(fā)。來自申銀萬國的研報指出，目前市場的調(diào)整才剛剛開始。
著名經(jīng)濟學家巴曙松日前表示，整個房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)萬家企業(yè)正在面臨調(diào)整。我們看到很多房地產(chǎn)商在調(diào)整開始后敏銳地選擇了不同的策略，比如說像萬科這樣敏感的企業(yè)感覺到調(diào)整要到了，迅速加快了現(xiàn)金流回收，主動進行了價格調(diào)整。
萬科再扛降價大旗
"金九銀十"，這個時候不促銷回籠資金更待何時？剛踏入9月，其他大型房地產(chǎn)商還沒有緩過勁，萬科就已在上海開始行動。
據(jù)上海媒體報道，萬科共有8個樓盤促銷，力度最大的是三林樓盤金色雅筑。該項目在此前已經(jīng)兩次降價的基礎(chǔ)上，購房者在活動期間還可享受總價10萬元的優(yōu)惠，這個價格較該樓盤前期價格已經(jīng)打了8折。
整個房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣顯然讓萬科這個反應(yīng)一向迅速的龍頭企業(yè)提前做出了部署。
秋天已經(jīng)來臨，國家統(tǒng)計局日前公布，7月份"國房景氣指數(shù)"為102.36，比6月份回落0.72點，這已是"國房景氣指數(shù)"連續(xù)8個月環(huán)比回落。同時全國商品房空置面積也同比增加6.1%.
而備受關(guān)注的房價，環(huán)比下跌也在擴散之中。根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，7月份全國70個大中城市房價同比上漲7%，繼續(xù)呈現(xiàn)漲幅逐月回落態(tài)勢。同時房價調(diào)整城市范圍有所擴大，7月份，70個大中城市的房屋銷售價格共有17個城市環(huán)比下跌，6月為16個，而5月只有4個。
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文認為，經(jīng)歷了近一年的疲軟，房地產(chǎn)市場已十分脆弱。從上市公司的報表分析也好，從大公司天價地款遲遲未能繳納的現(xiàn)象透視也罷，發(fā)展商的資金鏈斷裂風險在加大。因此，被動降價、被動促銷、被動出售股權(quán)等等形式是地產(chǎn)商們不得不選擇的過冬方式。
降價潮一觸即發(fā)？
接下來會不會出現(xiàn)新一輪的"降價潮"？趙卓文指出，相比以前"擠牙膏"式的讓利促銷，萬科這次降價有些赤裸裸的味道，這也是難以避免的。明眼人一看，"供大于求"局面已經(jīng)形成，今年剩下這幾個月，"降價促銷"已不可避免，只有降價才有可能爭取資金盡快回籠，降價潮一觸即發(fā)。
其認為，進入"金九銀十"，地產(chǎn)商們面臨的考驗將會更大，要么樓市在"量少價穩(wěn)"的基礎(chǔ)上僵持一段時間，然后開始復蘇；要么樓市持續(xù)出現(xiàn)"量價齊跌"。在"金九銀十"演繹樓價跳水，2009年樓市全面進入下行通道。從目前來看，兩種方向發(fā)生的可能性都有。在這種大環(huán)境下，萬科的降價也可以理解，據(jù)稱降價三天萬科當即回籠資金過億。
也有觀點認為降價潮的出現(xiàn)可能性比較小。作為全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長的聶梅生認為，事實上，萬科這次動作已經(jīng)引發(fā)連鎖反應(yīng)了，一些像"退房"、"索賠"之類的糾紛也有發(fā)生。所以，為了避免降價帶來的麻煩，全國范圍內(nèi)的地產(chǎn)商們不會輕易效仿萬科，新一輪的"降價潮"不太可能出現(xiàn)。
北京大學經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科則認為："對于整個房地產(chǎn)企業(yè)來說，今年樓市銷售量只是去年的1/3，也就是說開發(fā)商手中存貨太多，因此普遍有降價的需要，加快資金流動速度。"其認為，對于以萬科這一單個企業(yè)來說，萬科一貫喜歡降價，以此薄利多銷，這是它的風格和企業(yè)文化。
調(diào)整剛剛開始
原本以為房地產(chǎn)的冬天很快會過去，但目前看來，調(diào)整或許剛剛開始。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前在中國房地產(chǎn)創(chuàng)新大會上表示，房地產(chǎn)市場目前所遇到的調(diào)整時期可能是"一年甚至更長的時間"，現(xiàn)在正處于"價格明降"的階段。
其表示，在這個調(diào)整時期里面會碰到什么心態(tài)是很有趣的。第一個階段不以為然，認為它是暫時的。第二階段在房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)就是抵抗，再怎么樣緊縮我不降價。第三階段開始意識到調(diào)整真來了，資金緊張了，就開始暗降，口頭還是比較硬。第四階段就是暗降變明降，我們現(xiàn)在可以說處于這個階段。第五階段就是有一部分房企開始退出市場，其樓盤、項目會被比其效率更高的拿走。這個會持續(xù)多長時間？我想不是幾個月的時間，而是一年甚至更長的時間，才能有一個更健康的行業(yè)發(fā)展空間。
申銀萬國房地產(chǎn)研究員江征雁指出，價格回調(diào)的時間將決定此輪房地產(chǎn)調(diào)整的長短。價格調(diào)整得越迅速，銷售回升越快，整個行業(yè)將越快走出低谷。但是，房地產(chǎn)市場非完全競爭的特性決定了其價格調(diào)整是個緩慢的過程，價格調(diào)整時間至少在一年以上。
江征雁認為，一方面，之前房價的大漲部分透支了自住需求和投資需求的購買力，未來銷量將繼續(xù)萎縮，消化存貨的能力下降。另一方面，由于開放商的收縮投資存在滯后性，未來供給量仍會持續(xù)上升，并至少持續(xù)到2009年，庫存壓力不斷增加。
聶梅生判斷，金九銀十的銷售情況將成為決定調(diào)整時間長短的關(guān)鍵。而馮科表示，樓市價格未回調(diào)到位的話，很難會引起交易量的明顯逆轉(zhuǎn)。其判斷，今年接下來幾個月的樓市主基調(diào)可能會是平靜，開發(fā)商和購房者的博弈仍在進行，形勢能否明顯改變要等到明年6、7月份，這輪調(diào)整遠遠不止此前所期望的一年，而是至少三年。
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