"上市前，許家印曾要求一家外資土地評(píng)估公司，直接將恒大啟東萬(wàn)畝地塊估價(jià)為300億元。但評(píng)估公司認(rèn)為土地價(jià)值沒(méi)有這么高，恒大通過(guò)臨時(shí)更換評(píng)估機(jī)構(gòu)才達(dá)到這一目的。"

　　恒大"保本甩盤(pán)"全國(guó)樓市或掀降價(jià)風(fēng)暴 報(bào)道之二

　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印再次陷入一場(chǎng)艱難的自我救贖之中，這次他選擇了"成本價(jià)甩盤(pán)"。看來(lái)只有從天而降的巨額資金才能幫許家印收拾眼前的爛攤子--由于待開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備達(dá)到了驚人的4000多萬(wàn)平方米，這相當(dāng)于2個(gè)萬(wàn)科、1.5個(gè)碧桂園的待開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備，由此帶來(lái)的是至少40億元以上的土地出讓金欠款。此外，截至今年8月底公司還面臨著超過(guò)10億美元的機(jī)構(gòu)投資者高息借款�，F(xiàn)在的問(wèn)題是許家印能夠再次成功拯救恒大地產(chǎn)嗎？恒大地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)自我拯救嗎？

　　恒大遭遇第二波危機(jī)

　　9月6日，沈陽(yáng)恒大城開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天8.5折銷售，帶裝修銷售價(jià)格為4600元/平方米左右。9月8日，南京恒大綠洲花園毛坯房真實(shí)銷售價(jià)格4600元/平方米~5000元/平方米，相比南京市江寧區(qū)物價(jià)局對(duì)這一樓盤(pán)的核價(jià)7480元/平方米，降幅高達(dá)35％。"此次恒大地產(chǎn)的甩盤(pán)行動(dòng)至少要持續(xù)2個(gè)月的時(shí)間。"一時(shí)間，有關(guān)恒大資金再現(xiàn)危機(jī)的傳言再起。

　　這已是恒大地產(chǎn)危機(jī)的第二波。"可以想象的是，參與此前幾輪私募的外資投行現(xiàn)在又要去勒許家印的脖子了。"北京一位資深地產(chǎn)分析師說(shuō)。恒大地產(chǎn)危機(jī)的第一波危機(jī)發(fā)生在去年3月，當(dāng)時(shí)，恒大許家印凄慘地宣布公司中止上市，最后通過(guò)私下募集6億美元資金，危機(jī)才得以暫時(shí)緩解。

　　昨日，恒大一位高層私下對(duì)記者表示，部分媒體對(duì)恒大此番降價(jià)行為存在誤解，"降價(jià)的幅度和持續(xù)的時(shí)間均有夸張之嫌，恒大本來(lái)打算僅在十一黃金周期間以優(yōu)惠價(jià)銷售。"這位高層指的降價(jià)行為其實(shí)是指恒大地產(chǎn)的大面積打折計(jì)劃將在全國(guó)各個(gè)主要的在銷售項(xiàng)目中實(shí)行。

　　對(duì)此，北京一位地產(chǎn)界人士評(píng)價(jià)說(shuō)，"恒大的大規(guī)模降價(jià)行為，加劇了外界對(duì)其資金安全的擔(dān)心"，現(xiàn)在，恒大最不想讓人談?wù)撍�的資金問(wèn)題，雖然這情況確實(shí)嚴(yán)重。

　　市場(chǎng)的擔(dān)心不無(wú)道理，在此之前資本市場(chǎng)上估計(jì)恒大的負(fù)債率已接近90%，面臨至少150億元的資金支出壓力。值得注意的是，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解，參與此次降級(jí)銷售的13個(gè)樓盤(pán)，主要是恒大在上市之前積累下來(lái)的了四、五百萬(wàn)平方米的準(zhǔn)現(xiàn)房。這也從另一個(gè)層面說(shuō)明，恒大在上半年新盤(pán)開(kāi)發(fā)乏力，其資金壓力不容小覷。

　　從這次降價(jià)行動(dòng)來(lái)看，恒大計(jì)劃用募集到的資金來(lái)滿足其巨量土地儲(chǔ)備中尚未支付的出讓金和現(xiàn)有項(xiàng)目投入，以緩解高負(fù)債壓力。對(duì)恒大整體計(jì)劃而言，這無(wú)疑是資產(chǎn)最終變現(xiàn)的最重要一步。不過(guò)，有市場(chǎng)人士指出，"即便恒大能如期完成這50億元的銷售任務(wù)，其資金緊張程度仍不會(huì)有明顯的改觀。"

　　土地儲(chǔ)備狀況堪憂

　　據(jù)報(bào)道，位于江蘇南通啟東市的恒大啟東金碧天下項(xiàng)目，距寅陽(yáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心10余公里外的海灘上，一條蜿蜒伸展后消失在遠(yuǎn)處海岸線的堤壩將海水與灘涂隔開(kāi)，整個(gè)堤壩合圍的面積達(dá)6平方公里之巨，恒大聲稱占其土地儲(chǔ)備總量近1/3，"要想從北京或者廣州到達(dá)這里并不容易，需先乘飛機(jī)到南通，然后坐大巴到啟東，再包一輛私人運(yùn)營(yíng)的面包車顛簸半個(gè)多小時(shí)才能最終到達(dá)這座濱海小鎮(zhèn)。"

　　據(jù)記者了解，恒大在2006年底已在此圍海造田10000畝，在其招股說(shuō)明書(shū)上該地塊估值達(dá)到了344多億元人民幣，占恒大旗下總估值的1/3，是許家印上市的重要籌碼。

　　當(dāng)時(shí)，有恒大高層表示，在恒大看來(lái)，這塊土地因其獨(dú)特的地理位置而擁有極大的潛在商業(yè)價(jià)值。隔著不到3公里的海灣，就是上海的崇明島。不過(guò)，當(dāng)?shù)卣�府�(dāng)M建的連通兩地的跨海大橋，因種種原因而一再推遲，而這塊地的價(jià)值也大打折扣。

　　就在9月8日，有外資地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，"上市前，許家印曾要求一家外資土地評(píng)估公司，直接將恒大啟東萬(wàn)畝地塊估價(jià)為300億元。但評(píng)估公司認(rèn)為土地價(jià)值沒(méi)有這么高，恒大通過(guò)臨時(shí)更換評(píng)估機(jī)構(gòu)才達(dá)到這一目的。"

　　這家投行負(fù)責(zé)人繼續(xù)透露說(shuō)，"按照300億元的土地評(píng)估價(jià)格，恒大啟東項(xiàng)目的樓盤(pán)樓面地價(jià)將攀升到3000元/平方米，而現(xiàn)在啟東在售樓盤(pán)的價(jià)格也就在3000元/平方米到4000元/平方米之間。顯然，這個(gè)評(píng)估價(jià)格非常的可笑。"

　　另?yè)?jù)記者了解，恒大在最近1年內(nèi)暴增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目多數(shù)類似江蘇啟東的項(xiàng)目。在湖北省武漢市，恒大亦在某山區(qū)縣圈地萬(wàn)畝。了解情況的武漢地產(chǎn)界人士對(duì) 透露，"現(xiàn)場(chǎng)皆是未進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地，恒大的地塊幾無(wú)利用價(jià)值。"

　　知情人士表示，"事實(shí)上，恒大在早期拿地的過(guò)程中，非常謹(jǐn)慎，旗下的樓盤(pán)項(xiàng)目也有很高的升值潛力。但在2007年做完第一輪私募后，許家印的拿地行為越發(fā)大膽，甚至不理智起來(lái)，有不少類似江蘇啟東的問(wèn)題地塊占據(jù)了公司資產(chǎn)的大部分。"

　　市場(chǎng)分析人士指出，"考慮到單純的價(jià)格因素，在市況不好的情況，碧桂園儲(chǔ)備的土地是可以出售的，但恒大儲(chǔ)備的大部分土地則很難找到新的接盤(pán)者。"

　　恒大"割樓"戰(zhàn)本周六成都提前開(kāi)打

　　昨日，記者在成都調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，恒大此次降價(jià)行動(dòng)將提前到9月13日啟動(dòng)。據(jù)悉，參與活動(dòng)的恒大城此次"優(yōu)惠"的房子有兩棟，都是33層的高層清水房。恒大地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理熊敏表示，此次降價(jià)活動(dòng)是在全國(guó)范圍內(nèi)的一個(gè)統(tǒng)一行動(dòng)，成都有恒大城和恒大綠洲兩個(gè)樓盤(pán)加入。

　　昨日下午，記者發(fā)現(xiàn)恒大城門(mén)口已停了不少的車輛，一名保安稱最近幾天前來(lái)咨詢的顧客增多了將近五成。據(jù)一名售樓小姐介紹，購(gòu)房者除可享受8.5折的優(yōu)惠以外，一次性付款打折后還可享受3%的優(yōu)惠，而按揭則有1%的優(yōu)惠。以一套面積為92.83平方米的15層房子為例，單價(jià)4303元/平方米，按揭方式優(yōu)惠后的價(jià)格為3621元/平方米，降682元/平方米，降幅15.85%；一次性付款降755元/平方米，降幅17.5%。

　　恒大地產(chǎn)上市計(jì)劃或已流產(chǎn)

　　資金全面吃緊的情況下，恒大上市進(jìn)程再起波瀾。有地產(chǎn)中介人士暗示，"恒大地產(chǎn)2008年完成上市的計(jì)劃或已流產(chǎn)。"而僅在數(shù)月前，恒大董事局主席許家印還對(duì)上市表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。

　　此前，曾報(bào)道稱，"廣州恒大地產(chǎn)集團(tuán)已要求高盛、美林和瑞信3家上市保薦人向港交所提交新的財(cái)務(wù)信息和股東資料，以便加快上市步伐。據(jù)香港方面消息，恒大方面希望在9月中旬能夠預(yù)售新股。"遺憾的是，根據(jù)最近的香港聯(lián)交所網(wǎng)站顯示，恒大上市工作仍處在停滯中。

　　曾參與組織了恒大兩次私募的一位中介人士告訴記者，"沒(méi)有按照許家印要求完成上市進(jìn)程的主要原因是，美林等前期私募投資者在上市的態(tài)度上并不積極。"據(jù)悉，美林、高盛、瑞信是此次恒大赴港IPO的承銷商。其中美林2006年接手了許家印控制下的雅立集團(tuán)及其附屬公司40%的股權(quán)，作為代價(jià)，美林支付給恒大7.6億元人民幣。

　　2006年11月29日，恒大地產(chǎn)與德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)1/3股權(quán)作押，由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià)4億美元認(rèn)購(gòu)其8億股可換股優(yōu)先股。根據(jù)恒大地產(chǎn)上市的招股說(shuō)明書(shū)披露，按照雙方的約定，恒大地產(chǎn)若在2008年之前實(shí)現(xiàn)上市，其回報(bào)將不少于股票發(fā)行總價(jià)值的30％；若在2008年6月6日前完成上市，其回報(bào)則不少于40％；若至2009年完成上市，則承諾回報(bào)將不少于70％。

　　雙方約定，上市后，機(jī)構(gòu)投資者股權(quán)將稀釋至3.66％；許家印則以持股68.16％重新實(shí)現(xiàn)對(duì)恒大地產(chǎn)的全權(quán)掌控。另外，上市后恒大將以部分融資償還1/3的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款，其余款項(xiàng)將于2012年8月到期前償清。恒大甚至還承諾，若在2009年10月31日前仍未達(dá)成上市，則向貸款人售出認(rèn)沽期權(quán)。

　　對(duì)此，有北京資深地產(chǎn)分析師表示，股市不好的時(shí)候上市，顯然是這些私募投資者不愿意看到的。"他們寧愿把恒大的上市延后，以便取得更多的公司股權(quán)。"

　　目前，對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，顯然它并不希望上市這一游戲就此結(jié)束。不過(guò)，與恒大曾有過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系的投行人士說(shuō)："恒大是自己把自己做爛了。"之前，針對(duì)恒大中止上市的事件，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾說(shuō)過(guò)這樣一句話，"過(guò)分的擴(kuò)張、貪婪，做超出自己能力范圍的事情一定會(huì)受到懲罰。"

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