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王石為萬科撥拉降價算盤
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-18
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- 中研網(wǎng)訊：
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萬科--中國地產(chǎn)界的龍頭企業(yè)，其一舉一動，已成業(yè)界的風向標。在房屋銷售旺季來臨之際，萬科的降價，無疑震撼整個中國的樓市。近日，萬科再掀降價風潮，平均降幅高達27%。
《投資者報》獲悉，萬科即將開盤的一個北京朝陽公園項目，降價幅度也將達到20%。
萬科降價經(jīng)
早在今年五一假期，萬科就對其總部所在地--深圳房價進行過調(diào)整，新房成交均價從最高峰下調(diào)了近48%，當周的成交均價成為2007年10月迄今的最低值，成交面積同時創(chuàng)造了最高紀錄。
事實上，2008年3月以來，深圳的大部分新開盤樓盤，價位都比去年有所下調(diào)。萬科、金地在深圳的樓盤也不例外，新一期的開盤價，都比前一期的開盤價降了10%-25%，并在深圳引發(fā)了一系列老業(yè)主要求退房等糾紛。
一些本地的開發(fā)商在明降開盤價后，又以各種促銷、團購、打折、特價房一口價的暗降方式，將降價促銷進行到底。在各種促銷的刺激下，深圳本地成交面積已好過2007年10月以來的最低水平，但是，2008年8月一手房成交面積，仍比去年減少18%。其間，也有開發(fā)商承諾，"7~9月的試購期內(nèi)，若房價下降，房子可無條件退訂"，但收效似乎并不明顯�，F(xiàn)在，這些開發(fā)商只有一個目的：趁著金9銀10，盡早出貨。
8月底至9月初，新一輪降價風潮隨之而來。對于降價，萬科董事、副總裁兼董秘肖莉?qū)Α锻顿Y者報》記者的解釋是："越是進入調(diào)整期，企業(yè)越應該通過提升產(chǎn)品和服務質(zhì)量來獲得客戶的認同，萬科不會依賴降價來贏得客戶和市場。萬科在各地市場的調(diào)整策略顯現(xiàn)出不同的表現(xiàn)，各市場成交量和供應量配比等方面都有差異，具體采用什么策略也不能一概而論。"
現(xiàn)在，萬科的降價不再局限于深圳，并已延伸至上海、杭州、北京等地。8月30日，萬科在上海在售的8個樓盤開始中秋促銷；9月2日，萬科杭州項目的4個樓盤同時降價15%-27%。據(jù)業(yè)內(nèi)消息，萬科在北京長安公園旁的樓盤，也準備以周圍樓盤價位的8折開盤。
而與深圳相比，北京、上海才是萬科布局的重點。萬科2008年中報顯示：上半年，深圳的結(jié)算面積占全國的比例是5.32%；北京占11.63%，上海占18.17%。
萬科在深圳的在售樓盤以高利潤的別墅為主，2008年上半年深圳凈利潤率達18.58%；而上海在售樓盤則多是普通高層住宅，2008年上半年的凈利潤率為9.5%。從市場情況來看，普通住宅正是開發(fā)商急于降價脫手的主要產(chǎn)品。
肖莉表示，小戶型正在獲得市場青睞，隨著調(diào)整的深化，這一特征日趨明顯，公司在下半年調(diào)整全年開發(fā)計劃，希望新項目能夠與目前的市場需求更為匹配。
萬科在下半年做出開發(fā)計劃的調(diào)整，無疑是要推出更多的小戶型，現(xiàn)在率先降價將普通住宅消化，則是為下一步向普通購買者推售小戶型做鋪墊。
順應宏觀調(diào)控
"降價是萬科的必須手段。"深圳職業(yè)技術(shù)學院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺告訴《投資者報》記者。他認為，在股權(quán)激勵的機制下，即使管理層無法把握萬科的股價，萬科的管理層至少也得做一件事，保證利潤的增長。
按照萬科（2006年~2008年）的股權(quán)激勵計劃，除了2007年度的4600多萬股股票的歸屬待定之外，2008年度預提的激勵股票6000多萬股股票也懸于空中。
當務之急，是要滿足2008年股權(quán)激勵計劃的各項業(yè)績考核指標：年凈利潤增長率超過15%，全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率超過12%，如公開增發(fā)或配股，當年每股收益增長率超過10%。萬科2008年上半年的凈利潤是20.61億元，2007年全年的凈利潤是48.44億元，如果實現(xiàn)凈利潤同比增長15%以上，那么，2008年全年的凈利潤必須達到55.7億元，其中，2008年下半年的凈利潤就得達到35億元以上。由此可見，萬科下半年的利潤壓力大于上半年。
從半年報中可以發(fā)現(xiàn)，萬科目前正在降價的樓盤，竣工日期多在今年年底，也就是說，如果這些樓盤銷售出去，就可以結(jié)算成2008年的收入，無疑對完成2008年下半年的利潤指標大有幫助，對達到股權(quán)激勵指標也大有裨益。
對此，肖莉表示："公司無法預測股價的波動，管理層能做的是，把全部精力集中到公司業(yè)務上。"
而另一方面，降價可以加速回籠資金，用回收的資金買進更便宜的地，將來建成的樓盤在定價上才能更有競爭力。不降價促銷，就可能錯過逢低納入土地的新一輪地產(chǎn)周期的機會。萬科在半年報中也提到，今年1~6月份，公司76.2%的項目資源通過合作方式獲取，新增土地平均成本約2155元/平方米，遠低于去年平均水平。
截至6月30日，萬科的期末現(xiàn)金余額達154億元，這要歸功于去年8月萬科百億增發(fā)所儲備的現(xiàn)金。而實際上，今年上半年，萬科也同樣遭遇全國資金緊縮的壓力，半年內(nèi)籌資凈額只有24.45億元，與去年同期的65.23億元相去甚遠。
可以看出，除了萬科自身的策略調(diào)整原因，順應宏觀調(diào)控，也是其降價的重要原因。
8月27日，央行和銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構(gòu)嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。
此前，開發(fā)商預測下半年政策不會繼續(xù)從緊，并對此抱有等待心態(tài)。但鄧志旺表示，國家沒有放松信貸，市場化程度較高的深圳等主要城市，至今也沒有出臺相關(guān)政策。
在低迷的市場環(huán)境中自救，降價也就成為萬科等眾多開發(fā)商的必然選擇。同時，降價也符合中央政府控制房價上漲的意愿。這對于萬科這家全國性地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑更利于其在日后的擴張中增加政府印象分。
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