有不少業(yè)內(nèi)人士指出，打折促銷(xiāo)，只是權(quán)宜之計(jì)。從一開(kāi)始就理性定價(jià)，不奢求不合理的過(guò)高利潤(rùn)，才是對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)、對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)的長(zhǎng)久之策。

    沒(méi)有達(dá)到期望值

    萬(wàn)科剛推出打折促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，引起轟動(dòng)。據(jù)記者了解，在活動(dòng)期間，甚至有一些沒(méi)有參加其活動(dòng)的房源，也借這股東風(fēng)賣(mài)了出去，讓開(kāi)發(fā)商喜出望外。

    截至促銷(xiāo)活動(dòng)結(jié)束的９月１４日晚上２４時(shí)，杭州萬(wàn)科“青年置業(yè)計(jì)劃”總共推出房源４７７套，成交２３３套，成交比率為４８．８％。

    ９月１４日活動(dòng)結(jié)束后，萬(wàn)科恢復(fù)原價(jià)。到９月１７日，萬(wàn)科曾經(jīng)打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)中，除了逸品閣已經(jīng)清倉(cāng)完畢之外，魅力之城、白鷺郡東、白鷺郡南三樓盤(pán)在１５、１６日兩天都沒(méi)有新的預(yù)訂量產(chǎn)生。

    由于萬(wàn)科的降價(jià)，很多樓盤(pán)都調(diào)整了營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。位于萬(wàn)科促銷(xiāo)房源所在的杭州良渚某樓盤(pán)，原本定價(jià)在每平方米６０００元—７０００元。現(xiàn)在根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，可能要下調(diào)到每平方米５０００元—６０００元。寧波鄞州中心區(qū)一個(gè)樓盤(pán)在萬(wàn)科出臺(tái)促銷(xiāo)價(jià)格后，馬上傳出其二期的單身公寓定價(jià)在每平方米９５００元，還包含了１５００元的裝修費(fèi)，明顯下降。

    ９月１１日，位于杭州橋西板塊的名城·燕園推出３００套房源，一次性付款９折，商業(yè)按揭９．１折。同一天，位于杭州錢(qián)江四橋北岸的錢(qián)江國(guó)際ＳＯＨＯ領(lǐng)寓推出５０套特價(jià)房，優(yōu)惠幅度為７．２折。９月１３日，新南北集團(tuán)的杭州南北·西岸項(xiàng)目推出１３６套房源，折扣相當(dāng)于７－８折，開(kāi)發(fā)商表示在活動(dòng)期間認(rèn)購(gòu)南北·西岸活動(dòng)房源的，可按規(guī)定申請(qǐng)無(wú)理由退房。

    從９月１７日的記錄看，南北·西岸售出２套，名城·燕園和ＳＯＨＯ領(lǐng)寓銷(xiāo)售記錄均為零。

    浙江樓市房?jī)r(jià)一直比較穩(wěn)，多年來(lái)幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)下降，萬(wàn)科“降價(jià)”之舉起初刺激了樓市的神經(jīng)，有的開(kāi)發(fā)商指其為“攪局”，有的購(gòu)房人群認(rèn)為這才是房?jī)r(jià)的理性回歸，有的老業(yè)主還鬧起了“退房”，發(fā)生了打砸行為。

    隨著塵埃落定，人們發(fā)現(xiàn)，原來(lái)這只是企業(yè)的一個(gè)促銷(xiāo)活動(dòng)，將小面積低總價(jià)房源套上“青年置業(yè)”的名義，做了清理。隨著活動(dòng)結(jié)束，其余的大量房源也沒(méi)有任何降價(jià)的苗頭，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到一些網(wǎng)民熱情喊出的“人民感謝萬(wàn)科”的期望值。

    甚至有人開(kāi)始質(zhì)疑，在瘋長(zhǎng)那么長(zhǎng)時(shí)間后，目前只是打了一點(diǎn)折，其中還有多少暴利，應(yīng)該在進(jìn)一步的降價(jià)中進(jìn)行壓縮？

    打折促銷(xiāo)中的“匠心”和“策略”

    一些購(gòu)房人群和行業(yè)內(nèi)人士道出了打折促銷(xiāo)中的一些“匠心”和“策略”。

    實(shí)際上，萬(wàn)科這次拿出來(lái)的大都是地段偏遠(yuǎn)、不太好的房源，有的屬于尾盤(pán)清倉(cāng)。一位萬(wàn)科的高層管理人員告訴記者，打折房源對(duì)萬(wàn)科在浙江的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)只占很小的比例，庫(kù)存的尾盤(pán)放在那里也賣(mài)不動(dòng)，還要產(chǎn)生利息，現(xiàn)在促銷(xiāo)一下，可以回籠幾個(gè)億的資金，何樂(lè)而不為。

    據(jù)市場(chǎng)分析人士計(jì)算，魅力之城的土地是萬(wàn)科在２００６年以樓面價(jià)每平方米２５００元左右買(mǎi)下的，加上建安成本等，開(kāi)發(fā)成本估計(jì)每平方米６８００元左右，該樓盤(pán)今年５月份一度達(dá)到每平方米１．２萬(wàn)元。此次折后為每平方米８５００元到９５００元。可見(jiàn)即使打折，其中利益依然相當(dāng)可觀。

    家住寧波鄞州區(qū)的章女士在去年以每平方米一萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了萬(wàn)科金色水岸的房子。她認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在成本上可以做的文章實(shí)在很多�！半m然是精裝修，但價(jià)格伸縮度很大�！闭屡�士說(shuō)，“在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科用的科勒馬桶是市場(chǎng)上已經(jīng)淘汰的產(chǎn)品。由于合同中只寫(xiě)明了潔具用科勒，空調(diào)用大金等，并沒(méi)有寫(xiě)明型號(hào)，而同個(gè)品牌不同型號(hào)的商品價(jià)格跨度非常大，最后我們還派了業(yè)主代表與開(kāi)發(fā)商談判要求更換了部分潔具�！�

    據(jù)寧波萬(wàn)科售樓人員介紹，相比于另５幢房源，打折的房源精裝修內(nèi)容少了空調(diào)、熱水器。地板、潔具、廚具等的品牌、檔次也都有所下降，收納系統(tǒng)、夜燈等也被取消。如果說(shuō)原先的裝修是豪華版的，打折房源就是簡(jiǎn)裝版的。

    章女士認(rèn)為，如果用這樣的思路來(lái)計(jì)算，打折房均價(jià)為每平方米９０００元，只比她買(mǎi)的價(jià)格低１０００元，而她的房子精裝修價(jià)格為每平方米為２５００元，打折房簡(jiǎn)裝價(jià)格若在１５００元?jiǎng)t剛好與她的房子價(jià)格持平。她還透露，打折房邊上是一個(gè)變電所，而她是江景房，有１０００元的差距非常正常�！百I(mǎi)房人總是算不過(guò)開(kāi)發(fā)商的�！彼�感嘆。

    高端房產(chǎn)的“奶酪”該不該動(dòng)

    萬(wàn)科打折的轟動(dòng)效應(yīng)，很大程度上來(lái)自于人們對(duì)其賦予的“樓市要整體降價(jià)”的標(biāo)志性意義，其中也包括對(duì)這個(gè)提法對(duì)與不對(duì)的爭(zhēng)議。但是冷靜下來(lái)之后，人們發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科在杭州的高端樓盤(pán)西溪蝶園，以及排屋等，都沒(méi)有任何打折的動(dòng)靜。大量的本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，也沒(méi)有降價(jià)的跡象。

    從杭州的情況看，萬(wàn)科降價(jià)一方面對(duì)銷(xiāo)售有所拉動(dòng)，顯示出市場(chǎng)還是有剛性需求，但也引發(fā)了“越跌越?jīng)]人買(mǎi)”的疑慮，另一方面，相對(duì)于龐大的高價(jià)位高端房源來(lái)說(shuō)，這么一點(diǎn)促銷(xiāo)還是有不痛不癢之感。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周，杭州主城區(qū)成交商品房５０６套，只有去年同期的５２．８％。中秋小長(zhǎng)假期間，杭州在售樓盤(pán)共１７家，但下單者寥寥。有幾家中秋銷(xiāo)售業(yè)績(jī)甚至是零。

    有關(guān)專(zhuān)家分析，前兩年有關(guān)部門(mén)關(guān)于各地商品住房總面積中套型建筑面積９０平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到７０％以上等規(guī)定，催生了大批小戶(hù)型房源。在市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，適當(dāng)?shù)拇黉N(xiāo)有助于供需關(guān)系達(dá)到平衡。其實(shí)在占市場(chǎng)主體的主城區(qū)大戶(hù)型“高端”房產(chǎn)中，同樣隱藏著不正常的巨大利益。

    在近些年房?jī)r(jià)的瘋漲中，這些高端房產(chǎn)價(jià)格漲幅呈現(xiàn)出很強(qiáng)的非理性。５年前，杭州市中心還到處都是低于萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在卻都是萬(wàn)元甚至數(shù)萬(wàn)元的房子。如今達(dá)到每平方米２萬(wàn)多元的黃龍商圈，當(dāng)時(shí)的價(jià)格也就約每平方米７０００元，市民們的反應(yīng)還都是“太貴了”。

    浙江翰博營(yíng)銷(xiāo)公司總經(jīng)理黃海波認(rèn)為，在今天的情勢(shì)下，房?jī)r(jià)如果從兩萬(wàn)元一平方米，打回到７０００元一平方米也沒(méi)什么不可能的，說(shuō)到底，房地產(chǎn)的價(jià)格就是信心的體現(xiàn)。

    日前，錢(qián)塘江邊的一個(gè)高端樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，在樓市總體低迷的情勢(shì)下，上演了銷(xiāo)售熱潮。分析人士指出，其原因就在于開(kāi)盤(pán)定價(jià)明顯低于業(yè)界以及購(gòu)房者的預(yù)期。該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人說(shuō)，公司經(jīng)歷過(guò)很多高峰低谷的周期，不會(huì)無(wú)止境地去追求超高利潤(rùn)。

    尾盤(pán)清倉(cāng)了，相對(duì)差的房源處理了，靜靜地安臥在城市中的大批所謂高端房產(chǎn)的“奶酪”又該不該動(dòng)，要不要?jiǎng)幽兀咳绻�要�(jiǎng)�，�?dòng)到什么份兒上？萬(wàn)科降價(jià)，會(huì)不會(huì)成為推倒多米諾骨牌的第一張牌？這才是會(huì)對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更具實(shí)質(zhì)性影響的問(wèn)題。

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