作為發(fā)展商、作為企業(yè)最好不要盼望著救市的解放軍來救你，最好的辦法還是靠自己。

　　萬科為什么會降價？從去年年底開始的萬科降價潮究竟是怎么形成的？昨天下午，在公司債發(fā)行媒體見面會上萬科執(zhí)行副總裁肖莉一語道破天機(jī)：市場成交量萎縮導(dǎo)致萬科順應(yīng)市場需求降價。

　　對于目前的行業(yè)低迷景況，萬科總裁郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)不能靠貸款利率下調(diào)的"解放軍"，還是得靠自救。不能身體好了就忘了醫(yī)生的忠告，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了5年的調(diào)控，目前洗牌正在進(jìn)行中。

　　萬科還在尋找機(jī)會擴(kuò)張，萬科最近把上市公司渝開發(fā)收入囊中，在冬天儲備春天的項目，郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將不斷有人進(jìn)來，有人被淘汰。

　　成交量低迷市場不健康

　　究竟是什么原因使得萬科采取了降價策略？昨天下午，萬科副總裁肖莉道出了影響萬科降價的重要依據(jù)：成交量萎縮。

　　肖莉詳細(xì)解釋了萬科降價的內(nèi)在邏輯，其表示，過去幾年萬科一直以現(xiàn)金為王�？焖匍_發(fā)、快速銷售、提高周轉(zhuǎn)速度一直是萬科最為看重的目標(biāo)，所以這一輪調(diào)整并不是說萬科現(xiàn)在降價，而是從珠三角開始，第一個調(diào)整的樓盤是去年在深圳。

　　為什么會降？是因為當(dāng)時看到成交量大幅度萎縮。肖莉表示，萬科的調(diào)整是基于對市場成交量的判斷，如果忽略市場本身因素，只是談今天降了、明天降了，還會不會降，這樣探討這個話題意義不是很大。要看更深刻的邏輯，就是成交量。

　　2008年1-7月份全國住宅市場理性回歸，成交面積較2007年同比下滑11%；萬科所在主要城市1-8月份同比降幅高達(dá)46%.如此大規(guī)模的成交量萎縮給開發(fā)商造成了巨大壓力。郁亮認(rèn)為一個成交非常低迷的市場，不是一個健康的市場。

　　肖莉透露，萬科各地樓盤從5%-20%，根據(jù)不同樓盤、不同利潤空間、不同的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來進(jìn)行不同的調(diào)整。我們認(rèn)為消費(fèi)者最理性，你確實降價了，我就會來買，因為剛性需求在這一輪調(diào)整中并沒有發(fā)生本質(zhì)的變化。

　　未來萬科還會不會繼續(xù)降價？對此郁亮的回答比較模糊，其表示，根據(jù)不同市場、不同產(chǎn)品、產(chǎn)品不同發(fā)展階段，不同競爭狀況，我們會決定不同策略。肖莉認(rèn)為，包括廣州和深圳，整個華南區(qū)域在去年第四季度價格調(diào)整之后，目前珠三角房價基本上是在相對低位運(yùn)行。

　　不要只盼望救市"解放軍"

　　郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌一直在延續(xù)當(dāng)中。"某種程度上講，我們這個行業(yè)好日子過慣了，相比中國制造業(yè)我們?nèi)兆舆^得多好。所以我們沒有必要夸大房地產(chǎn)今天遇到的困難。我們行業(yè)所遇到的困難不會超出其他行業(yè)面臨經(jīng)濟(jì)不確定性發(fā)生的困難，這行業(yè)沒有這么悲慘。"

　　郁亮表示，現(xiàn)在大家盼"解放軍"，說降息就是解放軍來了，行業(yè)靠解放軍救還是自己？最好的辦法還是靠自己。不可能一直靠利好扶持。確實政府的政策對整個國民經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展有利，我們當(dāng)然歡迎。但是作為發(fā)展商、作為企業(yè)最好不要盼望著救市的解放軍來救你。

　　"我們這個行業(yè)里，有人進(jìn)入、有人退出，確實有一些競爭力弱的發(fā)展商被淘汰，但是我高興地發(fā)現(xiàn)進(jìn)來的都是有實力的，對我們行業(yè)競爭格局將產(chǎn)生積極的變化。我希望這個局面能夠維持下去。"

　　而最近萬科也加快了擴(kuò)張步伐，拿下了渝開發(fā)，郁亮表示，渝開發(fā)萬科談了很久，一年多，最終有一個結(jié)果，類似情況還要繼續(xù)。

　　其認(rèn)為，雖然市場處在冬天，但春天來的時候連地都沒有，怎么種地呢？所以萬科會依然拿地，但是非常慎重。

　　房地產(chǎn)更差時候遠(yuǎn)未到來？

　　萬科的降價引發(fā)了業(yè)內(nèi)的憂慮，摩根士丹利公司日前發(fā)布研究報告指出，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格和成交量雙雙下跌的可能性極高。

　　而摩根士丹利自身的動作也印證了這一判斷，其計劃以11億元的價格出售上海的錦麟天地雅苑、華山夏都、陸家嘴中央公寓、安信商業(yè)廣場。

　　中信金通證券認(rèn)為，"華爾街融化了"，愈筑愈高的次級債風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)的衰退使得諸如像雷曼兄弟這樣的國際實力投行破產(chǎn)、美林被迫變賣股權(quán)。而諸如此類的風(fēng)險并非終結(jié)，由于經(jīng)濟(jì)預(yù)期的持續(xù)惡化，國際投資者欲圖在全球范圍內(nèi)盡快收緊回籠資金，以期抵御未來可能發(fā)生的更加嚴(yán)重的風(fēng)險。

　　該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步分析，由于華爾街金融風(fēng)暴的影響及摩根士丹利的示范效應(yīng)，不排除其他國際投資者欲圖減持國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)的可能，而外資對中國房地產(chǎn)的減持，將在一定程度上影響國內(nèi)投資者對房地產(chǎn)投資的信心，從而加重市場觀望心態(tài)。從中短期看，將促使形成房地產(chǎn)價格短期繼續(xù)下行的壓力。

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