輿論困境中的萬科，昨日借助萬科公司債成功發(fā)行的"東風(fēng)"，與北京、上海、深圳等地的主流媒體進行了視頻會議。對于"降價"、"退房"等近期關(guān)注的焦點，萬科集團總裁郁亮、萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉都給予了正面回應(yīng)。"如果說，去年房價是非理性上漲的話，那么，現(xiàn)在在某種情況下，也需要非理性下跌。"郁亮說。

　　關(guān)于銷售前8月成交面積同比降46%

　　"市場的力量是最強大的，任何力量也不能改變市場的發(fā)展規(guī)律。"昨日，郁亮在媒體視頻會議上表示。

　　郁亮表示，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，今年1~7月份，全國住宅市場理性回歸，成交面積較2007年同比下滑11%；而萬科所在的14個主要城市中，今年1~8月份，萬科的住宅成交面積同比降幅高達46%。由此可見，5年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)見效。

　　郁亮補充道，國際經(jīng)驗表明，住宅投資占GDP比重趨勢線的偏離度是判斷市場是否過熱的關(guān)鍵指標。2008年上半年7.3%的水平，未超越趨勢線，過熱風(fēng)險較小。

　　同時，中國住宅投資增速和新開工面積在進入今年7月后，已經(jīng)大幅下降。今年7月，住宅新開工面積增幅為-6%，是首次跌為負數(shù)。

　　而購房者的比例，也顯示出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控確實已見效。上半年萬科14個主要城市市場成交結(jié)構(gòu)顯示，中小戶型為主的首次置業(yè)和首次改善已占72%，成為絕對主流。

　　關(guān)于降價萬科降價不是因為缺錢

　　萬科最近最讓人關(guān)注的，莫過于對旗下部分項目的價格調(diào)整。對于萬科項目是否會繼續(xù)降價，郁亮表示，每個項目的價格定位，都是根據(jù)市場狀況、競爭狀況，以及自身發(fā)展來確定的。他表示，萬科確實有降價、有促銷，但是，并不是每個項目都這么做。萬科有180個樓盤在建，有90個樓盤在售，其實降價的很少。

　　事實上，從萬科展開價格調(diào)整開始，更多的業(yè)內(nèi)人士便將這一營銷手段與"回籠資金"劃上等號。

　　昨日，郁亮表示，在中國內(nèi)地的開發(fā)商中，可能找不出比萬科更有錢的發(fā)展商。萬科并沒有從回籠資金的角度來考慮促銷計劃，其各種市場行為都是從市場出發(fā)來進行的，并不是從有沒有錢的角度出發(fā)。比如一個成交非常低迷的市場，就不是一個健康市場，必須讓它重新活躍起來。如果說一個市場里面，房子的價格明顯非理性地偏高，它一定會向理性價格回歸。"如果說，去年房價是非理性上漲的話，那么，現(xiàn)在在某種情況下，也需要非理性下跌。"郁亮說。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2008年中期，萬科持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物資產(chǎn)約154億元，有效地保障了萬科的財務(wù)安全。再加上目前發(fā)行的59億元公司債，目前萬科所持有的現(xiàn)金及等價物資產(chǎn)達到213億元。

　　萬科集團執(zhí)行副總裁肖莉表示，萬科首個價格調(diào)整樓盤是去年的深圳樓盤，降價的原因是當(dāng)時看到成交量大幅度萎縮，而成交量是市場是否健康的一個主要指標，萬科的調(diào)整是基于對市場成交量的判斷。

　　對于降價后引起的退房，郁亮表示："法律合同規(guī)則不支持的事情，萬科不會做。對目前客戶遭受的損失我們充分體諒，但是我們不會做出違背行業(yè)健康發(fā)展的事情，也不會沒有原則地給出任何補償方案、退房方案，這一點是很明確的。"

　　關(guān)于拿地青睞土地合作開發(fā)

　　在融資方面，肖莉表示，"萬科暫時沒有新的融資計劃，年初的時候我們已經(jīng)在年報中談到我們會非常慎重地考慮股權(quán)融資這件事情。我們剛剛發(fā)了59億公司債，我們覺得這些資金和我們手持的現(xiàn)金，可以為未來市場轉(zhuǎn)暖做好一個充足的準備。"

　　提到土地，郁亮表示，相比較萬科500多億元的銷售規(guī)模，萬科可能是目前土地倉位最輕的公司。去年萬科確實也拿到一些高價地，但是不至于影響盈利。

　　郁亮說，"目前萬科拿的地合作比例越來越高，通常是別人的地，我們共同開發(fā)，這是最省錢的辦法。雖然市場在冬天，但春天來的時候連地都沒有，我怎么種地呢？所以我們會依然拿地，但是非常慎重。"

　　總裁郁亮中國不存在發(fā)生次貸危機前提

　　對于中國是否會發(fā)生次貸危機，郁亮表示，國際經(jīng)驗顯示，中國37%的高首付比例將使個人按揭貸款的違約風(fēng)險得以有效控制，中國不存在發(fā)生次貸危機的前提。

　　根據(jù)美國經(jīng)驗，首付比例在20%~30%時，對應(yīng)的違約率僅為0.37%~1.4%。郁亮表示，根據(jù)美國聯(lián)邦金融委員會數(shù)據(jù)，美國2006年購房首付比例為23.5%，而中國居民購房的首付比例約為37.2%，處于較高水平。

　　他同時表示，中國政府對房地產(chǎn)業(yè)的資金監(jiān)管的舉措，有效地控制了房地產(chǎn)資金風(fēng)險。與此同時，近期中國主要商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放已日漸謹慎。建行、交通、招商、浦發(fā)等銀行數(shù)據(jù)顯示，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放均有所下降，從而進一步降低了違約風(fēng)險。

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