上半年銷(xiāo)售最慢的碧桂園商業(yè)模式面臨崩潰,銷(xiāo)售面積增加30%,銷(xiāo)售面積僅同比增長(zhǎng)6.5%

　　7月14日,碧桂園（2007.HK）簡(jiǎn)報(bào)顯示,截至2009年6月30日,碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額約87.9億元人民幣,同比2008年增長(zhǎng)約6.5%。這一增長(zhǎng)幅度要大大落后于相近規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　背后的邏輯是,仰賴(lài)于硬需求拉動(dòng)銷(xiāo)售的碧桂園,在這一輪宏觀經(jīng)濟(jì)中遇到了無(wú)可避免的瓶頸。

　　銷(xiāo)售額增幅小

　　碧桂園再次站上了風(fēng)口浪尖。

　　2009年7月初克爾瑞中國(guó)的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示,碧桂園上半年完成了68.56億元的銷(xiāo)售額,而去年同期碧桂園的銷(xiāo)售額已達(dá)到74.4億元。如果克爾瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)屬實(shí)的話(huà),在保利、金地等房產(chǎn)大企大幅度反彈的情況下,碧桂園今年上半年的業(yè)績(jī)也確實(shí)令人大跌眼鏡。

　　在樓市回暖的上半年,碧桂園面臨銷(xiāo)售額同比下跌近7%。在克爾瑞（中國(guó)）統(tǒng)計(jì)的今年上半年銷(xiāo)售額排名前二十的房地產(chǎn)企業(yè)中,碧桂園成為唯一一家上半年銷(xiāo)售額低于去年同期的上市地產(chǎn)公司。

　　不過(guò),碧桂園投資者關(guān)系部主管劉嘉毅提出質(zhì)疑,"在我的印象中,他們（克爾瑞）從來(lái)沒(méi)有跟我們接觸過(guò),真不知道他們的數(shù)據(jù)是怎么得來(lái)的。"

　　據(jù)碧桂園7月14日披露的7月簡(jiǎn)報(bào)顯示,截至2009年6月30日,實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額共約87.9億元人民幣,同比2008年增長(zhǎng)約6.5%;合同銷(xiāo)售建筑面積約191.8萬(wàn)平方米,同比2008年增長(zhǎng)約30%。盡管銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)幅度較小,但簡(jiǎn)報(bào)披露的數(shù)據(jù)為正增長(zhǎng)。

　　值得注意的是,盡管銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)30%,但其合同銷(xiāo)售額卻同比增長(zhǎng)僅6.5%,兩者增幅相差23.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　"人家賣(mài)一萬(wàn)的,碧桂園自己只賣(mài)四千多,這就使得,銷(xiāo)售金額的幅度趕不上銷(xiāo)售面積。不過(guò)碧桂園在成本控制上還是值得稱(chēng)道的,用的是一條龍式的生產(chǎn),肥水不流外人田,碧桂園把每一筆成本都計(jì)算進(jìn)去了,這一點(diǎn)萬(wàn)科也是要向碧桂園學(xué)習(xí)的地方。"合富輝煌分析師黎文江接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　"這樣的差異,或許只能反映一種情況,碧桂園降價(jià)幅度很大,但從我掌握的情況來(lái)看,碧桂園的銷(xiāo)售價(jià)格一直很平穩(wěn),都在4000元左右。"廣州知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同對(duì)此表示。

　　記者曾就此事發(fā)函至碧桂園相關(guān)部門(mén),不過(guò)至截稿時(shí)間,記者尚未收到碧桂園相關(guān)方面的回復(fù)。

　　錯(cuò)步

　　從6.5%的銷(xiāo)售金額增幅看,碧桂園這個(gè)曾經(jīng)一度試圖趕超萬(wàn)科（000002.SZ）的地產(chǎn)大鱷,似乎已經(jīng)錯(cuò)步。

　　可以比較的同行數(shù)據(jù),同期保利地產(chǎn)(600048)（600048.SH）實(shí)現(xiàn)簽約面積252.43萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)164.41%;實(shí)現(xiàn)簽約金額210.54億元,同比增長(zhǎng)168.18%。

　　金地集團(tuán)(600383)（600383.SH）同期累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積84.47萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)77.46%;累計(jì)銷(xiāo)售金額85.75億元,同比增長(zhǎng)72.47%。

　　富力地產(chǎn)同期銷(xiāo)售收入共約人民幣128.3億元（按照已經(jīng)簽署的銷(xiāo)售協(xié)議）,銷(xiāo)售面積達(dá)約134.56萬(wàn)平方米,兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比去年,增幅也分別達(dá)到67％與86％。

　　而雅居樂(lè)（03383.HK）在上半年更是上了一個(gè)臺(tái)階,2008年雅居樂(lè)全年的營(yíng)業(yè)額不過(guò)為93億元,但在今年上半年,其上半年累計(jì)合約銷(xiāo)售額約103億元,合約銷(xiāo)售樓面面積約160萬(wàn)平方米,達(dá)到全年目標(biāo)的70%。

　　一線(xiàn)房企中,唯有萬(wàn)科與碧桂園銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度相近,但在銷(xiāo)售金額上,踏空的萬(wàn)科增幅仍然比碧桂園要高出近20個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是,在碧桂園近期的公告中,著重提出了"2009年購(gòu)地重點(diǎn)將放在廣東省",此前2008年的數(shù)據(jù)顯示,碧桂園2008全年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的40多個(gè)項(xiàng)目中,省外的20多個(gè)項(xiàng)目?jī)H貢獻(xiàn)約占年收入的25.5%。

　　事實(shí)上,上半年碧桂園的廣東省外項(xiàng)目中,僅有湖北荊門(mén)的項(xiàng)目在銷(xiāo)售。

　　從土地儲(chǔ)備配置上看,碧桂園也作出了調(diào)整,近期新購(gòu)得的四塊土地,全部位于廣東省。其中三塊位于廣州碧桂園鳳凰城所在地增城市,另一地塊位于廣東肇慶高要碧桂園附近。

　　截至2009年6月30日,碧桂園已取得國(guó)有土地使用權(quán)證(含權(quán)益)的可建建筑面積（非土地面積,下同）約為4351萬(wàn)平方米（已摘牌但國(guó)有土地使用權(quán)證正在獲取中的可建建筑面積未包含在內(nèi)）。

　　"碧桂園自己認(rèn)為廣東省以外的地方對(duì)它的品牌接納度不夠,南北一些差異也是比較明顯的,布局、設(shè)計(jì)等等方面都會(huì)有比較大的差異。"黎文江指出。

　　"碧桂園的模式很簡(jiǎn)單,歸到一條就是為工薪階層提供宿舍。他的全部支撐來(lái)自于硬需求,而且是中低端的剛性需求,而不是投資需求帶來(lái)的增值,也不具備稀缺性和抗跌性。那么碧桂園成功的條件只有兩點(diǎn):房?jī)r(jià)不斷上漲、中低端消費(fèi)能力不斷增加。"一位曾專(zhuān)門(mén)研究過(guò)碧桂園的人士指出。

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