值此地產(chǎn)行業(yè)快速?gòu)?fù)蘇、土地市場(chǎng)再現(xiàn)火熱之時(shí)，萬(wàn)科又重新站在了輿論的風(fēng)口浪尖。5、6月份公司簡(jiǎn)報(bào)顯示，萬(wàn)科新增土地14塊；7月份再購(gòu)入4塊地。在各地?zé)狒[的土地拍賣市場(chǎng)上，同樣不乏萬(wàn)科的身影。業(yè)內(nèi)紛紛質(zhì)疑，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備策略是否在5月發(fā)生重大改變，當(dāng)前大舉購(gòu)地是不是萬(wàn)科踏空后迅速追趕，萬(wàn)科是否看淡一線城市轉(zhuǎn)而看好二線城市。帶著諸多疑問，中國(guó)證券報(bào)記者專訪了萬(wàn)科  （000002 股吧,行情,資訊,主力買賣）董事會(huì)秘書、首席研究員譚華杰，以揭開萬(wàn)科土地儲(chǔ)備策略的真實(shí)思路。

　　中國(guó)證券報(bào)：公司5、6月份的簡(jiǎn)報(bào)顯示，萬(wàn)科新增土地14塊；7月份萬(wàn)科在各地繼續(xù)購(gòu)地。而此前半年萬(wàn)科很少買地。業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為，萬(wàn)科對(duì)土地市場(chǎng)的判斷在5月份前后發(fā)生重大改變，從看空轉(zhuǎn)為積極看多。請(qǐng)您談?wù)勅f(wàn)科對(duì)土地市場(chǎng)的真實(shí)判斷。

　　譚華杰：認(rèn)為5月之前萬(wàn)科看空土地市場(chǎng)，是對(duì)萬(wàn)科的誤解，認(rèn)為萬(wàn)科對(duì)土地市場(chǎng)的看法5月后由空轉(zhuǎn)多，更是對(duì)萬(wàn)科的誤解。萬(wàn)科的銷售簡(jiǎn)報(bào)公布5月份新增6塊地，并不代表這6塊地是在5月才開始拿的，而是5月份履行完相應(yīng)程序，達(dá)到信息披露要求而予以公告。其實(shí)許多前期工作已經(jīng)開展了幾個(gè)月，尤其是在二手土地市場(chǎng)拿地，常常需要洽談半年之久，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

　　中國(guó)證券報(bào)：我們注意到萬(wàn)科新增的土地儲(chǔ)備絕大多數(shù)位于二三線城市，而在一線城市很少斬獲，這是否表示萬(wàn)科開始看淡一線城市地產(chǎn)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而看好二三線城市？

　　譚華杰：萬(wàn)科依然最看好一線城市住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景和發(fā)展空間，但一線城市受到太多企業(yè)關(guān)注，土地出讓數(shù)量又少，激烈爭(zhēng)奪之下地價(jià)偏高，許多"地王"都是只有短期內(nèi)房?jī)r(jià)超過歷史峰值20%-30%才能盈利的項(xiàng)目。而相對(duì)來說，二三線城市數(shù)量眾多，只要努力去尋找，總還能找到一些價(jià)格較為合理的地塊。

　　萬(wàn)科拿地的底線是，為計(jì)算地價(jià)承受底線而選取的預(yù)期房?jī)r(jià)基準(zhǔn)，不能逾越當(dāng)?shù)貧v史最高價(jià)位。萬(wàn)科能夠接受的土地價(jià)格一定基于曾經(jīng)存在或現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，絕不購(gòu)買只有基于房?jī)r(jià)上漲才能盈利的地塊。從這一點(diǎn)看，萬(wàn)科可能相對(duì)保守。我們認(rèn)為，未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)有不確定性，短期快速上漲即使出現(xiàn)，也不可持續(xù)。我們不會(huì)將萬(wàn)科未來的經(jīng)營(yíng)安全和發(fā)展前景，押注在房?jī)r(jià)迅速暴漲的預(yù)期之上。

　　中國(guó)證券報(bào)：王石曾經(jīng)說過，萬(wàn)科不拿地王。而今有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬(wàn)科也在拿地王，萬(wàn)科對(duì)今年購(gòu)入地塊的價(jià)格如何評(píng)判？

　　譚華杰：從萬(wàn)科的全國(guó)拿地策略來看，沒有一塊地是志在必得的，無(wú)論是何種標(biāo)志性地段，無(wú)論是多么符合萬(wàn)科戰(zhàn)略布局，萬(wàn)科都首先要考慮其價(jià)格是否合適。今年以來萬(wàn)科獲取的項(xiàng)目，半數(shù)以上樓面地價(jià)在2100元/平方米以下。可以說，今年萬(wàn)科購(gòu)買的每一塊土地，價(jià)格都是比較合理的。

　　近日萬(wàn)科所獲佛山順德區(qū)陳村登洲地塊被部分外界人士稱之為"地王"，我們認(rèn)為這一說法并不成立，從佛山的歷史地塊成交記錄看，總價(jià)21.5億元恐難稱"王"，而樓面地價(jià)只有3027元/平方米，還低于2006年前后拍出的周邊地塊。目前該地塊周邊普通住宅售價(jià)普遍約為8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，有較為充分的盈利空間。

　　中國(guó)證券報(bào)：數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年銷售面積348.8萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備331.2萬(wàn)平方米，請(qǐng)問萬(wàn)科如何把握買地節(jié)奏和規(guī)模？

　　譚華杰：房地產(chǎn)公司必須儲(chǔ)備一定的土地，否則將無(wú)法保證生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性。萬(wàn)科類似房地產(chǎn)業(yè)中的制造型企業(yè)，土地對(duì)我們來說是制造房屋不可或缺的原料，但也僅僅是原料。我們通常是維持可供未來兩到三年左右開發(fā)的土地儲(chǔ)備量，考慮到一定幅度增長(zhǎng)的需要，一般同期內(nèi)開工量略高于銷售量，土地購(gòu)置量略高于開工量。萬(wàn)科不會(huì)大規(guī)模儲(chǔ)地，不會(huì)將持有土地以獲取升值收益作為主要業(yè)務(wù)。

　　中國(guó)證券報(bào)：您認(rèn)為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何演繹？

　　譚華杰：第三季度房?jī)r(jià)可能仍會(huì)小幅上漲，這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)可售量偏少，去年樓市調(diào)整以來地產(chǎn)企業(yè)普遍縮減開工，上半年市場(chǎng)成交迅速回暖，從而出現(xiàn)階段性的供應(yīng)緊張局面。但隨著地產(chǎn)企業(yè)近幾個(gè)月加快開工，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有較大提升。當(dāng)然，房?jī)r(jià)走勢(shì)還受到通脹預(yù)期影響，通脹預(yù)期究竟如何發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生何種影響，仍需持續(xù)觀察�？傊�，我們希望未來房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，最多是伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長(zhǎng)的溫和上升，房?jī)r(jià)暴漲對(duì)地產(chǎn)行業(yè)并非好事。

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