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當(dāng)前綠城集團(tuán)負(fù)債率點(diǎn)評
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-31

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　　在外界的質(zhì)疑聲中，綠城中國控股有限公司(綠城中國，3900.HK)的負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升。8月24日，綠城發(fā)布2010年中期業(yè)績，其高達(dá)158.8%的負(fù)債率再度引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

　　綠城中國常務(wù)副主席兼執(zhí)行總裁壽柏年在業(yè)績發(fā)布會上表示，綠城今年在670億元的全年銷售目標(biāo)上存在困難，并已決定下調(diào)新開工量約150萬平方米。

　　這只是其化解資金鏈困境的辦法之一。綠城還寄希望于出讓部分項(xiàng)目股權(quán)及成立地產(chǎn)基金輸血自有項(xiàng)目等措施來解危。

　　但問題在于，在因調(diào)控而銷售受阻的情況下，極高的負(fù)債率會否帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)？是什么造成了綠城如今的局面？

　　負(fù)債率全行業(yè)最高

　　據(jù)2010年中報(bào)，綠城負(fù)債率大幅提升，由2009年年底的105.1%上升至目前的158.8%。對此，綠城表示，負(fù)債率的上升主要是公司規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目增多所致。

　　另一項(xiàng)數(shù)據(jù)更為嚴(yán)峻。摩根大通的一份報(bào)告指出，綠城的凈負(fù)債權(quán)益比已經(jīng)由2009年年底的136%上升至今年6月末的211%，并且至2011年下半年預(yù)計(jì)該比率都會維持在200%以上的高位。摩根大通認(rèn)為，綠城高負(fù)債的財(cái)務(wù)策略令其估值受限。

　　交銀國際也認(rèn)為，在行業(yè)貸款收緊的情況下，如此高負(fù)債狀況實(shí)屬不利。截至2010年6月30日，綠城中國持有現(xiàn)金110億元，負(fù)債額高達(dá)303億元，其中一年內(nèi)到期的短期借貸約105億元。

　　對此，綠城中國董事局副主席羅釗明對記者表示，因去年拿地在今年上半年集中付款，導(dǎo)致表內(nèi)負(fù)債激增�！暗�(fù)債率依然在可控范圍內(nèi)，綠城今年不會降低負(fù)債比率�！�

　　目前，綠城有65個(gè)在建項(xiàng)目，總在建面積約994萬平方米。下半年，預(yù)計(jì)將有44個(gè)項(xiàng)目(或項(xiàng)目分期)開工，新開工建筑面積為648萬平方米。加上上半年新開工面積315萬平方米，全年新開工面積約963萬平方米。

　　為此，下半年的工程款，綠城至少需支付110億元左右。此外，去年拿地尚未付清的款項(xiàng)加上今年上半年拿地的先期付款，總計(jì)約100億元。再加上年內(nèi)到期的短期借貸以及其他費(fèi)用，羅釗明預(yù)計(jì)2010年綠城全年的現(xiàn)金支出將在700億元左右。

　　五道防線

　　由此看來，未來的資金鏈狀況，更多還是取決于房子的銷售速度，因而綠城中國也在業(yè)績公告中重申了“早銷、快銷、多銷”的策略。業(yè)內(nèi)人士分析，在如此高負(fù)債的情況下，依靠“借新償舊”的方式已不太可行，流動性的難題更多需依靠企業(yè)內(nèi)部的周轉(zhuǎn)。

　　但是，一直致力于中高端產(chǎn)品的綠城，由于其目標(biāo)客戶更多為投資性需求，且項(xiàng)目布局多在高房價(jià)的浙江、北京等地，因而本輪調(diào)控中，受到的沖擊非常大。2010年上半年的去化率為68%，較之2009年的89%已明顯下滑。

　　在銷售不暢的情況下，綠城已經(jīng)謀劃著第二道防線�！熬褪呛蛣e人合作開發(fā)土地�！绷_釗明透露，目前已經(jīng)和多家“不缺錢”的企業(yè)都有過接觸，在9月份將會有所動作。

　　“綠城95%以上的資產(chǎn)是土地和住宅物業(yè)，變現(xiàn)能力非�？�。一旦資金發(fā)生問題，我們可以有機(jī)會用合作的方式變現(xiàn)。我們有大量的戰(zhàn)略合作伙伴，他們有錢，如果我們出讓一些項(xiàng)目的股份，他們是非常樂意接收的�！绷_釗明說。

　　綠城的第三道防線，則是降價(jià)賣房，快速回籠資金�！暗遣坏揭欢ǔ潭龋覀儾粫p易使用。”羅釗明說。

　　如今，借著房地產(chǎn)基金大潮，綠城開始琢磨其第四道防線，即成立自己的房地產(chǎn)基金。羅釗明透露，目前綠城已經(jīng)和很多金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽談，大概在下半年到明年上半年，會有具體的進(jìn)展。

　　據(jù)記者了解，基金將投向于綠城和綠城合作的項(xiàng)目上。

　　第五道防線便是下調(diào)開工量。

　　模式風(fēng)險(xiǎn)

　　令人不解的是，在歷經(jīng)去年4月份危險(xiǎn)的“生死債劫”之后，綠城緣何還如此熱衷于高負(fù)債下的急速擴(kuò)張？2008年年底，綠城負(fù)債率達(dá)140%；2009年，銷售額劇增之后，負(fù)債率降低至105%；但如今，又快速飆升至近158.8%。

　　“綠城是經(jīng)營和品牌都很不錯(cuò)的一家公司，但是在金融戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)安全上理性不足�！苯鹑诜治鰧＜叶披惡缭u價(jià)稱。

　　一位投行界人士也向記者表示，綠城的問題在于，上市后擴(kuò)張過于激進(jìn)，追求爆發(fā)性的增長，而忽略了長期穩(wěn)定的可持續(xù)增長。

　　2006年7月上市之初，綠城的土地儲備為800多萬平方米。在2007年瘋狂拿地后，至2008年底，土地儲備已經(jīng)增至2520萬平方米。不斷融資、不斷拿地，是綠城快速擴(kuò)張的主要模式。

　　2009年的新一輪高峰，綠城在土地市場更是一擲千金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠城2009年在土地市場上拿地金額約455億元。2009年的杭州總價(jià)地王前十位中，有4個(gè)出自綠城之手。

　　截至2010年6月30日，綠城土地儲備項(xiàng)目已達(dá)101個(gè)，面積約3244萬平方米，其中綠城權(quán)益面積約2245萬平方米。

　　這似乎與掌舵者的性格有關(guān)。在杭州地產(chǎn)圈，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平的“賭性”人所周知。綠城也在瘋狂的土地市場上，一次次“追漲”。

　　宋衛(wèi)平豪賭地王，豪賭高負(fù)債的邏輯在于，只要有好的項(xiàng)目，并能夠快速變現(xiàn)，就不會出現(xiàn)資金鏈斷裂，就能夠安然無恙。

　　但2008年的銷售困境以及2009年的“債劫”，已經(jīng)證明了其間的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析，如果負(fù)債率依然維持高位，一旦市場有變，將十分危險(xiǎn)。

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