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2010-2015年中國(guó)圓型涼亭產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展

【出版日期】 2010年8月【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)

2010-2015年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)

2010年樓市在新政的影響下，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段，而越來(lái)越多的消費(fèi)者，放棄了以前價(jià)格低就

2010-2015年中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1

2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺(jué)醒到蓬勃的增長(zhǎng)時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場(chǎng)則經(jīng)歷了一個(gè)

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　　香港士紳梁錦松“供職”黑石投資公司(下稱黑石)之后，黑石果然對(duì)中國(guó)內(nèi)地興趣倍增。

　　經(jīng)過(guò)兩個(gè)多月的商洽，黑石已經(jīng)與美國(guó)美林投資銀行(下稱美林)接近達(dá)成協(xié)議，收購(gòu)后者在中國(guó)內(nèi)地區(qū)域的地產(chǎn)基金及附屬投資業(yè)務(wù)。而在此之前，“黑石”剛剛與香港鷹君資本(下稱“鷹君”)達(dá)成收購(gòu)其投資大連高檔公寓項(xiàng)目協(xié)議。

　　一時(shí)之間，外資似乎看到了中國(guó)樓市的底部所在。然而，同為外資投行的美林，卻在此時(shí)選擇了“賣出”�！耙怀鲆贿M(jìn)”，外資抄底論“再度迷離”，而縱觀美林與黑石的買與賣，則是選擇保守的美林與選擇激進(jìn)的黑石之間，一次各取所需的交易，斷言抄底時(shí)機(jī)，為時(shí)尚早。

　　美林“賣局”

　　蓬剛很快就要面對(duì)新的“老板”，因?yàn)槊懒衷谥袊?guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，恐怕將要最終賣予黑石。蓬剛是美林中國(guó)區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主管，在中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)金融界頗具知名度，這一次交易之后，他也將隨同美林中國(guó)區(qū)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一起，前往新東家黑石工作。

　　這是一場(chǎng)開(kāi)始自2010年6月的談判與交易，與其一起連帶談判的還包括韓國(guó)、印度等亞洲地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這是美林在金融海嘯之后，在亞洲的唯一一只基金，名為“亞洲房地產(chǎn)基金”，加上印度、中國(guó)、韓國(guó)等地的投資，資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)35億美元。

　　美林方面向黑石開(kāi)出的條件是，交易完成后，保留美林方面在亞洲房地產(chǎn)基金1/3的股權(quán)，同時(shí)由黑石獲得這只基金涉及資產(chǎn)和投資的管理權(quán)，將美林在該領(lǐng)域的60多名工作人員，直接“轉(zhuǎn)移”到黑石繼續(xù)工作。

　　目前，對(duì)于這一交易條件，黑石方面已經(jīng)基本認(rèn)可，雙方正在履行最后相關(guān)法律手續(xù)。

　　2009年，通過(guò)以135億美元價(jià)格收購(gòu)巴克萊全球投資者公司，黑石已經(jīng)成為全球最大的資產(chǎn)管理與投資公司。對(duì)于美林與黑石之間的交易，現(xiàn)為美林中國(guó)區(qū)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管的蓬剛并未正面表態(tài)。

　　“金融海嘯過(guò)后，美林全球商業(yè)地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人Tim Grady離職，以及隨之而來(lái)的金融海嘯之后美林業(yè)務(wù)的調(diào)整，我覺(jué)得可能是這一次美林出售中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的原因之一�！�9月1日，一位美林已離職的高管向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。

　　在中國(guó)內(nèi)地，美林的地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)主要集中于“PRO-IPO”(上市前貸款)領(lǐng)域，其中較為典型的為對(duì)恒大地產(chǎn)的投資，此外，在中國(guó)內(nèi)地的南京等地，美林地產(chǎn)也涉及直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供股權(quán)融資，年平均收益率超過(guò)15%，一度接近20%，明顯超過(guò)印度、韓國(guó)等亞洲國(guó)家的投資回報(bào)。

　　此前，在一次地產(chǎn)基金業(yè)的聚會(huì)上，蓬剛向本報(bào)記者表示，做基金是一輩子的事情。

　　激進(jìn)個(gè)案

　　在接掌美林亞洲房地產(chǎn)基金的過(guò)程中，身為黑石大中華區(qū)主席的香港士紳梁錦松作用關(guān)鍵，而就在與美林交易的過(guò)程中，黑石還與香港鷹君迅速達(dá)成協(xié)議，向后者在大連投資的高檔公寓項(xiàng)目注資合作，對(duì)此梁錦松信心滿滿。

　　在說(shuō)明會(huì)上，梁錦松向本報(bào)記者表示，未來(lái)20年中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)看漲，但其間會(huì)有波動(dòng)，“不過(guò)，只要是選好地點(diǎn)，有資金支撐，沒(méi)有太多的負(fù)債，我覺(jué)得長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講還是很好的機(jī)會(huì)�！彼瑫r(shí)強(qiáng)調(diào)，黑石把中國(guó)內(nèi)地作為業(yè)務(wù)中心，是“很自然的事情”。

　　對(duì)于黑石與美林之間的交易，梁錦松表示不便表態(tài)。

　　然而，根據(jù)中國(guó)商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，外商直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮(zhèn)共203.92億元，同比微漲4%，如果僅從數(shù)據(jù)來(lái)看，黑石的“同道中人”似乎并不太多。

　　身為瑞士信貸董事總經(jīng)理的陶冬(博客)就向記者表示，他認(rèn)為，中國(guó)內(nèi)地四季度可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)較大幅度的調(diào)整，屆時(shí)將會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。而目前，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款周期看，將有四成房地產(chǎn)貸款于今年四季度到期。

　　“到時(shí)會(huì)有一些比較弱的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)資金最薄弱的環(huán)節(jié)就會(huì)斷裂，那個(gè)時(shí)候才會(huì)真正的出現(xiàn)大幅度的降價(jià)。”他說(shuō)，對(duì)今后6至9個(gè)月的中國(guó)經(jīng)濟(jì)并不看好，到明年第一季度房地產(chǎn)調(diào)整將愈演愈烈，這也是中國(guó)政府宏觀調(diào)控“從收變放”的時(shí)候。

　　顯然，在陶冬的邏輯中，黑石的判斷與隨之而來(lái)的激進(jìn)策略，都屬于外資投行中的個(gè)案。而與陶冬站在一起的是摩根大通董事總經(jīng)理李晶，她也料定未來(lái)3~6個(gè)月內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)可能下調(diào)10%~20%，交易量則下調(diào)20%。

　　按照這樣的邏輯，“抄底”的最佳時(shí)機(jī)，恐怕還未來(lái)到。

　　時(shí)機(jī)未到

　　現(xiàn)在看來(lái)，在巴克萊全球投資者公司收購(gòu)中嘗到甜頭的黑石，相比于其他國(guó)際資本，更像一個(gè)激進(jìn)主義的“個(gè)案”，在前述案例中，黑石當(dāng)年度凈利潤(rùn)高達(dá)9400萬(wàn)美元。

　　“黑石與美林之間的交易，應(yīng)該說(shuō)是與黑石在過(guò)往經(jīng)營(yíng)行為中所形成的投資偏好有關(guān)，特別是在與內(nèi)地關(guān)系緊密的梁錦松擔(dān)任中國(guó)區(qū)主席之后，而中國(guó)內(nèi)地的各個(gè)行業(yè)中，對(duì)于資金最為渴求的，恐怕房地產(chǎn)行業(yè)要列于前三名，而且不少二線甚至三線的房地產(chǎn)企業(yè)都在醞釀上市，而這又是美林的投資偏好，兩者相碰，恰好形成了現(xiàn)在交易局面�！毕愀劬┤A一山研究機(jī)構(gòu)合伙人尤浩然告訴記者，他強(qiáng)調(diào)，這并非是當(dāng)下的一種趨勢(shì)。

　　此前，美林曾參與恒大的上市前投資，收益不錯(cuò)，而包括以重慶協(xié)信在內(nèi)的一批內(nèi)地新房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市胎動(dòng)，又給交易之后的這類投資提供了機(jī)會(huì)。

　　如果說(shuō)這類投資方式與房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)直接關(guān)聯(lián)不大的話，那么，更多外資基金習(xí)慣于直接進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資的方式，則需要抄準(zhǔn)樓市價(jià)格周期的底部，而現(xiàn)在，從投資行為本身來(lái)看，投資準(zhǔn)上市公司、上市公司股權(quán)遠(yuǎn)勝于直接投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這表明，樓市底部還未到。

　　根據(jù)深交所公布的數(shù)據(jù)，在調(diào)控以來(lái)市場(chǎng)相繼拋售地產(chǎn)股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞銀和高盛等外資大舉增持地產(chǎn)股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%，而同期，直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，卻只有黑石與鷹君的交易一單。

　　“直接參與到開(kāi)發(fā)當(dāng)中，要看價(jià)格周期是不是到了底部，從目前的這些投資行為來(lái)看，他們判斷，市場(chǎng)周期還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到底。”尤浩然分析認(rèn)為，也正因如此，斷言外資開(kāi)始抄底中國(guó)樓市，恐怕還為時(shí)尚早。

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黑石布局內(nèi)地樓市點(diǎn)評(píng)