新政以來(lái)，佳兆業(yè)四月發(fā)債、五月降價(jià)、八月賣樓的連番動(dòng)作以及上半年不足34%銷售目標(biāo)的成績(jī)，讓佳兆業(yè)資金鏈告急的傳聞不脛而走。

　　甩賣物業(yè)

　　2010年8月27日，佳兆業(yè)與恒大地產(chǎn)聯(lián)合宣布，恒大斥資19億收購(gòu)佳兆業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目廣州佳兆業(yè)廣場(chǎng)。至此，佳兆業(yè)紛擾多時(shí)的賣樓插曲終塵埃落定。

　　佳兆業(yè)廣場(chǎng)占地約為7106平方米。根據(jù)2009年年報(bào)，佳兆業(yè)于11月3日與獨(dú)立第三方，就擬出售佳兆業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司廣州佳穗置業(yè)的股本權(quán)益訂立諒解備忘錄，并建議收購(gòu)價(jià)不低于18.5億元。11月25日，佳兆業(yè)在媒體見面會(huì)上宣布已與獨(dú)立第三方簽訂協(xié)議，出讓價(jià)為27.5億元。僅四天后，恒大地產(chǎn)卻出乎意外地敲定佳兆業(yè)廣場(chǎng)，出讓價(jià)僅為19億元，較之前的出讓價(jià)，佳兆業(yè)收益無(wú)疑大幅縮水。

　　“19億的出讓價(jià)是比較便宜�！敝性�地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，肯出售可能是因資金滾動(dòng)的調(diào)整，“作為物業(yè)在廣州戰(zhàn)略上的調(diào)整，佳兆業(yè)除廣州江南中地王外，在其他地方并沒(méi)有項(xiàng)目，因此必須補(bǔ)充資金來(lái)調(diào)整戰(zhàn)略需求。”

　　根據(jù)中期業(yè)績(jī)，佳兆業(yè)上半年銷售不如人意：期內(nèi)合約銷售34.26億元，合約銷售面積約32.19萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)額為21.22億元，同比減少14%；凈利潤(rùn)為2.47億元，同比下降33%，與100億全年銷售目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

　　早于5月28日，佳兆業(yè)就破局深圳，啟動(dòng)周年主題降價(jià)促銷活動(dòng)，以八折優(yōu)惠推出樓盤，優(yōu)惠幅度最高達(dá)到1萬(wàn)元/平方米。三天之內(nèi)，佳兆業(yè)快速回籠資金3億元。

　　“佳兆業(yè)通過(guò)降價(jià)拉動(dòng)銷售。但降價(jià)只是一定程度上拉動(dòng)二季度銷售。原本以為可以完成五成目標(biāo)，但只是市場(chǎng)對(duì)降價(jià)銷售給予反應(yīng)，并沒(méi)有達(dá)成我們的預(yù)期，”輝立證券分析師陳耕對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“整體上，上半年銷售完成不理想，僅僅是依賴深圳，而多個(gè)二三線城市開發(fā)項(xiàng)目還是很多，但是否能夠構(gòu)成實(shí)質(zhì)的支撐還有待觀察�！�

　　發(fā)債融資

　　黃韜也認(rèn)為，佳兆業(yè)上半年銷售不理想，一定程度上由于布局不均衡。不過(guò)，布局調(diào)整需要時(shí)間，而宏觀調(diào)控下，佳兆業(yè)無(wú)法依靠銷售來(lái)回籠調(diào)整戰(zhàn)略所需的資金。

　　因此，今年4月21日，佳兆業(yè)發(fā)行了票面利率為13.5%的5年期美元債券，融資3.5億美元。公告稱，發(fā)債所得將用于債務(wù)再融資、土地收購(gòu)以及地產(chǎn)開發(fā)。

　　“目前佳兆業(yè)的債務(wù)一塊是高息債，一塊是國(guó)內(nèi)的債務(wù)。在香港，我們最想做的就是通過(guò)香港銀行貸款，希望爭(zhēng)取下半年通過(guò)香港銀行與國(guó)內(nèi)銀行聯(lián)手發(fā)展一兩個(gè)項(xiàng)目。”佳兆業(yè)執(zhí)行董事及副主席譚禮寧在8月23日中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)。繼降價(jià)促銷后，佳兆業(yè)對(duì)發(fā)債借貸早已磨刀霍霍。

　　繼發(fā)債后，佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)上尚未有動(dòng)作。比較去年跑馬圈地的情形，佳兆業(yè)上半年略微收斂，期內(nèi)僅收購(gòu)三個(gè)項(xiàng)目，主要是集中在1月中旬。但據(jù)知情人透露，佳兆業(yè)下半年會(huì)積極拿項(xiàng)目，包括近期番禺拍賣，也將參加拍賣接下來(lái)出讓的幾塊地塊。

　　佳兆業(yè)總裁黃傳奇在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前拿地的時(shí)機(jī)已逐步顯現(xiàn)，未來(lái)會(huì)加大拿地力度。盡管譚禮寧表示暫沒(méi)有考慮預(yù)留資金用于購(gòu)地，不過(guò)佳兆業(yè)四月發(fā)債、五月降價(jià)、八月賣樓，顯然是有備而來(lái)。

　　金九銀十或仍需降價(jià)

　　佳兆業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總裁金志剛對(duì)時(shí)代周報(bào)記者堅(jiān)稱，“接下來(lái)的兩個(gè)月，佳兆業(yè)基本上正常銷售，不漲價(jià)也不降價(jià)�！标惛麑�(duì)此并不認(rèn)同，他表示，佳兆業(yè)今年整體銷售壓力比較大。上半年的完成比例只有34%，將促使佳兆業(yè)在價(jià)格方面有比較大的讓步。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，已公布中報(bào)的112家A股上市開發(fā)商上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-783.6億元，較第一季度末-405.6億元減少378億元，較去年同期的349.6億元降低1133.2億元。共計(jì)77家，即近七成開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。

　　“經(jīng)過(guò)半年，開發(fā)商資金狀況發(fā)生明顯變化，年初是開發(fā)商十幾年來(lái)最好的狀況，但是隨著去年開工項(xiàng)目資金繼續(xù)投入以及二季度銷售現(xiàn)金流入減少，企業(yè)的資金狀況發(fā)生很大變化。”東興證券房地產(chǎn)分析師鄭閔鋼接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示道。

　　鄭閔鋼表示，資金狀況發(fā)生變化后，大型開發(fā)商面臨的困難小些，項(xiàng)目配置和銷售均勻。中小開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)分化。同時(shí)，隨著庫(kù)存增加和負(fù)債率提高，開發(fā)商大幅漲價(jià)的底氣已不足，因此企業(yè)會(huì)利用金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季來(lái)進(jìn)行促銷。9、10月份價(jià)格平穩(wěn)對(duì)后期發(fā)展至關(guān)重要。

　　“部分開發(fā)商資金鏈較緊，可能考慮此刻促銷回籠資金。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，加之新政導(dǎo)致成交量大幅萎縮，但成交價(jià)沒(méi)下跌，開發(fā)商都推遲了新增貨的推出時(shí)間，未來(lái)市場(chǎng)新增供量很大，剛性需求買家陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。

　　“會(huì)否死扛房?jī)r(jià)，關(guān)鍵看融資渠道，中小型開發(fā)商融資途徑只能通過(guò)促銷來(lái)回籠資金。”鄧浩志補(bǔ)充道。

　　鄭閔鋼也認(rèn)為開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力還不是很大，但不排除部分開發(fā)商資金狀況緊張而被迫降價(jià)。

　　佳兆業(yè)目前的負(fù)債率約為67%，它能否實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)總裁金志剛在未來(lái)兩月不降價(jià)也不漲價(jià)的表態(tài)，或許能成為它資金鏈的試金石。

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