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2010-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)市場全景調(diào)研及投資

我國物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀(jì)80年代初。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海城市，在借鑒和吸收香港房

2010-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及投資評

2010年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資28355億元，同比增長36.7%，其中，商品住宅投資

2011-2015年福建建筑行業(yè)運(yùn)行市場走勢及投資戰(zhàn)略

【出版日期】 2010年9月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印

2010-2015年中國圓型涼亭產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展

【出版日期】 2010年8月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè)

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　　負(fù)債率158.8%，半年僅完成全年目標(biāo)1/3 綠城舉債豪賭進(jìn)行時(shí)

　　去年，在遭受資金鏈質(zhì)疑、陷入連環(huán)債危機(jī)后，綠城險(xiǎn)遭滅頂之災(zāi)，市場行情的逆轉(zhuǎn)將綠城從泥沼中救出。“感謝上蒼，讓我們活了下來。”去年的一次會議上，綠城董事長宋衛(wèi)平仍心有余悸地說。

　　起死回生后，以豪賭聞名的宋衛(wèi)平似乎已然忘卻了教訓(xùn)，從2009年下半年開始，在公開市場激進(jìn)拿地。而綠城最新的半年報(bào)顯示，綠城的負(fù)債率達(dá)到了 158.8%，銷售目標(biāo)僅完成全年的1/3。負(fù)債率是把雙刃劍，而讓外界看不懂的驚人的高負(fù)債率是綠城借勢擴(kuò)張的發(fā)動(dòng)機(jī)，還是壓垮駱駝的最后一根稻草？宋衛(wèi)平是否還會一賭到底，上演驚天大逆轉(zhuǎn)？

　　人事之殤

　　8月24日，綠城發(fā)布2010年中期業(yè)績，截至6月30日，綠城集團(tuán)共有65個(gè)在建項(xiàng)目，總在建面積達(dá)994萬平方米；共有土地儲備項(xiàng)目101個(gè)，分布在中國35個(gè)城市，土地儲備總規(guī)劃建筑面積為3244萬平方米，總可售面積約為2259萬平方米，土地儲備平均成本(以可售面積加持有物業(yè)計(jì)算)為每平方米人民幣4474元。上半年總銷售金額219億元人民幣，同比2009年僅增長4%。而綠城早先制定的2010年預(yù)售目標(biāo)是670億元，據(jù)此僅完成全年銷售目標(biāo)1/3。綠城的負(fù)債率則為158.8%。

　　在公布半年報(bào)一周后，就有一條消息在微博上迅速散播，“綠城集團(tuán)三位副總‘下課’，進(jìn)入金九，綠城集團(tuán)傳出更為激烈的人事動(dòng)蕩。負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展的胡軍，人力資源的馮雨峰，營銷的裘劍平，以及人力資源總監(jiān)余詳均已下課。下課原因大家不妨看一下公司的半年報(bào)以及相關(guān)新聞�！�

　　綠城集團(tuán)本體建設(shè)部副總監(jiān)王秋菊確認(rèn)，胡軍、馮雨峰、余詳已轉(zhuǎn)去綠城發(fā)展研究院，不再擔(dān)任原有職務(wù)；裘劍平仍然擔(dān)任原職，負(fù)責(zé)市場營銷和企業(yè)文化工作，只是同時(shí)兼顧綠城發(fā)展研究院工作。

　　但綠城副總裁裘劍平對于該話題，諱莫如深，僅向時(shí)代周報(bào)記者表示，“成立研究院一事，人力資源系統(tǒng)已有答復(fù)�！� 除此以外，并沒有做過多解釋。

　　王秋菊稱，綠城經(jīng)過十幾年的發(fā)展，市場拓展非常快，需要更多的理論支持。因此綠城在今年8月初成立了綠城發(fā)展研究院，目的就是為了攻克發(fā)展過程中的難點(diǎn)、重點(diǎn)問題，做更多有前瞻性的研究。

　　將上述幾位領(lǐng)導(dǎo)調(diào)入研究院，主要是看中他們豐富的市場經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。因?yàn)檠芯吭汗ぷ髁亢艽�，個(gè)人精力有限，所以有三位領(lǐng)導(dǎo)不再擔(dān)任原職，“這是一次非常正常的內(nèi)部機(jī)構(gòu)調(diào)整�！�

　　時(shí)代周報(bào)發(fā)現(xiàn)，不僅是幾位高層職務(wù)變動(dòng)，短短兩年時(shí)間，綠城首席財(cái)務(wù)官一職連續(xù)更替。2008年10月13日，綠城首席財(cái)務(wù)官林錦堂辭職，由林戰(zhàn)接替。今年4月28日，林戰(zhàn)辭職。7月20日，綠城公告宣布委任馮征為首席財(cái)務(wù)官、公司秘書及授權(quán)代表，由2010年8月1日起生效。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向時(shí)代周報(bào)表示，“幾位高層的調(diào)職，未必會實(shí)現(xiàn)輸血功能，至少短期內(nèi)會造成溝通不暢。但對于綠城來說，基本上都是宋衛(wèi)平一個(gè)人說了算，上回贏了，有可能這回再賭一把�！�

　　宋會雍認(rèn)為，首席財(cái)務(wù)官替換，不僅僅是企業(yè)負(fù)債率高的問題，要保證資本運(yùn)作及資金順暢，必須有強(qiáng)有力的人選，但頻繁換，未必是好事，企業(yè)也會死得很難看，“不知根知底的話，怎么拿意見出來呢”。

　　高負(fù)債隱憂

　　在2009年5月之前，綠城還在經(jīng)歷著債務(wù)危機(jī)，彼時(shí)，業(yè)界揣測綠城是否將成為第一個(gè)在危機(jī)中倒下的大鱷。

　　彼時(shí)，宋衛(wèi)平甚至表示，“在任何時(shí)候，綠城的負(fù)債率都會很高，上市前的負(fù)債率比現(xiàn)在還要高很多，有400%。但是只要迅速開發(fā)銷售，就不會有任何風(fēng)險(xiǎn)。”他補(bǔ)充道“土地資產(chǎn)是否貶值是公司面臨的唯一風(fēng)險(xiǎn)，而非高負(fù)債率。高負(fù)債率在我們的把控之中，只要有錢，就去買地，再轉(zhuǎn)化成好的產(chǎn)品。只要有好的項(xiàng)目，并能夠快速變現(xiàn)，就不會出現(xiàn)資金鏈斷裂�！�

　　2009年，綠城業(yè)績輕松地翻了3倍，成為規(guī)模僅次于萬科的行業(yè)第二。宋衛(wèi)平的豪賭讓綠城徹底咸魚翻身。

　　融資、拿地，再融資、再拿地，早銷、快銷、多銷，這是綠城中國迅速擴(kuò)張的主要模式與策略。

　　公開財(cái)報(bào)顯示，2008年底，綠城負(fù)債率為140.1%。隨著銷售額劇增后，2009年底，綠城負(fù)債率降至105.1%。但2010年上半年，綠城負(fù)債率再度上升至158.8%。對此，綠城表示，負(fù)債率的上升主要是公司規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目增多所致。

　　此前，SOHO中國董事長潘石屹曾向時(shí)代周報(bào)記者透露，“綠城半年報(bào)出來，把香港的分析師嚇了一跳，負(fù)債率近160%，所有的分析師都問我，這個(gè)公司怎么了，我說我也不是特別了解。就市場來說，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們的預(yù)期了。因此半年報(bào)一出來，綠城股價(jià)大跌�！�

　　“如果下半年政策從緊，銷售狀況跟上半年差不多甚至遜于上半年的話，綠城會有大概20-30%左右的資金缺口。目前這種情況下，股權(quán)融資比較困難，很多融資渠道不一定能走得通�！� 北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹向時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　綠城的中報(bào)顯示，截至2010年6月30日，綠城的現(xiàn)金及銀行存款為110.5億元人民幣。2010年度綠城的總授信額度為人民幣660億元，除已用授信額度外，公司尚有約人民幣400億元的可用授信額度。

　　但綠城常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年在業(yè)績說明會上介紹，公司在今年內(nèi)還有約100億元人民幣的土地出讓金需要支付，建筑費(fèi)用亦涉及110億元。僅此兩項(xiàng)，公司的資金缺口已超過100億元。

　　此外，綠城還有高達(dá)105.22億元的一年內(nèi)到期的短期借貸總額，如果下半年低迷的銷售狀況無法得到有效緩解，綠城的資金鏈的巨大壓力可想而知。

　　摩根大通在一份研究報(bào)告中指出，綠城的凈負(fù)債與股東權(quán)益比率在6月末達(dá)到211%，而去年12月底該比例為136%，負(fù)債比率創(chuàng)新高。摩根大通預(yù)計(jì)，至2011年下半年綠城該比率會維持在200%以上的高位。

　　或無法完成全年指標(biāo)

　　9月9日晚間，綠城公布的8月銷售數(shù)據(jù)顯示，綠城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣34億元，環(huán)比止跌。前8月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額約人民幣281億元，總銷售金額中歸屬于綠城權(quán)益的金額為人民幣190億元。2010年上半年綠城的去化率為68%，較之2009年的89%已明顯下滑。

　　宋會雍認(rèn)為，如果按照當(dāng)前的去化率，綠城完成全年指標(biāo)幾乎沒有可能。8月份的供應(yīng)量雖然增大，但并沒有積極拉動(dòng)成交量。 “臨近年底，上市公司要沖業(yè)績，必須要有大的動(dòng)作，否則會比較危險(xiǎn)。綠城只能調(diào)整房價(jià)�！�

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，最近一段時(shí)間，調(diào)控對中高端產(chǎn)品影響很大，綠城從產(chǎn)品層次來看，比較單一，因此會受到較大沖擊。不管是投資還是自住，對價(jià)格敏感性都很高。

　　據(jù)綠城中國董事局副主席羅釗明透露，綠城95%以上的資產(chǎn)是土地和住宅物業(yè)，變現(xiàn)能力非�？�。一旦資金發(fā)生問題，綠城有機(jī)會用合作的方式變現(xiàn)。綠城有大量的戰(zhàn)略合作伙伴，樂意接收綠城如果出讓的一些項(xiàng)目股份。這似乎也暗示，綠城寧愿將項(xiàng)目賣出，降低負(fù)債率，也不愿意輕易調(diào)整價(jià)格。

　　宋會雍稱， “綠城通過項(xiàng)目出售，換點(diǎn)錢出來問題不大，如果房價(jià)下降，不太符合它的風(fēng)格，這也表明，綠城雖然資金壓力大，但有騰挪的方式�！�

　　2009年，在綠城公告信托融資的同一天，宣布了與九龍倉的一項(xiàng)交易。九龍倉以12.3億元的代價(jià)收購綠城位于上海的新江灣城D1地塊100%權(quán)益，同時(shí)將自己位于杭州的藍(lán)色錢江地塊項(xiàng)目40%權(quán)益作價(jià)13.8億元轉(zhuǎn)讓給綠城中國。

　　這兩塊地均是綠城在2007年高價(jià)拍得的地王。但2008年樓市低迷時(shí)，新江灣項(xiàng)目面臨著一開發(fā)就虧損的尷尬境地。而綠城開發(fā)藍(lán)色錢江項(xiàng)目又缺乏資金，因此，綠城中國當(dāng)初以12.6億元取得的新江灣城D1地塊，不得不虧本出手轉(zhuǎn)讓給九龍倉，借以維持項(xiàng)目開發(fā)。

　　陸騎麟指出，綠城成本很大一部分都在激進(jìn)拿地上，即使資金鏈到了迫不得已的時(shí)候，退掉幾塊地，負(fù)債壓力也可以大大減輕�！熬G城似乎并沒有接受去年的教訓(xùn)�！�

　　對于下半年是否會降價(jià)，裘劍平并沒有向時(shí)代周報(bào)記者給出答復(fù)。而壽柏年在業(yè)績發(fā)布會上曾表示，“下半年可能有更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺，我們現(xiàn)在也不想再給自己定一個(gè)新的目標(biāo)。我們只能告訴大家，我們可能要完不成(全年指標(biāo))�！�

　　從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，綠城已經(jīng)做好調(diào)整的準(zhǔn)備，動(dòng)工目標(biāo)已從年初的1100萬平方米下調(diào)至960萬平方米。據(jù)悉，綠城也正在探索設(shè)立房地產(chǎn)基金的可能性，今年下半年至明年上半年或有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，而綠城將會參與基金管理，基金投資項(xiàng)目將為綠城擁有或管理項(xiàng)目。

　　但這畢竟是燃眉之急的解決方案，而不是把包袱處理掉的最好方式，宋會雍指出，“基金公司或其他合作伙伴進(jìn)去之后，肯定是要有個(gè)好的回報(bào)，而不是僅僅把錢借給綠城用。即便是轉(zhuǎn)手，不用綠城的名義降價(jià)，基金等也要考慮用怎樣的速度、方式去賣，資本有報(bào)表和流動(dòng)速度的需要，中間用什么形式，換什么花樣并不重要。因此，價(jià)格可能才是解決問題的唯一方式�！�

　　宋會雍說�！艾F(xiàn)在勢頭處于回暖，能否實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，接下來要看綠城的動(dòng)作。除非宋衛(wèi)平賭明年市場有個(gè)大的回暖，才不會降價(jià)。雖然他很愛賭，但不會到現(xiàn)在還看不明白。這次如果賭的話，肯定會死，最后肯定要賣項(xiàng)目，之前曾與九龍倉項(xiàng)目兌換，就做過這樣的處理�！�

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綠城集團(tuán)舉債情況點(diǎn)評