在樓市調(diào)控政策的影響下，今年別墅產(chǎn)品上漲幅度仍略高于普通商品住宅，如此背景下，萬科、保利、金地等加強(qiáng)對(duì)別墅及高端產(chǎn)品線的開發(fā)，如銷售順利，則有助于其提高整體利潤(rùn)率，彌補(bǔ)普通住宅快速周轉(zhuǎn)導(dǎo)致的毛利降低。

　　堅(jiān)持做普通住宅的萬科，也有豪宅開發(fā)商的一面。近日，萬科與五礦聯(lián)合打造的北京歡慶城一期鷺湖別墅項(xiàng)目低調(diào)亮相，萬科的別墅及全產(chǎn)品線策略浮出水面。

　　步入后千億時(shí)代的萬科，除了區(qū)域外延的拓展，繼續(xù)豐富其各個(gè)層次的產(chǎn)品線、持續(xù)技術(shù)創(chuàng)新將成為重點(diǎn)。這也成為保利、金地等公司的主要策略。

　　另一方面，通脹預(yù)期之下，高端豪宅前景看好，可以從整體上提升公司的利潤(rùn)率，也是萬科等深耕豪宅市場(chǎng)的原因之一。

　　從萬科的產(chǎn)品策略來看，堅(jiān)持做主流住宅、普通住宅，幫助萬科度過了宏觀調(diào)控，提前實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。而從市場(chǎng)反應(yīng)來看，這一類型的商品房及其自住型購(gòu)房者是受宏觀調(diào)控影響最小的。萬科董秘譚華杰介紹，目前萬科銷售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。

　　但萬科總裁郁亮表示，除了堅(jiān)持主流住宅之外，萬科也進(jìn)行全產(chǎn)品線的開發(fā)，豐富產(chǎn)品線也是其重要策略。比如針對(duì)活躍型老年人群的養(yǎng)老住宅，針對(duì)城市剛畢業(yè)人群、十幾平米的超小戶型住宅，以及針對(duì)高端人群的別墅、高級(jí)公寓等，萬科均有涉獵。

　　雖然占比不多，但萬科從未放棄豪宅開發(fā)。

　　近年來，萬科在中高端市場(chǎng)頻頻出手。在深圳，萬科十七英里、萬科清林徑、天琴灣等項(xiàng)目，都已經(jīng)成為深圳別墅的代表作；在上海，萬科有提香別墅、翡翠別墅以及第五園等；而南湖別墅作為萬科進(jìn)軍唐山的第一個(gè)項(xiàng)目，也已成為當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿。萬科與五礦在香河聯(lián)手打造的北京歡慶城，一期產(chǎn)品鷺湖別墅的規(guī)劃也已出爐。

　　“從城市別墅到資源別墅，從第一居所到度假別墅，從合院到聯(lián)排，萬科的別墅產(chǎn)品線非常豐富。”萬科內(nèi)部人士表示。

　　保利地產(chǎn)是另外一家布局別墅市場(chǎng)的房企。在成都，雖然進(jìn)入才僅僅兩年，但保利已經(jīng)是成都第一個(gè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)排、雙拼、疊拼、純獨(dú)棟、莊園的別墅全產(chǎn)品線開發(fā)的企業(yè)。

　　11月初，金地提出豪宅戰(zhàn)略，稱其主要是為了完善產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，同時(shí)豪宅生活將會(huì)成為未來品位生活的發(fā)展趨勢(shì)，提出豪宅戰(zhàn)略是為未來的發(fā)展做準(zhǔn)備。

　　從競(jìng)爭(zhēng)的角度看，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，別墅市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，亟待產(chǎn)品創(chuàng)新。此次五礦與萬科聯(lián)手打造的鷺湖別墅，應(yīng)用了許多萬科的先進(jìn)技術(shù)。

　　主流開發(fā)商擴(kuò)容別墅市場(chǎng)，其背后的原因，仍有宏觀經(jīng)濟(jì)因素、通脹預(yù)期在主導(dǎo)。

　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心2010年別墅市場(chǎng)研究報(bào)告顯示， 1-11月份，北京新批準(zhǔn)的銷售別墅減少1/3，銷售套數(shù)減少了50%。北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)和成交量均有所萎縮，但成交均價(jià)仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。11月北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為26366元/平方米，相比1月上漲了13.49%。

　　“今年別墅產(chǎn)品上漲幅度仍略高于普通商品住宅，體現(xiàn)出別墅產(chǎn)品良好的保值增值性。”該報(bào)告認(rèn)為，明年別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)量仍將下降，市場(chǎng)供求關(guān)系將趨緊。

　　在上述背景下，萬科、保利、金地等加強(qiáng)對(duì)別墅及高端產(chǎn)品線的開發(fā)，如銷售順利，則有助于其提高整體利潤(rùn)率，彌補(bǔ)普通住宅快速周轉(zhuǎn)導(dǎo)致的毛利降低。

　　長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，從整體上來看，房企融資能力與其盈利能力相關(guān)性較強(qiáng)。2007年上市房企盈利水平增長(zhǎng)了127%，2008年隨著融資規(guī)模增速的下降，企業(yè)的整體盈利水平也在下降。萬科2009年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度僅為36.3%，低于行業(yè)的平均水平。

　　2011年房企融資將持續(xù)緊縮，郁亮稱其對(duì)明年資本市場(chǎng)沒有任何預(yù)期，萬科今年的利潤(rùn)率保持在20%多。分析人士預(yù)計(jì)，萬科的豪宅產(chǎn)品線有助于公司提升明年的利潤(rùn)率，確保業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、股權(quán)激勵(lì)等順利實(shí)現(xiàn)。

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