“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”，2010年末的樓市仍未逃離這個(gè)怪圈。當(dāng)眾多開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為明年樓市前景越發(fā)不明朗之時(shí)，世茂房地產(chǎn)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱世茂房地產(chǎn))在昆山的樓盤(pán)世茂蝶湖灣售樓處卻公然張貼了調(diào)價(jià)通知：自2011年1月1日起，所有在售產(chǎn)品單價(jià)全線上調(diào)10%。但對(duì)于“讓房?jī)r(jià)飛”的真相，世茂房地產(chǎn)卻諱莫如深。

　　然而，世茂的凈負(fù)債率高達(dá)86.1%，降價(jià)壓力很大，而且為了完成年度銷售目標(biāo)，世茂旗下多個(gè)樓盤(pán)還有促銷。

　　有專家認(rèn)為，“漲價(jià)說(shuō)”是一種營(yíng)銷手段，是為了變相爭(zhēng)取搖擺不定的客戶。

　　年底促銷沖任務(wù)

　　對(duì)于世茂房地產(chǎn)旗下產(chǎn)品調(diào)價(jià)的消息，世茂房地產(chǎn)負(fù)責(zé)集團(tuán)銷售工作下屬機(jī)構(gòu)—睿智營(yíng)銷的副總經(jīng)理葉岑曾明確對(duì)媒體表示，世茂房地產(chǎn)大多數(shù)區(qū)域的樓盤(pán)都將在2011年1月1日后計(jì)劃全線漲價(jià)10%，但有少部分區(qū)域不在漲價(jià)范圍內(nèi)。

　　而據(jù)上海一家媒體報(bào)道，世茂集團(tuán)副總裁卓亞嵐卻否認(rèn)“漲價(jià)”稱，“項(xiàng)目對(duì)外銷售報(bào)價(jià)上調(diào)，僅僅是因?yàn)橥瞥隽撕蜕弦慌�完全不同的產(chǎn)品，導(dǎo)致了價(jià)格的差異，并不是所謂的漲價(jià)�！�

　　當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者再次向卓亞嵐求證時(shí)，卓亞嵐又推翻了上述說(shuō)法表示，“不太清楚，最近一直在國(guó)外”。

　　頗讓人玩味的是，世茂房地產(chǎn)一邊喊“狼來(lái)了”，一邊卻對(duì)旗下多個(gè)在售樓盤(pán)打出了目前樓市難得一見(jiàn)的“跳樓價(jià)”。

　　來(lái)自搜房網(wǎng)的信息顯示，世茂房地產(chǎn)在上海奉賢的樓盤(pán)世茂愛(ài)馬尚郡可謂一路“跳水”：從8月份的一次性付款95折到9月份一次性付款9折，新一輪調(diào)控過(guò)后，該樓盤(pán)房?jī)r(jià)2010年11月打出了均價(jià)11000元/平方米，全款85折、貸款95折的優(yōu)惠，12月，加大促銷力度，房?jī)r(jià)已變成10000-11000元/平方米，全款8折、貸款85折。

　　時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入11月以來(lái)，世茂房地產(chǎn)全國(guó)多個(gè)在售項(xiàng)目打折并非個(gè)案。例如，其天津項(xiàng)目世茂濕地公元，全部為精裝產(chǎn)品，一次性付款83折，貸款優(yōu)惠85折。杭州項(xiàng)目世茂首府則推出客戶預(yù)存3萬(wàn)元，購(gòu)買90平方米以下房源，總房款抵20萬(wàn)元再享98折優(yōu)惠，購(gòu)買135平方米總房款抵25萬(wàn)元再享98折優(yōu)惠。

　　事實(shí)上，如此力度的優(yōu)惠在滬上并不多見(jiàn)，雖然少部分開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)有促銷，但多數(shù)樓盤(pán)的折扣幅度為一次性付款給予95折-98折優(yōu)惠，如瑞虹新城銘庭一次性付款95折，貸款97折。

　　世茂房地產(chǎn)2010年12月公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月30日止，前11個(gè)月累計(jì)合約銷售額為271.37億元，11月合約銷售額34.79億元人民幣，較10月回落約14%，公司年度銷售目標(biāo)為300億元，目前已完成91%，12月將繼續(xù)推進(jìn)銷售，以超額完成全年目標(biāo)。

　　僅剩1個(gè)月，離年度目標(biāo)還差近30億元，這一數(shù)據(jù)似乎很好解釋了世茂房地產(chǎn)2010年12月加大促銷的動(dòng)機(jī)。

　　中原地產(chǎn)向時(shí)代周報(bào)記者提供的數(shù)據(jù)表明，促銷似乎也取得了不俗的成效。世茂愛(ài)馬尚郡Ⅱ成交套數(shù)由11月的18套上升至12月的51套，成交總價(jià)5000多萬(wàn)元。

　　漲價(jià)說(shuō)是一種營(yíng)銷手段

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)世茂房地產(chǎn)“漲價(jià)說(shuō)”的論調(diào)并不贊同，“雖然不排除2011年上漲的可能，但現(xiàn)在根本無(wú)法預(yù)知2011年的調(diào)控情況，這種調(diào)控大背景，不太允許這么做。”

　　宋會(huì)雍說(shuō)，這無(wú)非就是開(kāi)發(fā)商的招數(shù)，聲稱明年漲價(jià)了，讓購(gòu)房者有壓迫感，“世茂房地產(chǎn)有年底沖業(yè)績(jī)的需求，但也不應(yīng)該用這種脅迫性的方法。開(kāi)發(fā)商不能左右的因素太多，政策左右不了，消費(fèi)者也左右不了，漲價(jià)也要看大家是否會(huì)買賬，不是說(shuō)你漲價(jià)，大家就會(huì)急著買，關(guān)鍵看產(chǎn)品是否有號(hào)召力�！�

　　同時(shí)，宋會(huì)雍指出，“漲價(jià)”可以玩味的東西很多，比如現(xiàn)在賣1萬(wàn)元/平方米，打9折到9000元/平方米，明年漲價(jià)10%，又回到1萬(wàn)元/平方米，這沒(méi)有什么意義，可能就成了文字游戲，頂多到時(shí)又解釋成優(yōu)惠取消了。從目前形勢(shì)來(lái)看，如果要推動(dòng)銷售，價(jià)格只能做一定形式調(diào)整，進(jìn)行一些促銷。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也認(rèn)為，“漲價(jià)說(shuō)”是一種營(yíng)銷手段，變相爭(zhēng)取搖擺不定的客戶�！俺掷m(xù)加息過(guò)程，對(duì)于很多投資性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響很大，可能會(huì)考慮拋售一些物業(yè)，緩解資金壓力，普通購(gòu)房者也更不愿意出手買房，房產(chǎn)稅的出臺(tái)也會(huì)造成心理影響。而開(kāi)發(fā)商都有很多貸款，在政策看不清的情況下，會(huì)通過(guò)降價(jià)想辦法多回籠資金，因此，漲價(jià)的空間不大�！� 陸騎麟告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　降價(jià)壓力加大

　　11月8日，世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)位于惠州的富茂威尼斯灣項(xiàng)目奠基，該項(xiàng)目總投資額將高達(dá)400億元，世房與富力各持有50%的股份權(quán)益，按此計(jì)算，世茂房地產(chǎn)需要投入近200億元。而世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月累計(jì)合約銷售額僅196.11億元。

　　除此以外，世茂房地產(chǎn)與其他開(kāi)發(fā)商合作的超大型項(xiàng)目也有數(shù)個(gè)。與富力、雅居樂(lè)等聯(lián)手開(kāi)發(fā)的廣州亞運(yùn)城僅地價(jià)就255億元，與富力、雅居樂(lè)、合景合作的天津津南項(xiàng)目投資70.5億元，與中新天津生態(tài)城合作的世茂天津生態(tài)城投資100億元。

　　雖然這些項(xiàng)目不是一次性投入，但目前形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商融資渠道越來(lái)越緊，世茂房地產(chǎn)的資金壓力也將逐漸顯現(xiàn)。

　　國(guó)泰君安的報(bào)告顯示，信貸控制和預(yù)期改變對(duì)樓市銷售的影響很可能超過(guò)由通脹引發(fā)需求釋放所帶來(lái)的影響。結(jié)合針對(duì)資產(chǎn)泡沫的緊縮措施和保障房建設(shè)，商品房銷售將承壓，購(gòu)房者對(duì)樓價(jià)單邊上漲的預(yù)期將逐漸有所轉(zhuǎn)變。

　　該報(bào)告指出，世茂房地產(chǎn)截至2010年12 月10 日的土儲(chǔ)較為分散，其中土儲(chǔ)比例最高城市包括占11.1%的大連，8.0%的天津及7.6%的牡丹江。長(zhǎng)三角區(qū)域的土儲(chǔ)最多達(dá)40.0%，屬于樓市過(guò)熱的區(qū)域之一。世茂房地產(chǎn)在試點(diǎn)調(diào)控的初期較受益，但優(yōu)勢(shì)將隨政策執(zhí)行蔓延全國(guó)而不復(fù)存在。國(guó)泰君安預(yù)計(jì)，世茂房地產(chǎn)將完成全年300 億元的銷售目標(biāo)，并于2010 年錄得經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流約223 億元，但其凈負(fù)債率將達(dá)86.1%，并很可能在2010-2013 年期間維持在80%-93%之間，預(yù)計(jì)銷售額高點(diǎn)已過(guò)，2011 年公司合約銷售均價(jià)和銷售面積將出現(xiàn)下降。

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