12月23日，花樣年于無錫再購得一幅商業(yè)用地。今年以來，這家在香港上市的深圳房企在調(diào)控之下堅(jiān)決轉(zhuǎn)身，進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從原來較為單一的住宅開發(fā)商向綜合服務(wù)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，具體搭建高端住宅+商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式。

　　花樣年的轉(zhuǎn)型，可謂是調(diào)控大變局中房地產(chǎn)公司求變的典型案例，更多的房企變革正在發(fā)生，行業(yè)快速走向分化。與萬科、保利、佳兆業(yè)等開發(fā)商不同，花樣年總裁潘軍并不太看好普通住宅市場，認(rèn)為其受保障性住房影響較大，轉(zhuǎn)而將目光放在了高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)及服務(wù)上。

　　房地產(chǎn)區(qū)域市場正在消失

　　2010年的宏觀調(diào)控，帶給房地產(chǎn)市場的更多是強(qiáng)者愈強(qiáng)，如萬科、保利、恒大等均實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)紀(jì)錄的銷售額和市場占有率，而一些中小型房企的生存空間被擠壓。

　　“萬科、保利等全國性布局已深入三四線城市，產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈斷掉了，區(qū)域市場正在消失，我們不會(huì)和央企、地產(chǎn)大佬爭市場，”12月27日，花樣年深圳美年廣場亮相儀式上，潘軍接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成全國性市場，房企要生存，要跟大規(guī)模復(fù)制開發(fā)的地產(chǎn)商形成差異，必須進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　潘軍稱，花樣年的策略是要做高端住宅，且一定要有服務(wù)，并大幅增加商業(yè)地產(chǎn)，花樣年原來設(shè)定的住宅與商業(yè)的比例是7∶3，現(xiàn)在改為5∶5.

　　據(jù)介紹，美年廣場含1座酒店、5座辦公樓及8000平米園林，定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部園區(qū)，將是花樣年明年深圳市場的主打產(chǎn)品，也是花樣年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的代表。

　　“未來的關(guān)鍵在于不是誰最大，而是誰還存在。”潘軍說，開發(fā)量過大，未來市場沒有了怎么辦？花樣年不追求規(guī)�；�，而在進(jìn)入的城市每年運(yùn)作一兩個(gè)項(xiàng)目，如果每個(gè)項(xiàng)目每年有10億銷售，進(jìn)入20個(gè)城市，就有400億，也是不小的數(shù)字。

　　潘軍不看好中低端，稱花樣年將逐漸退出中低端住宅市場�！敖衲曩u得最好的是中低端，但這種生產(chǎn)力大量存在，產(chǎn)品同質(zhì)化；這一類產(chǎn)品的客群很多是夾心層，政府的保障房正是要解決這一人群的問題，未來受保障房影響較大�！彼�說，每年1000萬套保障房，連續(xù)做十年，將有3億人解決住房問題；按60平米/套每年就是6.5億平米，而商品房每年才賣9億平米。

　　“地價(jià)比去年高近50%”

　　對于花樣年來說，確立了新的戰(zhàn)略，拿地就頗費(fèi)思量，現(xiàn)在一線和其他熱點(diǎn)城市的地價(jià)已經(jīng)很高，想要在城市核心區(qū)拿地談何容易？

　　“要做高端住宅必然要承受一些高的成本，”潘軍表示，拿地現(xiàn)在有三種方式，一是與土地方合作，二是收購，三是招拍掛，“最好是掛牌，盡量避免拍賣形式，哄抬當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)，”潘軍透露，很多三四線城市的地方政府很希望借地價(jià)把當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)抬上去。對此花樣年盡量避免“入局”。

　　潘軍對今年土地市場的感受是，上漲幅度達(dá)到50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年；而且，多數(shù)地方政府并不希望地價(jià)下調(diào)。所以公司基本上以收購和合作的形式獲取土地，從而使得平均樓面地價(jià)不高于1000元/平米。目前花樣年已擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積近1500萬平米，其中，僅有20%為低端住宅，30%為商業(yè)用地，約50%為潛在的高端住宅用地資源。

　　自11月份以來，花樣年積極運(yùn)作臺(tái)灣TDR募資，市場預(yù)計(jì)融資將達(dá)到4億元。潘軍稱，花樣年資金充裕，目前公司已經(jīng)將明年的拿地、工程等預(yù)算都做完了，意向地塊正在協(xié)商中，新的銀行開發(fā)貸款額度都已落實(shí)。

　　樓市漸趨多元化

　　“做買賣可以是家樂福、沃爾瑪，也可以是LV、愛馬仕，房地產(chǎn)市場也類似，未來必將是多元化，”潘軍認(rèn)為，成本化的房地產(chǎn)是能減就減，市場上完全靠成本、靠執(zhí)行能力、標(biāo)準(zhǔn)化的房企很多，而真正做精品和服務(wù)的很少。

　　潘軍透露，在其高端住宅產(chǎn)品線中，花樣年將深耕精裝養(yǎng)老公寓市場，明年將在蘇州、成都、無錫、天津四地，進(jìn)行試點(diǎn)。

　　花樣年轉(zhuǎn)型并非個(gè)案。中房信·克而瑞分析師崔琳指出，從近期成交土地類型來看，不少開發(fā)企業(yè)出手積極購入商業(yè)用地、綜合體地塊及旅游地塊也成交頻繁，這也在一定程度上意味著在住宅市場遭遇深度調(diào)控的環(huán)境下，不少房企已經(jīng)在產(chǎn)品類型、戰(zhàn)略布局上做出積極的調(diào)整，而這種變化在新增土地市場上開始呈現(xiàn)。

　　摩根大通中國投資銀行董事總經(jīng)理龔方雄也認(rèn)為，賺錢有兩種方式，一是高邊際利潤率，二是高成交量、銷售量，“如果是相對比較低的利潤率，但有很大的量，也能賺到很多錢，未來的格局可能會(huì)往這個(gè)方向走，量仍然能維持，但利潤率會(huì)降低，關(guān)鍵是要看誰能抓住機(jī)會(huì)�！饼徴f。

　　此外，龔方雄認(rèn)為，高端住宅會(huì)受到宏觀調(diào)控的影響，如房產(chǎn)稅、土地增值稅等，將降低這類房企的利潤率，對此潘軍表示，可增加持有型物業(yè)來對沖，過去數(shù)年花樣年的毛利率一直保持在48%、49%，未來希望能維持在40%左右。

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