萬科千億銷售規(guī)模的背后，是其平均每15天吞并一家地產(chǎn)公司的疾速整合，這種合作開發(fā)模式在很大程度上減少了萬科對(duì)融資的依賴。

　　萬科集團(tuán)總裁郁亮在昨日的媒體見面會(huì)上回答《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》提問時(shí)表示：“萬科在2011年仍沒有資本市場(chǎng)的融資計(jì)劃，這個(gè)可以明確�！痹诖酥�前，萬科已經(jīng)連續(xù)三年未在資本市場(chǎng)上進(jìn)行融資。

　　去年收購(gòu)24家房企

　　萬科的合作開發(fā)模式來自于美國(guó)帕爾迪公司，這家美國(guó)最大的房地產(chǎn)公司在美國(guó)的市場(chǎng)占有率約為4%，其公認(rèn)的核心經(jīng)營(yíng)能力不僅僅在于項(xiàng)目運(yùn)作，還包括成功的資本運(yùn)作和并購(gòu)操作。

　　年報(bào)顯示，萬科在2010年期間一共收購(gòu)了24家房地產(chǎn)企業(yè)，合計(jì)支付收購(gòu)對(duì)價(jià)約22.19億元，平均每15天就有一家地產(chǎn)公司被納入萬科旗下。

　　這些并購(gòu)動(dòng)輒涉及金額數(shù)億元，2010年12月3日，萬科收購(gòu)海南詩(shī)波特投資有限公司80%的股權(quán)支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)8.9億元；12月15日，萬科收購(gòu)昆明申城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)4億元；10月20日，萬科與中信地產(chǎn)簽約收購(gòu)北京贏嘉中心則耗資高達(dá)11.5億元。

　　萬科在去年創(chuàng)造的1081.6億銷售額中，有相當(dāng)一部分是來自合作開發(fā)。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年萬科合作開發(fā)的項(xiàng)目占全部項(xiàng)目的80%。

　　郁亮并沒有透露1081.6億銷售額中屬于萬科的權(quán)益數(shù)字，他表示：“萬科的銷售額包括萬科負(fù)責(zé)操盤的，或者打萬科LOGO的，也有個(gè)別項(xiàng)目交給別人操盤�！�

　　但可以肯定的是，大膽和大面積采取并購(gòu)和代建的合作開發(fā)模式，為萬科快速拓展市場(chǎng)份額發(fā)揮了重要作用。按照銷售金額口徑計(jì)算，萬科去年在全國(guó)的市場(chǎng)占有率為2.06%，比2009年增加0.62個(gè)百分點(diǎn)。

　　事實(shí)上，四處并購(gòu)對(duì)萬科而言就像家常便飯。整理此前的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，2005年萬科收購(gòu)了13家公司，2006年以23.8億元收購(gòu)了22家公司，2007年以18.7億元收購(gòu)了27家公司，2008年以近30億元收購(gòu)了18家公司。2009年以近18億元的代價(jià)收購(gòu)了27家公司。

　　合作開發(fā)減少融資依賴

　　雖然每年收購(gòu)的公司數(shù)量和涉及金額不同，但萬科通過收購(gòu)公司或合作方式取得的項(xiàng)目，在新增項(xiàng)目中比例不斷提高。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科的千億銷售業(yè)績(jī)似乎不應(yīng)該全部記在萬科名下，那些大大小小的合作方，在獲得實(shí)利的同時(shí)，也讓渡了本來應(yīng)該同時(shí)屬于自己名下的銷售業(yè)績(jī)。

　　郁亮表示：“以前找合作伙伴是找有錢的，后來是找有地的，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)錢和地都可以，人也可以，有些是個(gè)別項(xiàng)目賣給我們都有，所以我們現(xiàn)在可以說是在和各類資源的所有者進(jìn)行合作�！�

　　根據(jù)郁亮的判斷，在融資不斷收緊的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力不斷增加。但郁亮稱：“有一段時(shí)間我們利用資本市場(chǎng)比較頻繁，但現(xiàn)在我們已經(jīng)三年沒有融資了，加上今年將做到四年不融資�！�

　　不在資本市場(chǎng)融資并不代表不融資。萬科3月8日發(fā)布公告顯示，萬科董事會(huì)已通過與華潤(rùn)集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司展開合作，合作范圍包括同珠海商業(yè)銀行有限公司簽訂貸款合同，利用華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司信托資金和漢威資本管理有限公司旗下基金的資金，同華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司、漢威資本管理有限公司共同投資。

　　針對(duì)一系列地產(chǎn)調(diào)控政策，萬科董秘譚華杰表示，2011年全國(guó)總體住宅供應(yīng)較2010年將有較大幅度增加，而調(diào)控政策對(duì)投資性購(gòu)房需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用，未來供求關(guān)系將繼續(xù)向有利于購(gòu)房者的方向轉(zhuǎn)變，但市場(chǎng)走勢(shì)還需要進(jìn)一步觀察。

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