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2011年深圳首現(xiàn)新盤集中降價情況點(diǎn)評
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-3-23

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近日，遠(yuǎn)洋、萬科、中海等主流房企旗下樓盤頻頻傳來打折降價的消息，深圳部分樓盤也小幅變相降價促銷。記者了解到，目前業(yè)界普遍認(rèn)為限購會長期存在，如果在關(guān)鍵的３月份，市場成交仍陷入"冰點(diǎn)"，深圳樓市降價窗口或?qū)㈤_啟。

　　深圳首現(xiàn)新盤集中降價

　　率先祭出降價大旗的是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

　　３月４日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤園二期開盤推出了全款８．３折、貸款８．４折的優(yōu)惠，萬科和北京城建也展開了價格肉搏；而中海則在上海燃起了"烽火"；業(yè)內(nèi)傳出恒大地產(chǎn)擬在十多個城市８．５折銷售樓盤的消息。

　　北京、上海一線房企降價了，深圳降不降，什么時候降？

　　盡管沒有北京、上海那樣大張旗鼓，但深圳今年首次出現(xiàn)了部分樓盤集中降價的現(xiàn)象。

　　中海地產(chǎn)在龍崗兩新盤啟動較大幅度的優(yōu)惠：塞納時光"交１萬抵１０萬"，康城國際登記即送１００元購物卡，開盤日成交"兩房減２萬元、三房減３萬元"。

　　羅湖區(qū)蘭亭國際推出５套特價戶型在原有價格基礎(chǔ)上打９．８折。

　�。吃拢保踩眨埲A潛龍曼海寧推出１００套優(yōu)惠單位，特價單位包括２．２萬元均價起的８６平方米單位，均有９．８折再９．９折的優(yōu)惠。

　　已屬尾盤的民治碧水龍庭則"尺度驚人"，拿出幾十套３０～９５平方米單位特價促銷，單價為１．７萬元／平方米起，而未優(yōu)惠單位的價格為１．９萬～２．４萬元／平方米。

　　雖然是"新國八條"出臺之后，深圳部分樓盤出現(xiàn)集中降價，但記者了解到，目前這只是個別現(xiàn)象。

　　金地集團(tuán)深圳公司總經(jīng)理謝文云表示，這是正常樓盤的促銷，在市道好的時候也有這種針對銷售節(jié)點(diǎn)的促銷行為。深圳與北京、上海樓市的成交結(jié)構(gòu)不同，高端樓盤多為深圳本土人購買，而新北京人、新上海人則多為豪宅的主要消費(fèi)人群。對于限購人群，促銷不會對刺激需求有多大作用。

　　"深圳樓價降價是個案，不會出現(xiàn)大面積降價潮"，國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明認(rèn)為，深圳外來人口比重大，可供開發(fā)用地少，剛性需求強(qiáng)烈，對樓價有一定支撐。

　　樓價能否"扛住"看３月成交

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京、上海降價潮正因成交量跌至冰點(diǎn)而提前到來。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，２０１１年調(diào)控之前，北京市住宅的日均簽約量為３４８套，而近期北京市住宅日成交最低僅５１套，幾乎跌至冰點(diǎn)。

　　深圳去年一手住宅日均成交約１００套，相對２００９年日均２００套水平，已經(jīng)降低一半。今年１月日均成交１４０套，２月降為６０套，３月前三周為９０套，降幅明顯。

　　據(jù)廣發(fā)證券調(diào)研顯示，由于大部分二線城市的限購政策在２月底３月初出臺，因此限購的負(fù)面影響將在３月開始體現(xiàn)。預(yù)計一些樓盤前期蓄客的５０％甚至更多將會消失，這將對近期的成交量形成較大的沖擊。

　　中原地產(chǎn)大深圳區(qū)董事總經(jīng)理李耀智表示，３月是深圳樓市的旺季，樓價是否能夠"扛得住"，這個月的新盤成交量很關(guān)鍵，如果成交持續(xù)低迷，不排除深圳樓價進(jìn)入下降通道。

　　國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場必將進(jìn)入新一輪觀望期。市場接下來的關(guān)注焦點(diǎn)是３、４月份銷量，若銷量萎縮過于劇烈、持續(xù)時間過長，則房價仍有向下調(diào)整空間。

　　四五月或臨"降價窗口"

　　限購無疑成為這次降價促銷的"導(dǎo)火索"。３月７日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也在兩會上表示，限購政策出臺后，預(yù)計下半年房價會進(jìn)入下降通道，而且至少維持兩年以上。

　　世聯(lián)地產(chǎn)最近一份研究報告分析認(rèn)為，如果投資客比例持續(xù)下降，房價一般處于下行區(qū)間，２０１１年２月至今，投資比例一年內(nèi)首次跌破２０％，房價下降預(yù)期明顯增強(qiáng)。

　　樓市降價尚未成"潮"，但暗流已經(jīng)洶涌。３月８日，一個匯集了近百家房企高層的閉門論壇探討目前形勢與房企對策。在１１０份有效調(diào)查問卷中，超過５家房企表態(tài)正在醞釀降價促銷，降幅最多達(dá)到１０％。另有近２０家房企選擇延后開盤，其余全部為"暫時觀望"。業(yè)內(nèi)預(yù)測，如果政策方向沒有重大改變，５月將迎來房企集中降價。

　　深圳新房成交均價出現(xiàn)"節(jié)節(jié)敗退"。１月和２月分別為２０１６５元／平方米、２０６６０元／平方米，與去年同期相比，降幅約一成。業(yè)內(nèi)人士分析，部分新盤調(diào)低預(yù)期價格，將拉低３月份的市場實(shí)際成交價格。

　　謝文云雖然長期看好深圳樓市，但他認(rèn)為限購、開發(fā)商資金面發(fā)生變化以及進(jìn)入加息周期，深圳樓市在四五月或?qū)⒚媾R"降價窗口"。

　　國務(wù)院"新國八條"至今將滿兩個月，受"限購令"影響，深圳新房開盤量、購房需求均出現(xiàn)了明顯萎縮，樓市整體成交量跌至往年正常水平的一半，買賣雙方觀望氣氛濃厚。

　　"我們認(rèn)為目前銷售停滯，復(fù)蘇關(guān)鍵在于降價。"３月初，高華證券通過對５個城市的開發(fā)商、中介和房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研，表示該地區(qū)開發(fā)商對今年房地產(chǎn)市場的前景不甚樂觀。"開發(fā)商預(yù)計３月份銷售可能會創(chuàng)歷史新低。"

　　業(yè)界分析，部分城市出現(xiàn)降價，其動力來源于成交壓力。

　　世聯(lián)研究最新報告也指出，２０１１年的市場供應(yīng)量充足，成交量大幅萎縮將對價格形成下行壓力。

　　而另一方面，成交低迷正在日漸拉緊開發(fā)商的資金鏈。３月４日，知名財經(jīng)評論員葉檀則在《中國房地產(chǎn)處于裂變前夜》一文中提出，"很多房地產(chǎn)商負(fù)債率處于高位，患上融資饑渴癥"。

　　業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為，目前正向房企降價的窗口期靠近，預(yù)計還有２～３個月時間。二三月是房地產(chǎn)業(yè)的恐慌期，４月之后，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項(xiàng)目數(shù)量和幅度也將加大。恒泰證券研究員劉偉奇認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不會發(fā)生明顯變化，開發(fā)商資金充裕無降價動力，再加上銀行年初集中放貸模式，決定了房價在一季度仍將維持在高位。二季度末或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場走向的重要"時間窗口"，諸多重要影響因素將在此期間集中體現(xiàn)。

　　有專家表示，目前各地的均價下跌還主要是大量低價樓盤占成交主力、高價樓盤成交寥寥形成的結(jié)構(gòu)性"虛跌"，但伴隨市場供應(yīng)量迅速萎縮，開發(fā)商的資金鏈不斷收緊，市場格局也很可能被一個個樓盤降價促銷所打破，樓市可能進(jìn)入"實(shí)降"的第二個階段。

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