在本周遠洋地產(chǎn)"2010CSR報告發(fā)布暨2011戰(zhàn)略溝通會"上，遠洋地產(chǎn)行政總裁李明攜多位高管到場。在分享遠洋地產(chǎn)社會責任實踐心路歷程的同時，李明詳解遠洋地產(chǎn)在樓市調(diào)控之下應變之道：在企業(yè)和產(chǎn)品管理上實現(xiàn)精細化，降低因規(guī)模擴大帶來風險的同時，通過加碼商業(yè)地產(chǎn)和進入非熱點的二、三、四線城市，實現(xiàn)全年既定目標。

　　積極研究保障房盈利模式

　　作為遠洋地產(chǎn)首份企業(yè)社會責任報告，《遠洋地產(chǎn)2010年企業(yè)社會責任報告》詳細介紹了遠洋地產(chǎn)多年來相關社會責任的履行實踐和績效，系統(tǒng)闡釋了遠洋地產(chǎn)的企業(yè)社會責任觀，保障房也成為遠洋地產(chǎn)將2011年精細化戰(zhàn)略與企業(yè)社會責任的實踐相融合點。

　　作為北京保障房建設先行者，目前遠洋在北京有兩個配建保障房項目，分別是遠洋·潤園兩限房項目和遠洋沁山水·上品公租房項目。前者是目前北京單個最大的保障房項目，預計今年年底竣工。而后者作為北京第一個面市的公共租賃房項目，亦預計將于今年秋天竣工。

　　李明表示，保障房項目保持合理的盈利空間，是實現(xiàn)市場良性發(fā)展的重要前提。然而，在現(xiàn)階段，一切仍處在磨合期，還需要參與各方的共同努力，就盈利模式的問題，遠洋正在積極研究，并愿積極配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策實施細則。

　　新盤入市保守定價

　　今年來，受限購令等樓市調(diào)控影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的巨大挑戰(zhàn)。不過，遠洋地產(chǎn)在今年收獲不錯開局，統(tǒng)計顯示，2011年一季度遠洋銷售額突破56億元，同比增長約75%。根據(jù)遠洋計劃，上半年將完成全年300億銷售目標的三分之一，下半年安排大約三分之二。

　　"宏觀調(diào)控對一線城市和部分熱點二線城市的影響十分顯著。目前房價處于膠著期，并有較大的下行壓力。從調(diào)控效果來看，未來有可能繼續(xù)出臺新的調(diào)控措施。"對于今年的政策環(huán)境，李明并不樂觀。

　　為此，遠洋戰(zhàn)略上進行了調(diào)整，一線和二線熱點城市的銷售比重將較去年略有下降，非熱點的二線城市和三線城市的銷售比重將有所上升，其中去年新進入九個二三線城市，其中有八個城市會在2011年形成銷售額。

　　我們的定價策略有兩個，一是根據(jù)市場定價，二是根據(jù)項目定價。對于遠洋項目定價策略，李明表示："在調(diào)控背景下，房價有下行壓力，新盤入市保守定價；此外，根據(jù)項目自身情況，項目歷史成本較低，產(chǎn)品又針對市場剛性需求人群，為什么不用一個合理價位獲得銷售額，如果項目歷史成本很高，必須走高品質(zhì)路線。"

　　五成資金攻向商業(yè)地產(chǎn)

　　除了大舉進軍三、四線城市外，遠洋加大商業(yè)地產(chǎn)投入力度。目前遠洋的商住面積比例約為1：9，遠洋希望能在未來一年內(nèi)把該比例提至1.5：8.5。為此，遠洋將加大商業(yè)項目的投資，預計商業(yè)與住宅的投資額將達到5：5。

　　李明表示，五年前就制訂了公司開發(fā)和物業(yè)持有并重的戰(zhàn)略，使得到今年兩千萬平米的土地儲備中有三百萬平米的商業(yè)面積，在熱點城市、交通干道、黃金地段，在未來2至3年內(nèi)，遠洋將有200萬-300萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目會逐步建設或投入運營。

　　據(jù)李明透露，遠洋主要做三類商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：首先是寫字樓，遠洋把它作為持有物業(yè)。在這個領域遠洋算得上是老手，北京長安街上的遠洋大廈、凱晨廣場等都是我們的作品。其次是零售商業(yè)的購物中心、酒店和綜合體，這方面通過和太古、匯豐銀行等機構合作來實現(xiàn)產(chǎn)品升級。最后是一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)，也在不斷的摸索中。

　　據(jù)悉，遠洋與太古合作的首個項目將于今年年底開業(yè)，該項目位于北京四環(huán)路旁，包括一個20萬平米的商場、一個五星級酒店及一個寫字樓。此外，雙方在成都的合作項目亦于本月正式開工。

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