望京、朝青板塊成商業(yè)熱點(diǎn)

　　二季度北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)迅速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，由于CBD及其周邊地區(qū)幾個(gè)大型項(xiàng)目投入市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)了快速增加，其中僅華貿(mào)新光天地便為北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)增加了180，000萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，同時(shí)150，000平方米的美羅城和80，000平方米的大成國(guó)際商業(yè)中心（三季度開業(yè)）對(duì)整個(gè)CBD的商業(yè)市場(chǎng)形成了合圍之勢(shì)。而妙典時(shí)尚廣場(chǎng)和重張開業(yè)的瑞祥百貨分別位于望京、朝青板塊，該兩個(gè)板塊由于聚集了眾多高收入人群，在成為住宅的熱點(diǎn)區(qū)域之后，近來(lái)也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　截止到目前，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的總存量達(dá)到了662.12萬(wàn)平方米。相對(duì)的總需求量為561.74萬(wàn)平方米，總的空置率為15.16%。具體走勢(shì)圖如下：

北京商鋪市場(chǎng)供求走勢(shì)圖

　　CBD區(qū)域存量最大人氣欠缺

　　2007年第二季度北京新增商業(yè)供應(yīng)以CBD及其周邊為主，其中華貿(mào)新光天地為市場(chǎng)增加了180，000平方米的供應(yīng)，美羅城百盛的開業(yè)也使得CBD區(qū)域成為第二季度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)的熱點(diǎn)。同樣位于四環(huán)外的瑞祥百貨和妙典時(shí)尚廣場(chǎng)均為老項(xiàng)目的新亮相，瑞祥百貨為原朝陽(yáng)無(wú)限 韓SHOW項(xiàng)目，開業(yè)后經(jīng)過(guò)數(shù)次調(diào)整均告失敗，此次由瑞祥百貨整體租賃后進(jìn)行百貨經(jīng)營(yíng)；妙典時(shí)尚廣場(chǎng)自建成后一直沒有啟動(dòng)，此次開業(yè)為酒仙橋地區(qū)填補(bǔ)了百貨的空白。傳統(tǒng)的北京商業(yè)中心區(qū)域西單、王府井等均無(wú)新增供應(yīng)，金融街商業(yè)廣場(chǎng)再度延期，預(yù)計(jì)將于8月開業(yè)。由于政府對(duì)大型購(gòu)物中心的審批限制，2008年后將有部分商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)在四環(huán)甚至五環(huán)以外，望京、朝陽(yáng)路青年路、上地清河等板塊將成為商業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域。

2007第二季度主要入住商鋪?lái)?xiàng)目列表

　　各主要商業(yè)圈中，CBD區(qū)域以777，000平方米的存量眾望所歸的成為北京商業(yè)體量最大的區(qū)域，萬(wàn)柳、中關(guān)村區(qū)域本季度沒有新增項(xiàng)目，其存量略少于CBD。未來(lái)其他板塊均有新項(xiàng)目或改造項(xiàng)目投入市場(chǎng)，進(jìn)一步促使北京多商業(yè)中心格局的發(fā)展。

　　與西單、王府井區(qū)域的商業(yè)不同，CBD內(nèi)的商業(yè)多為大型綜合體的配套部分，其商業(yè)定位也受CBD區(qū)域高昂租金成本的限制，只有定位于高端或頂級(jí)商業(yè)業(yè)態(tài)，選擇高利潤(rùn)商品，才可以滿足其經(jīng)營(yíng)成本需求，而CBD內(nèi)眾多的高消費(fèi)人群無(wú)疑對(duì)提高區(qū)域商業(yè)的整體形象起到了推動(dòng)作用。目前尚未開業(yè)的銀泰柏悅生活和國(guó)貿(mào)三期均定位于奢侈品和精品商業(yè)類型。

　　與CBD內(nèi)的商業(yè)定位相對(duì)重疊不同，CBD周邊商業(yè)具有相對(duì)的靈活性，由于這些區(qū)域住宅市場(chǎng)的持續(xù)升溫，新增商業(yè)項(xiàng)目中多以生活配套的超市、大賣場(chǎng)為主，但由于許多新的住宅入住率不高，除雙井家樂(lè)福外，其他項(xiàng)目仍需要逐漸培養(yǎng)人氣。

　　需求旺盛租金上升空間巨大

　　由于臨近2008年，即將開業(yè)的項(xiàng)目陸續(xù)推出，雖然增加了市場(chǎng)的供應(yīng)量，但一方面北京強(qiáng)大的消費(fèi)力和奧運(yùn)的臨近為商戶們提供了足夠的信心，另一方面西單、王府井等傳統(tǒng)商業(yè)中心沒有新項(xiàng)目的出現(xiàn)，使得第二季度北京市商業(yè)市場(chǎng)空置率繼續(xù)下降。從業(yè)態(tài)來(lái)看，國(guó)際一線品牌在北京加速開業(yè)，其中華貿(mào)新光天地聚攏了許多尚未在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的國(guó)際一線品牌，表明了其對(duì)北京商業(yè)市場(chǎng)的信心。

各主要商業(yè)圈的商鋪體量分布

　　2007年第二季度北京優(yōu)質(zhì)商鋪新增需求473，060平方米，其中多數(shù)新增需求為新開業(yè)項(xiàng)目，整體來(lái)看，商業(yè)市場(chǎng)空置率下降了1.77個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于奢侈型商鋪供應(yīng)增加緩慢，使得其租金保持穩(wěn)定并小幅上揚(yáng)，從未來(lái)市場(chǎng)情況分析，這一趨勢(shì)仍將保持。二季度新增中高端商場(chǎng)較多，導(dǎo)致該類商鋪整體租金出現(xiàn)小幅下滑，但隨著其經(jīng)營(yíng)逐漸穩(wěn)定，未來(lái)中高端商場(chǎng)的租金將在穩(wěn)定中逐漸上漲。中低端商場(chǎng)租金仍然保持穩(wěn)定。

　　從全市市場(chǎng)看，北京優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)的首層平均租金水平為63.6美金/平方米/月（使用面積），相比于上個(gè)季度上漲了0.7美金/平方米/月（使用面積）。

　　盡管二季度商業(yè)供應(yīng)較大，但較為集中于CBD及周邊區(qū)域，且未將北京2007年潛在的供應(yīng)完全釋放，未來(lái)隨著其他等大型商業(yè)項(xiàng)目入住，會(huì)使其他區(qū)域供應(yīng)放量。

　　除了商業(yè)中心的大型購(gòu)物中心外，立足于區(qū)域生活配套的商業(yè)項(xiàng)目逐漸增多，且百貨公司開始向四環(huán)、五環(huán)外延伸，北京商業(yè)的多中心發(fā)展趨勢(shì)愈加明顯。

　　更多國(guó)際化管理公司進(jìn)入會(huì)使得北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟也更加活躍，從目前北京與上海商業(yè)租金的差距來(lái)看，北京商業(yè)地產(chǎn)還有很大的上升空間，隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，這一趨勢(shì)將會(huì)逐漸加速。