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2008年杭州房地產(chǎn)市場走勢
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-25
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- 中研網(wǎng)訊：
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杭州樓市，近年來多次有消息說“出現(xiàn)拐點”，引發(fā)多次消費者持幣觀望之風，但市場一如既往地上揚運轉，終未見拐點，卻使得房地產(chǎn)市場隨著消費者觀望－失望－下單購買的行為而出現(xiàn)忽冷忽熱，但今年上半年，商品房的價格似乎停止不漲了，開發(fā)商甚至還推出諸多促銷手段在暗降房價，每月的成交套數(shù)同比下降……種種跡象表明：市場需求高峰過去，供應高峰出現(xiàn)。筆者雖不同意“拐點”說，但房地產(chǎn)市場已經(jīng)處在其生命周期的平臺期卻是不爭的事實。
2008房地產(chǎn)法律問題新特點
作為一名在房地產(chǎn)領域從業(yè)的法律工作者，筆者注意到今年上半年房地產(chǎn)領域的法律問題，有以下異于往年之處：
●房屋價款方面出現(xiàn)銀行按揭法律糾紛增多
一類糾紛是商品房買賣合同已簽，但按揭辦不出，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，當事人可以解除合同。此處可區(qū)分兩種情況：如果是因買賣雙方中一方當事人的原因不能辦出按揭，對方當事人可以請求解除合同并賠償損失；如果是因不可歸責于買賣雙方的原因未能辦出按揭致使合同不能繼續(xù)履行的，買賣雙方都可以請求解除合同，賣方應返還買方定金或者返還本金和利息。
還有一類糾紛是合同已簽，按揭已辦出，但買方只還了部分按揭款，另外的不還了，貸款銀行提起訴訟，目前這樣的糾紛漸漸多起來。這類糾紛也分兩種情況，一種是買方的房產(chǎn)證已辦出，一種是買方的房產(chǎn)證未辦出，處于賣方承擔連帶責任保證階段。第一種情況銀行會起訴買方，要求還款、要求對房屋有抵押優(yōu)先受償權；第二種情況銀行不僅會起訴買方、還會連同賣方一起起訴，要求開發(fā)商承擔連帶還款責任。通常這兩種情況，銀行的起訴會得到法律的支持。
●災害性事件讓開發(fā)商建筑質量經(jīng)受考驗，引發(fā)消費者對房屋質量更關注
2008年，大雪、暴雨、臺風、地震等災害相繼出現(xiàn)，對我國各個行業(yè)都造成較大影響，對房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要是體現(xiàn)在房屋配套設施設備和建筑質量上。原始材料、安全玻璃、防雷設計、抗震設計和施工質量等在災后都成為消費者特別關注的問題，一度被忽視的某些規(guī)范重新被消費者、設計者、政府審核者重視，消費者并對照自己所購房屋查找問題，開發(fā)商也以建筑安全性進行宣傳或作為賣點。
●買賣雙方維權方面都更加規(guī)范和成熟
開發(fā)商經(jīng)過多年的積累和與消費者的博弈，在房屋設計、建造、交付等方面更加規(guī)范，遇到問題基本能妥善處理�！�
消費者維權也更加成熟，表現(xiàn)得更理性、水平更高。曾經(jīng)采取 “有理進法院、無禮進大院”方式維權的消費者，現(xiàn)在于維權水平、動機、手段、抵御煽動的能力都大大提高了。令筆者欣喜的是，以前消費者維權甚至“損人不利己”，通過各種途徑大肆宣傳，既搞臭了開發(fā)商，也破壞了自己所購樓盤的聲譽。現(xiàn)在，消費者則會選擇更專業(yè)的房地產(chǎn)律師（如蘭韻天城業(yè)主維權案），通過協(xié)商、談判或者訴訟的途徑來解決爭議。
建議
◆開發(fā)商不僅應注重房屋質量也應注重消費者質量
1、不能為追求銷售而盲目簽約
開發(fā)商如果能結合樓盤實際，確定目標客戶，制定科學的銷售策略無疑會更有利于日后問題的解決和糾紛的減少。消費者的收入狀況、消費層次、置業(yè)動機，尤其是消費者的置業(yè)心態(tài)和置業(yè)的心理需求，都是樓盤銷售時應考慮的問題�！�
2、已簽約的，要控制風險，主要是消費者不還按揭的風險。在出售房屋、消費者辦理抵押擔保貸款時，銀行一般都要求消費者在房產(chǎn)證辦出之前的抵押擔保責任由開發(fā)商承擔。故在消費者辦出產(chǎn)權證之前，開發(fā)商承擔著很大的還款風險。因此，開發(fā)商一定要高度重視消費者既不辦產(chǎn)證又不還按揭的風險。建議開發(fā)商聘請專業(yè)律師把關，在與消費者簽訂的合同、與銀行簽訂的合同上都設置好制約條款，維護自己的權益。
◆消費者應重點關注自己該關注的質量問題
質量問題仍為消費者應關注之重點，但消費者應關注自己該關注的。應著眼全局和長遠利益，不可因小失大，或判斷不清，被人利用。我省商品房買賣合同示范文本沒有單獨的質量條款，只約定了交付條件。但是，國家和地方都有關于各種房屋質量要求的規(guī)范性文件，特別是有些強制性標準，消費者應當掌握，除主體結構外，還應包括消防樓梯、陽臺、門窗等部位的施工要求，隔聲、隔熱、保溫、通風要求，室內(nèi)空氣質量是否影響居住使用等等。
◆政府應加大力度繼續(xù)擴大需求以維持房市穩(wěn)定
現(xiàn)在樓市出現(xiàn)所謂“拐點”的原因可追溯到05年“國八條”、06年“國六條”政策的影響，是一段時間以來國家進行宏觀調(diào)控的結果。鑒于決策者對房地產(chǎn)的理解尚不夠深刻，難免矯枉過正。接下來杭州房市會不會進入衰退期、甚至崩盤？筆者認為調(diào)整會繼續(xù)，但不會崩盤。已買房的人是社會主體，占社會人口的多數(shù)，如崩盤難免產(chǎn)生社會動蕩，會對社會安定造成重大影響。故政府會采取相應措施延緩衰退的到來，更不會允許其崩盤。平衡供需矛盾是解決問題的根本手段，而擴大需求仍是政府不可或缺的調(diào)控手段之一。
在擴大需求方面，杭州市政府一直做得好，建設“名城強市”，構建平安杭州、法治杭州、和諧杭州，扎實推進覆蓋城鄉(xiāng)、全民共享的生活品質之城建設，有效地抵御了近年來中央調(diào)控對地方房地產(chǎn)帶來的影響，使得杭州能夠在其他城市房地產(chǎn)市場動蕩的情況下，仍然穩(wěn)定，能夠獨善其身，保持了需求的增長。
目前形勢下，希望政府繼續(xù)做好原來的治本工作，但治本是長期的，現(xiàn)在僅靠治本還不夠，還要治標。建議市政府加大擴大需求力度，邀請有關專業(yè)人士進行專題研究，如研究房地產(chǎn)市場的合理布局；在對“國六條”的執(zhí)行上，宜把握適當?shù)某叨�，對有些地塊開發(fā)不宜逼得太緊等等。不可否認“國六條”的頒布是非常適宜當時形勢的，現(xiàn)在則是考驗政府執(zhí)政能力的時候，面對當前的局勢，政府要隨之而動，政策要變，特別是要控制土地供應，以與需求平衡。
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