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邢軍：區(qū)域購(gòu)物中心是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-30
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 區(qū)域 購(gòu)物中心
- 中研網(wǎng)訊：
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首先感謝大家的關(guān)注和支持，由于時(shí)間關(guān)系沒(méi)有能夠準(zhǔn)備PPT，所以先向大家表示歉意。我今天發(fā)言的題目叫做區(qū)域購(gòu)物中心會(huì)成為未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展的主流，主要分為三個(gè)方面，第一是講結(jié)論；第二就是講為什么會(huì)成為發(fā)展主流；第三就是發(fā)展當(dāng)中要注意的問(wèn)題。
首先購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)的發(fā)展應(yīng)該還算比較新鮮的事物，但是在國(guó)外經(jīng)過(guò)半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展，也已經(jīng)形成比較成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)。有便利型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型等9種特征，眾多購(gòu)物中心也形成一種金字塔的結(jié)構(gòu)，塔尖是由少數(shù)的超區(qū)型構(gòu)成，塔身是由區(qū)域型的購(gòu)物中心構(gòu)成，塔底眾多的社區(qū)型購(gòu)物中心構(gòu)成，購(gòu)物中心業(yè)態(tài)已經(jīng)發(fā)展很成熟的香港地區(qū)已經(jīng)印證這樣的格局，所以我認(rèn)為區(qū)域型購(gòu)物中心將會(huì)成為發(fā)展的主流。
第二就是為什么會(huì)成為發(fā)展的趨勢(shì)。首先是城市化進(jìn)程快速發(fā)展，為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)發(fā)展提供了廣闊的空間和強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，由于城市規(guī)模、生活習(xí)慣、交通狀況等方面的差異，相對(duì)國(guó)外而言，城市Mall比郊區(qū)Mall更適合中國(guó)的發(fā)展；第二比如像上海、北京這樣的城市都是慣性城市，攤大餅的發(fā)展模式，雖然大家意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，但是由于慣性作用和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)需求是停不下來(lái)，所以在特大城市形成多個(gè)商業(yè)中心或者是主商業(yè)中心和次商業(yè)中心并存；第三就是開發(fā)成本過(guò)高，也使得很多新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)區(qū)出現(xiàn)為購(gòu)物中心發(fā)展提供新的需求；第四就是在國(guó)內(nèi)目前各地公共交通發(fā)展速度普遍落后于城市規(guī)模拓展的速度，比如像地鐵、城鐵這種便捷高效的交通非常滯后，所以不得不就近消費(fèi)這樣一種特征比較突出，也為區(qū)域購(gòu)物中心提供需求；最后一點(diǎn)就是很多項(xiàng)目從誕生之日起自然而然承擔(dān)區(qū)域商業(yè)服務(wù)功能中心這樣一種責(zé)任。
第三點(diǎn)我想給大家介紹一下發(fā)展區(qū)域購(gòu)物中心當(dāng)中應(yīng)該注意哪些問(wèn)題。第一個(gè)就是選址的問(wèn)題，我知道在香港購(gòu)物中心選址方面有一個(gè)所謂的2、8選擇，也就是20分鐘之內(nèi)的客源要做80%的生意，要產(chǎn)生80%的銷售額，所以選址必須經(jīng)過(guò)科學(xué)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目必須選在區(qū)域中心黃金旺地，而不要靠人為的設(shè)想說(shuō)我的項(xiàng)目開在這，開了之后自然會(huì)產(chǎn)生自然而然的吸引力，現(xiàn)在我們很多不成功的項(xiàng)目都是盲目開發(fā)這樣一種結(jié)果。
第二就是規(guī)模問(wèn)題。現(xiàn)在購(gòu)物中心有盲目的攤大求洋的趨勢(shì)，很多項(xiàng)目都追求所在區(qū)域第一甚至是中國(guó)第一、亞洲第一，但是從成熟的市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，比如說(shuō)香港地區(qū)其實(shí)幾萬(wàn)平方米的項(xiàng)目居多，超區(qū)域型不會(huì)在20萬(wàn)平方米以上，區(qū)域型不會(huì)超過(guò)15萬(wàn)平方米，如果再大客流量、商品品種根本無(wú)法滿足對(duì)開發(fā)這樣一個(gè)項(xiàng)目的需求。國(guó)內(nèi)現(xiàn)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)比較權(quán)威的數(shù)據(jù)整個(gè)商品品種20萬(wàn)品種左右，國(guó)外是150萬(wàn)品種左右，所以有限的商品資源決定你做大以后根本就填不滿。
第三就是定位問(wèn)題。我大概在1997年的時(shí)候聽過(guò)日本洋華堂在中國(guó)第一任總經(jīng)理說(shuō)的一句話，給我印象很深，當(dāng)時(shí)做華堂的時(shí)候有很強(qiáng)的爭(zhēng)論，他說(shuō)遠(yuǎn)處的美人不如近處的老太太，就是不要盲目追求高端定位，而應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)需求和消費(fèi)特點(diǎn)，提供有針對(duì)性業(yè)態(tài)組合、商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)。遠(yuǎn)處的美人雖然看起來(lái)光鮮亮麗但是一個(gè)月來(lái)一、兩次，但是近處的老太太可能天天來(lái)。
第四就是業(yè)態(tài)選擇的問(wèn)題，區(qū)域型購(gòu)物中心都是以百貨店和綜合超市為主力店，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中既要充分利用他們集客的優(yōu)勢(shì)，又要盡可能的避免對(duì)他們過(guò)渡依賴，注重對(duì)有利于形成特色差異的商戶進(jìn)行培養(yǎng)和關(guān)注；第二是區(qū)域型商務(wù)中心像衣服鞋帽等比例都是44%左右，社區(qū)型要低一些在26、27%左右，其次是珠寶精品和美食類；第三就是近些年來(lái)餐飲娛樂(lè)化增強(qiáng)的趨勢(shì)非常明顯，電影院、溜冰場(chǎng)、休閑健身、電子游戲等等業(yè)態(tài)所占的比例會(huì)越來(lái)越高；第四凡是與生活有關(guān)的商品和服務(wù)都應(yīng)該成為購(gòu)物中心特別是區(qū)域購(gòu)物中心重要組成部分，比如說(shuō)郵局、銀行、藥店、幼兒園、園藝店、寵物店等等都紛紛進(jìn)駐，比如在香港購(gòu)物中心甚至可以購(gòu)買到賽馬會(huì)的彩票。
第五是交通定位的問(wèn)題。我們?nèi)ハ愀劭疾斓臅r(shí)候看到很多購(gòu)物中心都成為城鐵、地鐵、出租車、私家車的集散地，特別是成為地鐵、城鐵、出租車換乘的樞紐，還有大巴，國(guó)內(nèi)很多的購(gòu)物中心實(shí)際上在開發(fā)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，特別是在最開始規(guī)劃的時(shí)候，往往忽略交通的問(wèn)題，變成開業(yè)以后大家到達(dá)很不方便，或者本身由于地理位置的缺陷造成交通問(wèn)題一段時(shí)間困擾著大家。
第六是功能定位問(wèn)題。購(gòu)物中心不僅應(yīng)該成為購(gòu)物休閑的場(chǎng)所，還應(yīng)該成為滿足社會(huì)多元化的場(chǎng)所，比如說(shuō)日本六本木有一個(gè)僧美術(shù)館，就是以現(xiàn)代藝術(shù)為重點(diǎn)，讓人們除了在這里休閑購(gòu)物之外，成為文化交流社交的場(chǎng)所。
第七是就是分期開發(fā)、分階段開發(fā)的策略，不追求一步到位。比如說(shuō)國(guó)內(nèi)萬(wàn)象城等都是很好的發(fā)展。
第八區(qū)域型購(gòu)物中心要成為區(qū)域節(jié)能減排和環(huán)境保護(hù)的典范，而不要成為環(huán)境污染，交通堵塞等等問(wèn)題中心。
最后一點(diǎn)就是特別要強(qiáng)調(diào)的所有這些問(wèn)題和效果要想解決最重要就是要強(qiáng)調(diào)專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理，如果沒(méi)有專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理所有這一切都是空談，只有從最開始有專業(yè)人員參與規(guī)劃、定位、建筑、招商以及后期的管理運(yùn)營(yíng)才能夠確保一個(gè)項(xiàng)目，先不說(shuō)我們有多火爆，至少保證這個(gè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)它最初的一個(gè)基本預(yù)期。達(dá)到一個(gè)比較正常的運(yùn)作水平，所以綜上所述，我認(rèn)為區(qū)域型購(gòu)物中心作為國(guó)內(nèi)目前一種普遍的發(fā)展模式應(yīng)該說(shuō)正在以前所未有的速度和態(tài)勢(shì)發(fā)展，作為開發(fā)管理者除了要遵循一般購(gòu)物中心業(yè)態(tài)運(yùn)作規(guī)律和行業(yè)特點(diǎn)之外，還必須尊重區(qū)域文化和微觀的社會(huì)及文化環(huán)境，所謂要守正出奇，守正就是守住自己的特點(diǎn)，出奇就是要結(jié)合自己區(qū)域的特點(diǎn)做出自己差異性和經(jīng)營(yíng)特色，培養(yǎng)出其他購(gòu)物中心難以模仿所謂核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有這樣做才能把區(qū)域中心做好，這也是自己的一點(diǎn)體會(huì)，有很不成熟的地方希望和行內(nèi)的學(xué)者、同仁交流，謝謝大家！
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