"金九銀十"二手市場大預(yù)測：

　　價(jià)格難大跌，成交難放量

　　對(duì)于今年的"金九銀十"，各大中介對(duì)于二手樓價(jià)以及成交量的預(yù)測都比較一致：價(jià)格難以大幅下跌，受此影響，成交量也難以放大。

　　業(yè)主放盤價(jià)不會(huì)下滑太多

　　今年的"金九銀十"，是開發(fā)商出貨的良機(jī)，一手住宅的供應(yīng)可能會(huì)大幅增加。在一手新增供應(yīng)量大增的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力必然會(huì)有降價(jià)等促銷舉動(dòng)，這對(duì)二手樓市中與一手樓市的價(jià)格"重合"的產(chǎn)品，將是又一個(gè)沖擊，必然使部分業(yè)主放盤價(jià)有所放低。

　　不過，業(yè)主放盤價(jià)有所降低的幅度不會(huì)有太大，主要出于兩大判斷。一是從去年至今，二手樓價(jià)已經(jīng)有了一定幅度的調(diào)整，即使一手樓價(jià)繼續(xù)有大幅下降，部分區(qū)域的二手價(jià)格與之相比仍顯得比較實(shí)惠。在這種情況下，業(yè)主不可能會(huì)自動(dòng)將價(jià)格再調(diào)低；第二方面的原因則是個(gè)體業(yè)主的差異太大。因?yàn)殂y根的收緊，開發(fā)商可能會(huì)整體陷入資金困難，會(huì)出現(xiàn)集體降價(jià)的統(tǒng)一行動(dòng)。但對(duì)于二手市場來說，業(yè)主與業(yè)主之間差異很大，一個(gè)業(yè)主可能會(huì)因?yàn)榧庇谔赚F(xiàn)而降價(jià)拋盤，但更多業(yè)主可能會(huì)將樓盤轉(zhuǎn)售為租，變短線投資為長線投資。正是心態(tài)的不一，即使在"金九銀十"這樣一手開發(fā)商全線大幅降價(jià)的節(jié)點(diǎn)，二手全線降價(jià)的可能性也不大。正如中原地產(chǎn)的專業(yè)人士所說，相比上海、深圳，廣州的二手業(yè)主們的心態(tài)普遍較強(qiáng)。上海、深圳等地的一些投資客，因?yàn)闃莾r(jià)下跌而負(fù)債、斷供，急于出手賣房，甩賣時(shí)有出現(xiàn)，但廣州的二手業(yè)主相對(duì)理性，這類投機(jī)成分較少，他們的想法是，賣不到好價(jià)格大不了先放租，不愿意讓賬面虧損變成實(shí)際虧損。

　　正是基于以上判斷，有行家認(rèn)為，今年"金九銀十"二手整體成交價(jià)的浮動(dòng)不會(huì)超過5%。

　　成交量暫難回暖

　　在經(jīng)過長時(shí)間的看樓后，很多剛性需求的置業(yè)者已經(jīng)清晰地知道自己的需求，因此，"金九銀十"成為這部分置業(yè)者在年內(nèi)圓"住房夢(mèng)"的重點(diǎn)關(guān)注時(shí)期，這部分人群預(yù)計(jì)在"金九銀十"會(huì)不斷看樓，但能否成交，還在于價(jià)格是否適合。如前面所述，"金九銀十"放盤價(jià)難以大幅下降，因此剛性置業(yè)者在"十一"達(dá)成交易的可能性不太高。

　　去年"十一"，廣州樓市的泡沫還擠得不干凈，二手市場除了自住，還有投資、換房間的客人，有一些還在尋求高檔二手房，但今年這一部分客人基本都已退場，在需求面有所降低的情況下，即使需求有所釋放，成交也難以達(dá)到去年同期的量。

　　置業(yè)明顯回暖，還需中介自救

　　力強(qiáng)地產(chǎn)

　　力強(qiáng)地產(chǎn)總經(jīng)理張俊能認(rèn)為，據(jù)最近一段時(shí)間的觀察和統(tǒng)計(jì)，二手客流量已經(jīng)明顯提升。而買家的購房意愿較前強(qiáng)烈。特別是購買老城區(qū)為小孩教育置業(yè)的家長來說，從九月開始，業(yè)務(wù)量呈現(xiàn)成倍增長�？梢姡�盡管"金九銀十"仍然無法從根本上改變市場的觀望狀態(tài)，但是具有置業(yè)需求的買家的消費(fèi)力已經(jīng)慢慢釋放。因此，對(duì)于中介來說，需積極自救，盡量爭取市場份額。

　　據(jù)介紹，從九月開始，人們的嘴邊開始又多了一些關(guān)于孩子教育的話題，其中關(guān)注度最高的還是學(xué)校。力強(qiáng)地產(chǎn)不斷接待為孩子物色名校周邊物業(yè)的家長，其中培正小學(xué)、署前路小學(xué)、東川路小學(xué)、育才小學(xué)、鐵一小等最為家長關(guān)注，這些學(xué)校都是省一級(jí)學(xué)校。也有一些家長關(guān)注的是中學(xué)，能保證孩子進(jìn)入重點(diǎn)中學(xué)就可以了，所以一些非省一級(jí)學(xué)校也很受家長熱捧，如：紅火炬小學(xué)、中山二路小學(xué)、執(zhí)信南小學(xué)。這些學(xué)校的對(duì)口招生中學(xué)都是重點(diǎn)中學(xué)，如：執(zhí)信中學(xué)、培正中學(xué)、7中、16中等。從力強(qiáng)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，這些名校周邊物業(yè)均價(jià)都超過一萬元/平方米，保值性也相對(duì)較強(qiáng)，因此家長的觀望情緒也較淡，出手速度也較快，名校物業(yè)應(yīng)是"金九銀十"市場回暖的第一波。

　　為了攻打"金九銀十"市場，一直致力于教育置業(yè)的力強(qiáng)地產(chǎn)，除了在名校置業(yè)上加大宣傳、擴(kuò)大業(yè)務(wù)量外，也積極采取措施自救。比如一二手聯(lián)動(dòng)。力強(qiáng)地產(chǎn)與中山六路的越秀上品軒建立了一二手聯(lián)動(dòng)的合作關(guān)系，由于力強(qiáng)地產(chǎn)積累了相當(dāng)一部分老城置業(yè)的客戶資源，因此最近一周來已經(jīng)為一手開發(fā)商介紹了幾百客戶，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)也相當(dāng)不錯(cuò)。
 
　　"十一"后買家將回流至二手樓市場

　　萬家物業(yè)

　　萬家物業(yè)根據(jù)過往六個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)預(yù)測，由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，廣州二手市場今年將難再現(xiàn)傳統(tǒng)的"金九銀十"盛況。萬家物業(yè)市場總監(jiān)劉廣浩分析認(rèn)為，其中一個(gè)重要的原因是，一手新盤持續(xù)地大批放量，對(duì)二手市場帶來直接沖擊。不過，萬家物業(yè)判斷，盡管如此，國慶期間二手市場的成交量不會(huì)大幅下滑，將會(huì)與過往數(shù)月的平均值大致相當(dāng)。由于業(yè)主普遍預(yù)期后市向好，因此價(jià)格上將會(huì)較為平穩(wěn)。從市場細(xì)分的角度來看，自住客在購買二手房的消費(fèi)群體中，屬于剛性需求的主要組成部分，目前他們關(guān)注的重點(diǎn)將落在每平米5000-7000元的中小戶型單位上。此外，老城區(qū)帶小區(qū)管理的大面積二手單位，單價(jià)維持在每平米8000-10000元的區(qū)間，可見市場依然有十分強(qiáng)勁的承受能力。

　　萬家物業(yè)分析認(rèn)為，由于一手高端市場的價(jià)格一直堅(jiān)挺，投資客在黃金周入貨的意愿不大，而二手市場中一些地段好、面積大的單位將是他們心儀的對(duì)象。在目前二手市場買賣雙方僵持膠著的情況下，業(yè)主在合適的價(jià)格出貨未必不是一種明智的選擇。

　　劉廣浩指出，最近媒體報(bào)道了廣州七成有購房欲望的市民將不在國慶期間看一手新房的消息，值得注意的是，國慶后將有較多的買家回流至二手市場，消費(fèi)者對(duì)老城區(qū)二手物業(yè)的剛性需求依然相當(dāng)旺盛。究其原因，無論是就讀、醫(yī)療、出行等生活配套設(shè)施的便捷，還是購房即入住等因素都是目前絕大多數(shù)一手新房所無法比擬的，可見地段始終是體現(xiàn)房屋價(jià)值的首要指標(biāo)。例如一套97平米、位于中山大學(xué)西區(qū)的房改房出價(jià)205萬元，單價(jià)為21134元/平米，每天看房的買家不下5個(gè)，只要業(yè)主肯降3萬元即可成交。另外淘金路一套120平米售價(jià)250萬元的小區(qū)單位，單價(jià)為20833元/平米，買家愿意一次性付款，很快以247萬元成交。

　　"十一"成交可能低于去年

　　黃金周后有望出現(xiàn)交投小高潮

　　合富置業(yè)

　　合富置業(yè)認(rèn)為，"十一"期間，二手買家看樓的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)有所增加，但真正的成交要在"十一"后才能體現(xiàn)。如果"十一"期間有更多二手盤源的價(jià)格向買家的心理價(jià)位靠攏，二手樓市有望在11、12月回穩(wěn)。

　　人氣：有望繼續(xù)增加

　　"十一"黃金周人氣將比之前繼續(xù)增加，一方面，越來越多業(yè)主因急套現(xiàn)而放出筍盤，并且吸引了一批有迫切購房需求、對(duì)價(jià)格比較敏感但預(yù)算相對(duì)較低的自用買家的購買。在6、7月份，房管局的數(shù)據(jù)均顯示二手住宅的成交面積超過了40萬平方米，打破了前幾個(gè)月只有二三十萬平方米成交這樣的僵局。這樣的消息，會(huì)刺激其它準(zhǔn)備購房的市民到市場尋找類似的筍盤。另一方面，"十一"會(huì)有不少一手新貨面市，市民在看完一手樓盤后，有部分會(huì)順道看同區(qū)域的二手房，這樣也會(huì)使二手市場的人氣增加。

　　成交：壓力大于去年

　　據(jù)估計(jì)，今年"十一"開發(fā)商供應(yīng)放量，并且優(yōu)惠的幅度也比較大，對(duì)二手市場帶來一定的沖擊。即使二手市場的人氣增加，但市民比較、考慮的時(shí)間會(huì)比去年更長，所以二手成交的壓力可能比去年更大。

　　不過，合富置業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月成交個(gè)案中，一次性付款比例一直維持在三成以上的水平。這說明市場一直有充足的承接力支持，樓市成交量和價(jià)格的回穩(wěn)，關(guān)鍵仍在于買賣雙方之間能找到一個(gè)"價(jià)格契合點(diǎn)"。而在多番看樓、充分比較一二手房的優(yōu)缺點(diǎn)后，一部分買家可能會(huì)因樓盤發(fā)展成熟度和價(jià)格、盤源等因素的考慮，出手購買二手房，帶動(dòng)二手市場在長假后出現(xiàn)交投小高潮。更多有迫切購房需求的買家在深思熟慮之后，很大機(jī)會(huì)在年底前果斷出手，11、12月二手樓市的成交有望回穩(wěn)。

　　價(jià)格：不會(huì)有大波動(dòng)

　　理性的價(jià)格和理性的消費(fèi)將是這個(gè)"十一"前后的主旋律，市區(qū)和郊區(qū)的產(chǎn)品不僅豐富而且價(jià)格已比較實(shí)惠。

　　從價(jià)格方面分析，市場上中高低三類買家能承受的價(jià)位逐漸明朗。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，5000-8000元/平方米的中價(jià)房是市場需求最大和成交最多的，1-8月有超過40%以上的成交份額。同時(shí)，市場對(duì)該單價(jià)段物業(yè)需求量依舊相當(dāng)大，該單價(jià)段的二手房價(jià)格不會(huì)發(fā)生太大波動(dòng)，因此也降低了二手住宅價(jià)格發(fā)生大波動(dòng)的可能性。

　　除了中價(jià)房外，中高端物業(yè)也逐漸找到買賣雙方均可接受的"價(jià)格契合點(diǎn)"，當(dāng)中尤其以保值性較高、在樓市調(diào)整期內(nèi)價(jià)格走勢較平穩(wěn)的大型品牌盤最明顯。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，在中高端市場當(dāng)中，9000-15000元/平方米之間的價(jià)格最接近該部分物業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群買家心理價(jià)位水平。如光大花園、華景新城、駿景花園等處于該價(jià)格段的樓盤，成交量和價(jià)格在1-8月保持相對(duì)穩(wěn)健的走勢。
 
　　除了自住等有迫切購房需求的群體外，長線投資客的入市積極性也在近期開始回升，中高質(zhì)素的公寓物業(yè)成交表現(xiàn)越來越好，這也是"十一"二手樓價(jià)維持穩(wěn)定的一個(gè)因素。

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