一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

　　2009年市區(qū)級(jí)商業(yè)中心市場(chǎng)空間依然很大，前景好。在我國(guó)城市發(fā)展中，不少城市出現(xiàn)了衛(wèi)星城和新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)，樓盤的成片開(kāi)發(fā)而形成的大型社區(qū)，加上小城鎮(zhèn)的建設(shè)，這些都需要商業(yè)設(shè)施配套，這就帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題：一是如何進(jìn)行商業(yè)配套，二是具備了區(qū)域商業(yè)中心的人口支撐，而沒(méi)有區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)設(shè)施支撐。

　　市區(qū)級(jí)商業(yè)中心一是能聚合城市資源，有較完善的公共設(shè)施的配套；二是產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和互動(dòng)效應(yīng)；三是土地資源的不可再生性；四是商務(wù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性。因此，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中，市級(jí)區(qū)級(jí)商業(yè)中心上的物業(yè)是升值潛力最大的物業(yè)，是最好的投資市場(chǎng)，是抗跌性最強(qiáng)的投資產(chǎn)品之一，是財(cái)富最安全的生存方式，也就是說(shuō)，在城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，具有的高增值性；在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，具有高抗跌能力和保值性特質(zhì)，并具有較好的變現(xiàn)性，有這些好處，理所當(dāng)然吸引了眾多投資者的眼球。

　　社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，但它的市場(chǎng)和潛力就越大，它的發(fā)展空間同樣就越大。面對(duì)金融危機(jī)，現(xiàn)在中央提出一要擴(kuò)大內(nèi)需，這是明2009年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，“便民消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便利服務(wù)進(jìn)家庭”；二是國(guó)家出錢9000億，大力發(fā)展保障性住房,這都要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，可見(jiàn)是利好，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇”歷史地落到社區(qū)商業(yè)發(fā)展上。

　　二、購(gòu)物中心

　　(1)國(guó)際購(gòu)物中心

　　政局的穩(wěn)定將會(huì)導(dǎo)致2009年中國(guó)零售市場(chǎng)依然會(huì)迅速發(fā)展，尤其是40歲左右的消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知程度和消費(fèi)能力會(huì)進(jìn)一步提高，巨大的人口數(shù)量和消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)使注意中國(guó)市場(chǎng)的投資商感到樂(lè)觀。面對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多國(guó)際投資機(jī)構(gòu)依然看好中國(guó)市場(chǎng)，并開(kāi)始關(guān)注中國(guó)二、三線城市，在這些城市規(guī)劃適合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域性購(gòu)物中心，潛力巨大。

　　(2)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心

　　購(gòu)物中心對(duì)于零售商的渠道地位和經(jīng)營(yíng)價(jià)值會(huì)得到提升，并將拓寬、改善甚至改變連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)渠道；不同業(yè)種、業(yè)態(tài)之間的相互拉動(dòng)，使購(gòu)物中心更加具有生命力；服務(wù)于區(qū)域性消費(fèi)的購(gòu)物中心會(huì)更加具有發(fā)展活力；奢侈品和高檔購(gòu)物中心繼續(xù)保持吸引力，但開(kāi)發(fā)難度和招商難度依然會(huì)存在。

　　購(gòu)物中心的產(chǎn)品種類在這些城市還是比較單一的，產(chǎn)品種類還有大的發(fā)展空間，完全可以發(fā)展一些社區(qū)鄰里中心，還有地區(qū)商業(yè)中心等。原來(lái)的城市商業(yè)中心區(qū)域存在舊的商業(yè)改造升級(jí)的機(jī)會(huì)，同時(shí)有新的城市商業(yè)中心更始方興未艾興。像成都的南部新區(qū)，重慶的北部新區(qū)，還有合肥的湖濱新區(qū)，鄭州的鄭東新區(qū)，還有南昌、長(zhǎng)沙等都有這樣的一些城市中心在逐漸的興起，行政中心都已經(jīng)遷了過(guò)去。城市的二元化(郊區(qū)化和中心化或稱舊城改造與新區(qū)興建)正主導(dǎo)著中國(guó)的城市(鎮(zhèn))化進(jìn)程和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和節(jié)奏。

　　三、主力店

　　(1)百貨業(yè)

　　中國(guó)二、三線城市的百貨業(yè)將有很好的發(fā)展時(shí)機(jī)。隨著人們生活水平的提高，對(duì)品牌的意識(shí)、對(duì)自己消費(fèi)的意識(shí)都在提高，反過(guò)來(lái)講對(duì)商場(chǎng)的要求也提高了，所以百貨業(yè)的發(fā)展亟待進(jìn)一步擴(kuò)大，而且提升整體品牌。目前國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌、國(guó)際知名品牌和國(guó)內(nèi)知名品牌開(kāi)始進(jìn)入二、三線城市，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中國(guó)的名牌和區(qū)域的民族品牌將有很大的發(fā)展空間，。

　　(2)超市、大賣場(chǎng)

　　一些二、三線城市由于地方招商引資的強(qiáng)勢(shì)需求和開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足的影響，包括一些新興商圈拉動(dòng)市場(chǎng)和消費(fèi)的欲望，國(guó)際品牌超市可能會(huì)趁虛而入加快布點(diǎn)的速度。但在一線城市和一些中心型的商業(yè)物業(yè)將會(huì)遇到比較強(qiáng)烈的抵制。而一些國(guó)內(nèi)的連鎖超市和區(qū)域品牌超市，如果能降低條件，采取與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共生共榮的經(jīng)營(yíng)策略可能機(jī)會(huì)多多。而城鎮(zhèn)化和社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用房、保障房和廉租房的建設(shè)，也會(huì)給一些新興的社區(qū)超市到來(lái)廣泛的機(jī)會(huì)。

　　(3)次主力店(區(qū))

　　將成為未來(lái)一、二線城市中心型和特色型購(gòu)物中心的主流業(yè)種，將會(huì)成為一、二線城市區(qū)域購(gòu)物中心和二、三線城市都心型購(gòu)物中心與主力店平分秋色的業(yè)種，將會(huì)成為二、三線城市區(qū)域購(gòu)物中心的輔助業(yè)種。而一些近年來(lái)以專業(yè)店如國(guó)美電器等為主題模式的品牌專業(yè)店將會(huì)以旗艦店和專業(yè)店的獨(dú)立形式重新回歸百貨店、購(gòu)物中心和商業(yè)街。

　　(4)院線

　　院線的購(gòu)物中心化和混搭化(與文化娛樂(lè)、餐飲休閑和電影衍生產(chǎn)品如發(fā)布會(huì)、專業(yè)報(bào)刊書籍和偶像產(chǎn)品等業(yè)種的互補(bǔ)和搭配)將成為主流。

　　(5)經(jīng)濟(jì)型酒店

　　2009年經(jīng)濟(jì)型酒店因?yàn)榭朔�成本上升而帶�?lái)的利潤(rùn)會(huì)有所下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)的影響，2009年酒店經(jīng)營(yíng)壓力可能將更大。

　　消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)注度會(huì)越來(lái)越高，不再片面追求經(jīng)濟(jì)型酒店的表面概念和物美價(jià)廉，更關(guān)注顧客自己核心需求是否被滿足，對(duì)酒店的綜合質(zhì)量要求越來(lái)越挑剔，也將選擇能夠?yàn)樗麄兲峁└�人性化的、更安全、更健康、高質(zhì)量的酒店產(chǎn)品。

　　投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的投資興趣在降低，就像一場(chǎng)美夢(mèng)將被驚醒，對(duì)專業(yè)的酒店管理和中長(zhǎng)期的投資開(kāi)始發(fā)生興趣，并開(kāi)始有所行動(dòng)。

　　由于成本的推高，有一批小型的連鎖酒店或經(jīng)營(yíng)管理不善的酒店將被淘汰出局，房地產(chǎn)商的房產(chǎn)銷售發(fā)生困難，轉(zhuǎn)投經(jīng)濟(jì)型酒店概率增加，對(duì)于想擁有酒店物業(yè)的連鎖公司將是一次機(jī)會(huì)，對(duì)于有專業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的連鎖酒店公司將是一個(gè)提升顧客忠誠(chéng)度的機(jī)會(huì)。

　　經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展將朝著專業(yè)的、高品質(zhì)的、節(jié)約型的方向發(fā)展，品牌將是優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)型酒店的追求的主要發(fā)展動(dòng)力，它代表著產(chǎn)品、質(zhì)量和服務(wù)，經(jīng)濟(jì)型酒店需要擴(kuò)大銷售渠道，從雜亂無(wú)章的渠道中找出有信譽(yù)、雙贏的、消費(fèi)者滿意的渠道合作伙伴。

　　四、餐飲業(yè)

　　2008年9月財(cái)政部、商務(wù)部對(duì)加快廚房建設(shè)，推進(jìn)早餐工程拿出資金支持，在全國(guó)城市選擇一批重點(diǎn)項(xiàng)目支持，加重大眾化餐飲也是重要組成部分。餐飲業(yè)發(fā)展勢(shì)頭應(yīng)該是根據(jù)國(guó)計(jì)民生需要，根據(jù)老百姓內(nèi)需也會(huì)加快發(fā)展步伐。

　　餐飲業(yè)未來(lái)會(huì)繼續(xù)與商業(yè)地產(chǎn)更好的合作，會(huì)出現(xiàn)一些合作平臺(tái)和機(jī)會(huì)，為餐飲企業(yè)進(jìn)入更多商圈、購(gòu)物中心牽線搭橋，真正跟著購(gòu)物中心走的這種趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯并正在成為并必將成為購(gòu)物中心的主體業(yè)態(tài)而且比例不斷提高有的已超過(guò)50％。

　　后 記

　　商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物，也是與金融嫁接的橋梁。隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和培育越來(lái)越水乳交融，無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷都千姿百態(tài)，2009年會(huì)越來(lái)越細(xì)分化。而且針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn)的銀行信貸品種和REITS等本土金融創(chuàng)新的產(chǎn)品在專家的多年呼吁、相關(guān)部門的大力推動(dòng)和民間實(shí)驗(yàn)的基礎(chǔ)上包括海外成熟經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的洗禮下將有重大的突破！

      2008年國(guó)家提出建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息，最近三年之內(nèi)建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。2009年低端商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)比較大的看好利好消息，上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。我們期待行業(yè)的第二個(gè)春天能早日來(lái)臨

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