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2010年國內樓市政策調控預測分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-12-11
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- 中研網訊：
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隨著2009年中央經濟工作會議的落幕，政策的“另一只靴子”終于落地。會議提出，要以擴大內需特別是增加居民消費需求為重點，以穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產業(yè)結構。并著重強調要增加保障性住房供給、支持居民自住和改善性購房需求。
2009-2012年中國濰坊房地產行業(yè)投資策略分析及競 2009年前三季度以來,面對國際金融危機的嚴重挑戰(zhàn),濰坊市全力以赴保增長、保民生、保穩(wěn)定,全2009-2012年中國物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來，與物業(yè)管理相關的政策法規(guī)大量出臺并付諸實施。法律層面上，有全國人民代表大會2009-2012年中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展前景預測及投資 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調控的沖擊，相對于商業(yè)地產而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國房地產行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn) 2009年前三季度，全國完成房地產開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1-8月
“在加大供應的問題上，明年的政策調控可能會著重于‘土地逼存’�！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L陳晟表示。
土地“逼存”或成明年調控重點
陳晟認為，中央經濟工作會議對于房地產業(yè)的影響力實為“中性”�！懊髂攴康禺a市場將側重于加大供應量�！彼M一步指出，除了加大民生保障住房體系部分的供應之外，對于房地產市場的土地根源控制，在未來可能會趨緊。
國家統(tǒng)計局昨日公布的數據顯示，1~11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長17.2%，增幅比1~10月提高0.8個百分點；房屋新開工面積9.76億平方米，同比增長15.8%，增幅比1~10月提高12.5個百分點。
不過，新開工面積的增加，未必對于加大住宅市場供應量有實質性作用。記者獲得的業(yè)內數據顯示，以上海為例，自今年3月份開始，上海住宅供應量大致維持在120萬平方米上下，不過從成交面積來看，今年以來始終以高于住宅供應面積的走勢發(fā)展，呈現出非常明顯的供不應求態(tài)勢。
即便如此，以上海住宅新開工面積指數來看，未來新增的供應只能算是“杯水車薪”。數據顯示，今年上海住宅新開工面積的峰值出現于今年6月，當月住宅開工量為210萬平方米，隨后開始調整向下，10月份突然“重重跌入谷底”，僅有36萬平方米的開工量。以上海官方網站“網上房地產”顯示的數據，截至昨日發(fā)稿時，住宅可售34985套，面積為493.28萬平方米，如果以昨日一天680套的成交量來折算，僅可維持51天的銷售量。
而來自多個城市的數據也表明，目前可售的新房數量都已經急劇縮減，部分城市甚至出現“無房可售”的狀況。這其中除了開發(fā)商“見好就收”的捂盤策略影響外，與去年底延續(xù)的開工量較少亦不無關系。
另一組數據可能更為說明問題。在國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據中，1~11月，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米，同比下降15.4%；完成土地開發(fā)面積20338萬平方米，同比下降2.5%。陳晟認為，與去年被動囤地的情形不同，在今年這一輪樓市持續(xù)向上的勢頭中，開發(fā)商捂地等待升值的現象已日漸明顯。
稅賦調整初露端倪
12月9日，大連市地稅局發(fā)布公告稱，將對正在執(zhí)行的二手房稅收優(yōu)惠政策做出調整。即從明年1月1日起，對單位、個人轉讓住宅二手房恢復征收營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅。之后的國務院常務會議也提出“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”。
在此之前，國家發(fā)改委主任張平已公開表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。取消營業(yè)稅的優(yōu)惠應是題中應有之義。
最先受到沖擊的將是二手房市場。北京我愛我家分析師認為，這一政策的調整對于二手房市場的影響力度是較大的。據我愛我家提供的數據顯示，當前北京二手房市場中，房齡在2~5年間的次新房交易量，占到整體二手房市場的40.21%。而稅率占交易差價5.5%的營業(yè)稅，屬于其間成本較高的支出部分。而21世紀不動產上海區(qū)域數據監(jiān)測中心提供的數據表明，從各家門店的提供房源統(tǒng)計來看，“2~5年”的房子約在五成以上。
如果以100平方米，總價為180萬元的普通住宅為例，按照調整之后的稅收政策執(zhí)行，包括契稅、個人所得稅、營業(yè)稅在內，交易中需支付14.4萬元的成本支出；如果剔除營業(yè)稅的成本，則只需支付4.5萬元。
昨日記者前往上海浦東新區(qū)房地產交易中心查看，發(fā)現交納稅費的窗口前面仍然平靜如常。同時從多家中介門店獲得的消息表明，由于距離政策執(zhí)行還有一段緩沖期限，預想中的集中交易熱潮并未出現。漢宇地產旗下多家分行反饋，掛牌和成交均未出現明顯變化，但咨詢新政變化的電話多了不少。
也有門店負責人反映，在咨詢過程中體現出來的買賣雙方態(tài)度截然不同，買家心態(tài)整體表現比較平穩(wěn)，并未對營業(yè)稅表現出太過在意�！敖^大多數上家會選擇將增加的營業(yè)稅成本轉嫁到下家身上。”該負責人稱。
明年政策基調溫和
高力國際在一份新的分析報告中指出，由今年年初至今，中國住宅價格反彈了38%左右，究其原因是2008年市場調整之后供求不平衡所導致的后果。該機構研究與咨詢部董事李慶賢在報告中指出，新興經濟體的房地產市場已在泡沫形成的邊緣，在2009年成交量大漲之后，市場調整將會體現為成交量下降，同時伴隨著價格波動減緩等一系列跡象，刺激措施的退出，會更趨向于“溫和與漸進”，以避免市場產生震蕩。
搜狐焦點房產網的一份調查結果顯示，當被問及“明年的樓市將會何去何從”時，42%的網友表示“房價依然高漲”。而39%的網友則覺得“房價終于可以下跌了”。還有19%的網友表示“房價將會得到適度的回調”。 - ■ 與【2010年國內樓市政策調控預測分析】相關新聞
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