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2010年下半年我國房價動態(tài)初步預測
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-8-19

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房價膠著狀態(tài)可能就要打破。國家統(tǒng)計局10日公布的數(shù)據(jù)顯示,7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格雖然同比上漲10.3%,漲幅比6月份縮小1.1個百分點,但環(huán)比與上月持平。專家認為,下半年房價恐將呈現(xiàn)下跌趨勢,預計明年一季度才會觸底。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,自4月份成為這輪房價同比增幅的高點后,已連續(xù)第3個月出現(xiàn)回落。今年剩余月份,這一增幅將基本保持回落和震蕩態(tài)勢。

　　楊紅旭解釋說,7月份70個大中城市房價環(huán)比持平,說明當前市場處于膠著狀態(tài),買賣雙方在價格上互不讓步。這也正是近期國家相關部委再三重申和強調(diào)調(diào)控不放松的原因。不過,部分大型開發(fā)企業(yè)正在對部分普通住宅項目進行促銷,預期隨著下半年供應量的增加和企業(yè)資金漸趨緊張,將會有更多企業(yè)加入促銷陣營。下半年,房價將會維持下跌態(tài)勢,預計明年一季度觸底。

　　與悲觀的預期相反,也有部分人士持樂觀態(tài)度。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為,全國房價還是會持續(xù)上漲,通過對通脹壓力、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應、剛性需求與投資需求、人民幣升值、城市化進程、舊城改造等宏觀因素以及全國商品房待售面積、捂盤等微觀因素的綜合分析,“支持房價上升的因素遠遠高于支持房價下跌的因素”。

　　記者發(fā)現(xiàn),房價出現(xiàn)變動的同時,成交量、開發(fā)商資金鏈等問題也備受關注。

　　數(shù)據(jù)顯示,1月至7月,全國商品房銷售面積4.58億平方米,比去年同期增長9.7%,增幅比上半年回落5.7個百分點。7月當月,全國商品房銷售面積6466萬平方米,同比下降15.4%;全國商品房銷售額3066億元,下降19.3%。

　　“調(diào)控政策對房地產(chǎn)成交影響相對較大,其中增幅回落5.7個百分點就足以說明這一點�！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析說,7月全國商品房銷售面積和銷售金額同比出現(xiàn)了15.4%、19.3%降幅,說明調(diào)控政策效力顯現(xiàn),首先打擊了投資和投機需求,促使其減緩入市步伐或者直接不入市,其次改變普通購房者對未來房價預期,減緩其入市步伐。

　　不過,前7個月的商品房銷售面積仍呈增加態(tài)勢,在陸騎麟看來,目前成交量出現(xiàn)上升只是短時的現(xiàn)象。從上海近期商品住宅成交面積來看,不管是前7個月還是7月份,全市成交面積處于近五年來的最低位,成交出現(xiàn)反彈只是觸底反彈,在政策調(diào)控不變的情況下,短時的反彈不能說明其具有持續(xù)性,后續(xù)如何還需要看政策和房價的走勢。如果政策持續(xù)從嚴,房價不下調(diào),那么未來成交量不可能有大幅的反彈。如果房價出現(xiàn)下跌,且剛性需求再次入市,未來成交量反彈才可能具有可持續(xù)性。

　　成交量的持續(xù)下滑也令房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈備受考驗。楊紅旭告訴記者,1月至7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元,同比增長39.4%,增幅較1月至6月減少6.2個百分點,自1月至2月增幅觸頂之后,這是連續(xù)第7個月回落。接下來增幅將持續(xù)收窄,開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變,預計下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面。隨著恒大、萬科000002,股吧、綠地、保利等地產(chǎn)巨頭紛紛開始促銷,開發(fā)商降價現(xiàn)象將越來越普遍。

　　“從月度情況來看,7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為5157億元,比6月份減少19.8%,開發(fā)商資金面最寬松的時候已經(jīng)過去。”楊紅旭補充說。

　　后續(xù)政策走勢一直是關注的焦點。銀監(jiān)會近日重申,對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　徐楓認為,從中期來看,我國經(jīng)濟可能將面臨通貨膨脹及國際收支逆差的局面。在此背景下,除了信貸之外,稅收方面也可能收緊。陸騎麟則表示,未來仍舊是落實細化政策的過程。實際上許多政策對于調(diào)控樓市都能起到明顯的作用,但仍需進一步落實到位。

　　中原地產(chǎn)認為,目前各地在新政執(zhí)行方面仍維持原有的從嚴態(tài)勢,其中部分城市略有松動的第三套房貸被再度收緊。預計下半年,樓市仍將處于目前的嚴厲政策形勢之下。

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■ 市場分析
■ 行業(yè)新聞
■ 經(jīng)濟指標

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