投資增速將放緩

　　受前期補(bǔ)庫存需求旺盛以及房地產(chǎn)開發(fā)慣性的影響，2010年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，明年房地產(chǎn)開發(fā)投資額觸頂回落是大概率事件。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資38070億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅完成投資26683億元，同比增長33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。從歷史數(shù)據(jù)看，10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速已高位企穩(wěn)，環(huán)比增幅則有所回落。

　  我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的長期均值一直在30%以下，預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會回到20%-30%的正常區(qū)間。

　　土地購置費用的增速和新房開工率是影響房地產(chǎn)行業(yè)，也是行業(yè)景氣度的重要支撐。業(yè)內(nèi)預(yù)計，2011年，開發(fā)商在土地購置和新房開工方面的信心都將有所下滑。

　  土地購置費是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的重要因素。今年1-10月，全國土地購置費用為8006億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資21%，較去年同期提高5個百分點，由此帶來的土地購置費增加額3538億元，對1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速的貢獻(xiàn)率為34.7%。不過，受銷量下滑預(yù)期的影響，明年，開發(fā)商很可能會“理性拿地”和“控制開發(fā)節(jié)奏”，由此，土地購置費增速也將放緩。

　　另一方面，全國房地產(chǎn)新開工面積已連續(xù)4個月平穩(wěn)下降。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積36.98億平方米，同比增長28.3%；其中房屋新開工面積13.18億平方米，同比增長61.9%，但增速比1-9月下降1.2個百分點。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，房屋新開工面積已經(jīng)連續(xù)4個月小幅下降。

　　東北證券認(rèn)為，這預(yù)示著開發(fā)商為彌補(bǔ)庫存不足而加大新開工項目的高峰已過，預(yù)計房屋新開工面積增速將在2011年向常態(tài)回歸。

　　資金鏈趨緊

　　今年，以4月份的“國10條”和9月份的“9·29新政”為標(biāo)志，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深化，差別化信貸政策、多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和1次加息、“限購令”以及預(yù)售資金監(jiān)管等涉及行業(yè)資金鏈的政策接踵而至，房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈也逐步收緊。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源合計56923億元，同比增長32%；同比增速較去年同期下滑8.4個百分點。其中，占據(jù)房企資金四分之一強(qiáng)的預(yù)售款項因部分城市實施監(jiān)管而無法自由使用。

　　而作為房企的主要資金來源，信貸收緊趨勢已經(jīng)確立。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率仍有進(jìn)一步上調(diào)的空間，另外，2011年新增信貸總額將會被嚴(yán)格控制，估計2011年的信貸總額將同比下滑20%左右。但明年保障房建設(shè)方面需要5000億元以上的資金量，使得正常的普通商品房建設(shè)資金將從結(jié)構(gòu)上遭受進(jìn)一步的擠壓。

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的整體償債能力還在弱化。今年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的擴(kuò)張力度都超出歷史最高的水平，行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率已創(chuàng)出歷史新高達(dá)到70.84%。無論從資產(chǎn)負(fù)債率，還是凈債務(wù)/母公司權(quán)益等償債能力指標(biāo)上看，房地產(chǎn)上市公司的整體償債能力均已低于2008年的水平。

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