２０１０年以來，普通房地產開發(fā)商遭遇銀信貸寒冬，不僅銀行已將房地產視為高風險領域，自去年１１月以來，信托公司也接到銀監(jiān)會規(guī)范房地產信托的通知。然而，雙重的壓力難阻開發(fā)商融資的饑渴。３月的第一周，房地產信托發(fā)行數(shù)量就達２６只，預期收益率有所上升。但業(yè)內人士表示，高收益也意味著高風險，投資者購買時需謹慎。

　�。吃率字芊康禺a信托達２６只

　　好買基金研究中心統(tǒng)計顯示，在２０１０年１月１日至２０１１年３月８日期間，房地產信托共發(fā)行５６６只，占全部信托發(fā)行總量的２５．７６％，募集資金達１１９３．７２億元，單個產品平均募集規(guī)模為２．１１億元。從單月產品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模上來看，房地產信托數(shù)量在去年１１月之前呈逐月走高之勢。

　　雖然在去年８月，銀監(jiān)會發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》，對房地產信托業(yè)務制定較高的風險系數(shù)，但從房地產信托發(fā)行數(shù)量上來看，此舉并沒有對房地產信托發(fā)行帶來明顯的影響。去年７月至１１月，房地產信托不僅數(shù)量一直保持在每月５０只以上，單月募集規(guī)模普遍在１００億元以上（１０月因為國慶長假因素，募集７４．９４億），９月更是達到了２１１．７３億元的高點。當月，一些規(guī)模巨大的信托出現(xiàn)，如平安財富·佳園１９號募集規(guī)模達７０億元，中信·天津武清土地一級開發(fā)項目、２０１０年中誠信托北京通州荷花塘項目等四款產品的募集金額均在１０億元以上。

　　在隨后的１１月，銀監(jiān)會發(fā)布《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》，進一步規(guī)范信托公司房地產信托的風險控制能力，不少信托公司才暫停了產品發(fā)行計劃。房地產信托的發(fā)行量也在去年１１月達到單月６７只的高點后開始走低，今年２月觸及２７只的低點。然而，在沉寂三個月之后，３月房地產信托產品又有逐漸復蘇的態(tài)勢，３月的第一周就有２６只房地產信托發(fā)行。業(yè)內人士預測，很可能自此迎來一波房地產信托發(fā)行的小高潮。

　　年化收益率最高達１０％

　　從這些項目的平均收益率來看，房地產信托整體的收益率也在悄然升高，部分項目最高年化收益率高達１０％。

　　統(tǒng)計顯示，２０１０年初房地產信托的平均收益率基本在７．５％左右，５月以后提高到８％以上，今年以來，１月、２月、３月（３月８日之前）平均收益率更是達到了９．４０％、８．７７％、８．９８％。從最低的收益率來看，流動性緊縮使得房地產信托的單月最低收益率迅速提高，在２０１０年１０月之前，房地產信托的最低收益率普遍在５．５０％～６．００％之間，１０月之后達到了６．６０％，而今年以來的最低收益率則均在７％以上。

　　從最高收益來看，2011年２月之前呈大幅提升，過去兩個月的最高收益率都達到１１．５％，分別是中信信托發(fā)行的中信鼎豐·北大方正盈豐股權投資項目和深圳南聯(lián)舊改項目。但３月的第一周，僅有華宸信托的金誠（１１０１）號與新華信托的重慶金陽水岸香榭項目兩個產品，達到了１０％的最高收益率。

　　風險不容小覷

　　業(yè)內人士認為，雖然銀監(jiān)會多次發(fā)文規(guī)范房地產信托業(yè)務，但房地產信托發(fā)行勢頭未減，主要有兩點原因：其一，從信托公司的角度，房地產信托短期內還是信托公司重要的一塊業(yè)務來源；其二，從開發(fā)商的角度，房地產信托也是開發(fā)商在信貸、樓市雙極寒中，維持資金鏈的重要渠道。但是其中也蘊含較大風險。

　　好買基金研究中心認為，從信托產品的設計角度來看，高的收益率往往意味著更高的風險，最高收益的降低，也表明了在銀監(jiān)會不斷的提示風險中，信托公司對房地產項目審核得更加嚴格，引入風險較低的項目，使得信托最高收益率降低。其實，這次房地產信托產品發(fā)行再次全面爆發(fā)，與以往大有不同。一方面，準備金率上調及樓市調控深入，令房地產市場的整體流動性趨緊，到信托公司談合作計劃的開發(fā)商絡繹不絕。加上通脹預期，使房地產信托項目收益和數(shù)量雙雙提升，而且信托公司目前挑選項目的余地較大，在風險的考量上也更加謹慎，信托公司更有機會選擇資質優(yōu)秀的房地產企業(yè)，并在股權質押、抵押物、抵押率、擔保條款、連帶責任條款上做更好的考慮。這樣一來，房地產信托在整體收益率提升的同時，平均資質或有所提升。

　　但投資者不能忽視的另一方面是，隨著國家對房地產市場調控的不斷深入，房地產行業(yè)景氣度下降。投資人在挑選房地產信托時，也應更加謹慎，不要以預期收益率為第一考慮因素，要更多關注貸款企業(yè)資質和財報，關注相關抵押擔保條款是否充足等。

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