國土資源部日前發(fā)出通知，要求各地切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，要"控價(jià)格、防'地王'"，堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況。通知還要求，各地要堅(jiān)持招標(biāo)拍賣掛牌制度和公開公平公正競爭原則，進(jìn)一步完善供地政策，遏制非理性競爭推動地價(jià)上漲，促進(jìn)房價(jià)地價(jià)合理調(diào)整。市縣國土資源行政主管部門在供應(yīng)商品住房用地前，要按照本地區(qū)向社會公布的年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，及擬供地所在區(qū)域的房價(jià)地價(jià)水平，合理確定出讓底價(jià)的控制區(qū)間。

　　從近期土地市場的表現(xiàn)看，在樓市調(diào)控進(jìn)一步深入的大環(huán)境下，開發(fā)商拿地積極性下降，住宅用地成交量同比大幅下降，溢價(jià)率明顯收窄。根據(jù)中投證券的報(bào)告，2月份全國103個(gè)城市住宅用地成交建筑面積4573萬平米，同比降33%，環(huán)比降43%；成交金額694億元，同比降46%，環(huán)比降53%；平均樓面地價(jià)1517元/平米，同比下跌18%，環(huán)比下跌17%；溢價(jià)率為16%，同比下降33%，環(huán)比下降23%。廣州、深圳、南京等地甚至出現(xiàn)"零成交"。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，"新國八條"2月已在主要城市陸續(xù)落地，加上信貸逐漸收緊，市場目前處于觀望期，成交量落入低谷，土地市場隨之陷入低迷。但從前兩輪調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)看，隨著政策逐漸被消化，土地市場會隨之回暖，特別是在去年底，地王頻出再次推高社會對房價(jià)上漲的預(yù)期，對調(diào)控產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，此次國土部明文杜絕"地王"出現(xiàn)，有助于穩(wěn)定未來市場預(yù)期，鞏固樓市調(diào)控效果。

　　更重要的是，這一通知也彰顯了行業(yè)定位變化的大趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，自房改以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從部分市場化向完全市場化的轉(zhuǎn)變，而與之對應(yīng)，土地市場也實(shí)行招拍掛的市場化出讓制度。但由于土地出讓本身的非市場化，導(dǎo)致地價(jià)非理性上漲等問題發(fā)生，使樓市調(diào)控始終難以奏效。在去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央強(qiáng)調(diào)要逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，顯示出目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位，正從"完全市場化"向"適度市場化"轉(zhuǎn)變。

　　而土地市場改變過去單純地價(jià)高者得的模式，要求進(jìn)一步完善供地政策，充分發(fā)揮土地政策惠民生、穩(wěn)預(yù)期、注重社會效應(yīng)最大化的管控作用；同時(shí)，要求增加公共租賃住房和中小套型限價(jià)商品住房供地，明確廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房和各類棚戶區(qū)改造住房等用地計(jì)劃，并落實(shí)到具體地塊，"優(yōu)先安排"收回的國有土地和儲備土地用于保障性安居工程建設(shè)，也符合行業(yè)定位變化的趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)定位變化將是未來5到10年內(nèi)政策主要方向，預(yù)計(jì)未來在堅(jiān)持招拍掛制度的同時(shí)，配套保障性住房的建設(shè)面積、所建項(xiàng)目是否配合城市發(fā)展整體規(guī)劃等非價(jià)格因素，將逐漸成為土地出讓過程中的重要參考。

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