統(tǒng)計(jì)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至3月31日，2011年北京新開盤的22個(gè)預(yù)售住宅項(xiàng)目，除了未山苑、遠(yuǎn)洋東方嘉園和遠(yuǎn)洋萬和潤園等3個(gè)近日開盤的樓盤，時(shí)下還未有簽約紀(jì)錄外，其余19個(gè)樓盤的實(shí)際成交均價(jià)皆低于預(yù)售均價(jià)，顯示這些樓盤在銷售中采用了折扣等促銷手段。

　　北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愔赋觯�二季度開始，北京樓市住宅供應(yīng)將呈現(xiàn)三段式高潮。伴隨供應(yīng)的增加和政策的進(jìn)一步收緊，普通住宅降價(jià)壓力在疊加。成交價(jià)低于報(bào)價(jià)

　　北京西五環(huán)外的綠地新都會(huì)國際花都，于2月27日開盤，預(yù)售均價(jià)為17500元/平方米。時(shí)下購房時(shí)，買方一次性付款可享9.5折，按揭貸款可享9.8折優(yōu)惠。而北京東五環(huán)外的樓盤M5朗峰，消費(fèi)者可選交2萬元定金，然后在交款時(shí)即可享受2萬元抵10萬元的促銷優(yōu)惠。

　　在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，綠地新都會(huì)國際花都的直接折扣方式和M5朗峰的間接折扣方式，已成時(shí)下北京樓市打折的兩種主要表現(xiàn)手法。楊明麗對(duì)此補(bǔ)充說，實(shí)際上，時(shí)下北京樓盤的報(bào)價(jià)，基本都高于實(shí)際成交價(jià)，這說明住宅樓盤幾乎都已在銷售中實(shí)行了折扣。

　　她進(jìn)一步解釋說，這種態(tài)勢(shì)的形成，首先是由于行業(yè)的常態(tài)操作，也就是即使樓市在正常狀態(tài)，絕大部分樓盤也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況推出折扣優(yōu)惠；其次，調(diào)控高壓下，即使常態(tài)下不折扣的樓盤，也被迫跟進(jìn)。在歷次調(diào)控后，開發(fā)商間會(huì)有一定的行業(yè)默契，靠折扣來吸引持幣觀望的客戶。

　　不過根據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的調(diào)查，盡管打折樓盤很多，但這些折扣與優(yōu)惠在"京15條"出臺(tái)前也能夠拿到。中高端樓盤領(lǐng)漲

　　在一片打折潮中，也夾雜著不少的漲價(jià)聲。

　　以北京北三環(huán)外的金澳國際為例，"京15條"前的預(yù)售均價(jià)為34000元/平方米，3月28日提35000元/平方米；東三環(huán)的霄云里8號(hào)，"京15條"前的預(yù)售均價(jià)為42000元/平方米，時(shí)下預(yù)售均價(jià)上漲至43500元/平方米。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)北京227個(gè)住宅樓盤的調(diào)查，其中32個(gè)住宅樓盤均價(jià)上漲或降低優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。在這32個(gè)住宅樓盤中，大部分是單價(jià)為3萬元以上的中高端樓盤。

　　楊明麗分析后表示，中高端盤的領(lǐng)漲現(xiàn)象是因?yàn)椋?月22日，國家發(fā)改委公布了在全國范圍內(nèi)執(zhí)行的"一房一價(jià)"統(tǒng)一政策，意味著北京的"一房一價(jià)"政策執(zhí)行層面可能會(huì)更嚴(yán)厲，因此不少樓盤開發(fā)商在報(bào)價(jià)時(shí)，傾向于選擇先行申報(bào)一個(gè)較高的報(bào)價(jià)。

　　其次，"京15條"后，購房資格成為稀缺資源，出于充分利用購房資格的需要，不少剛需選擇 "一步到位"的購房方式，此時(shí)，中高端盤需求增加。并且在購房資格受限的背景下，中高端盤的吸金能力，使其投資價(jià)值更突出，因此中高端盤成交量在樓市總成交量中的比重不降反升，這也成為不少中高端盤開發(fā)商提價(jià)的原因。二季度供應(yīng)開始釋放

　　至于未來房價(jià)的走向，楊明麗認(rèn)為，在政策基本面大致趨緊的前提下，本質(zhì)上取決于供需關(guān)系。但她認(rèn)為，二季度開始，北京市場供應(yīng)將呈現(xiàn)3段高潮。

　　他具體解釋說，進(jìn)入二季度，一些去年以來積壓的項(xiàng)目，會(huì)因房企開發(fā)周期或半年度銷售任務(wù)壓力，不得不率先打破開盤僵局。再者，歷年的二季度，也是開發(fā)商營銷的絕佳機(jī)會(huì)，如4月的北京春季房展會(huì)。另外，一些以剛需者為目標(biāo)客戶群的剛需盤，也適合于此時(shí)開盤。

　　"這是第一波供應(yīng)高潮。"楊明麗繼續(xù)解釋說，從開發(fā)商開發(fā)周期上來看，2009年下半年與去年上半年的土地供應(yīng)，也將于近期慢慢上市供應(yīng)，從而成為第二波供應(yīng)主力，而去年下半年入市的土地供應(yīng)，將在今年四季度初到明年上半年，形成一個(gè)釋放潮，從而形成第三波供應(yīng)潮。

　　她總結(jié)說，從二季度開始，北京樓市的供應(yīng)將逐漸增加，理論上說，降價(jià)的壓力也會(huì)隨之疊加。比如當(dāng)前位于北京4.5環(huán)~5.5環(huán)間，單價(jià)在2萬~3萬元的樓盤，由于產(chǎn)品定位比較模糊，有可能率先降價(jià)促銷。

　　但楊明麗也提醒，鑒于絕對(duì)供求關(guān)系仍然緊張，仍需謹(jǐn)防類似去年8月底出現(xiàn)的供應(yīng)增加，需求也被逐漸釋放，隨之帶動(dòng)房價(jià)上升的重演。畢竟，時(shí)下的需求只是被壓制，實(shí)質(zhì)上北京樓市供需緊張的格局短期內(nèi)很難改變。

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