房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)精深的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，也不容拖延。精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)復(fù)合化是眾多的開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商向?qū)I(yè)化領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展的必然方向。
　　　　
　　不可持續(xù)的暴利
　　
　　分析房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，最主要的原因有兩點(diǎn)：囤地增值，高杠桿的開(kāi)發(fā)資金運(yùn)轉(zhuǎn)。浩浩蕩蕩的城市建設(shè)帶來(lái)了土地增值，再加上一段時(shí)期以來(lái)的地價(jià)和房?jī)r(jià)互推互引，節(jié)節(jié)攀升，造就了高地價(jià)。這個(gè)行業(yè)里囤地造富的案例太多了。而高杠桿開(kāi)發(fā)向來(lái)是開(kāi)發(fā)商們私下流傳的暴利秘笈，特殊的預(yù)售政策給高杠桿帶來(lái)了政策可能性，加上地塊（在建）工程抵押，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、分期拿地這些操作手法，開(kāi)發(fā)商可以輕易地四兩撥千斤。
　　
　　伴隨著行業(yè)監(jiān)管的推行，我們也逐漸意識(shí)到，這樣的暴利不可持續(xù)。萬(wàn)科曾信誓旦旦，我們不做暴利項(xiàng)目。因?yàn)樗麄兠靼走@樣的項(xiàng)目都會(huì)多多少少地涉嫌違規(guī)。囤地生財(cái)，漸不可行。高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大，也漸為金融政策所不容。
　　
　　在當(dāng)下的市場(chǎng)，房地產(chǎn)已經(jīng)不是暴利持續(xù)的問(wèn)題了，而是具體的企業(yè)生存發(fā)展問(wèn)題，全行業(yè)的轉(zhuǎn)型走到了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這并非危言聳聽(tīng)，今天的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，特別是中小型企業(yè)都面對(duì)著兩個(gè)日益嚴(yán)重的問(wèn)題，資金和土地。
　　
　　融資無(wú)門，土地難得
　　
　　首先是資金。資金的短缺具有周期性，和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，就當(dāng)下而言是，整體銀根緊縮：開(kāi)發(fā)貸款基本暫停，信托始終處于開(kāi)停邊緣，ipo、增發(fā)等股市融資審批困難，其他融資手段成本高企。加上限購(gòu)、限貸的樓市調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)疲軟，致使開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流吃緊。有海外融資平臺(tái)的大型房企日子相對(duì)好過(guò)些，不過(guò)成本高點(diǎn)罷了。融資無(wú)門的中小規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)，捉襟見(jiàn)肘，日子相當(dāng)艱難。
　　
　　土地資源的日益緊張是開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)的越來(lái)越嚴(yán)重的問(wèn)題。房地產(chǎn)全行業(yè)性的持續(xù)高增長(zhǎng)神話一大半可能要?dú)w因于前期土地資源的濫用：政府賣地，開(kāi)發(fā)商囤地。顯然，這樣的獲利方式是不可持續(xù)的。
　　
　　現(xiàn)在的情況是，全國(guó)各地，但凡經(jīng)濟(jì)發(fā)展得稍微好點(diǎn)的地區(qū)，新增建設(shè)用地指標(biāo)都很緊張，很多地方半年就用光了一年的指標(biāo)。同時(shí)，很多地方政府對(duì)單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地出讓并不熱衷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地的利用不具有持續(xù)性，無(wú)法解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，也不能推動(dòng)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。特別是一些內(nèi)陸城市，現(xiàn)在的發(fā)展熱點(diǎn)是承接沿海和發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，沒(méi)有什么特別的招商優(yōu)勢(shì)，只有廉價(jià)的土地，自然對(duì)于產(chǎn)業(yè)投資興趣更大。單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可用的土地更少。
　　
　　很多中小開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在面對(duì)的問(wèn)題是：優(yōu)質(zhì)地塊極為稀缺難得；而可獲得的地塊，條件往往又不太好。單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難以獲得借貸和信托等資金支持。土地和資金的困局推動(dòng)著行業(yè)開(kāi)發(fā)思路的轉(zhuǎn)變，這也是行業(yè)向?qū)I(yè)化推進(jìn)的良好契機(jī)。
　　
　　當(dāng)前情勢(shì)下的開(kāi)發(fā)策略，可以從精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)復(fù)合化入手。

    精細(xì)化開(kāi)發(fā)
　　
　　同樣的地塊，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)水平的不一樣而產(chǎn)出不一樣。精細(xì)化的實(shí)現(xiàn)，無(wú)非是最大化土地的產(chǎn)出，在土地和資金獲取越來(lái)越困難的今天，這一點(diǎn)尤為關(guān)鍵。
　　
　　最優(yōu)化物業(yè)配比
　　
　　同一地塊，可以做不同的產(chǎn)品。不同產(chǎn)品盈利性不一樣。比如，以產(chǎn)品的毛利率而言，商業(yè)大于住宅；別墅、多層洋房大于高層住宅；精裝修大于毛坯。但同時(shí)毛利率高的產(chǎn)品因?yàn)閮r(jià)格較高，銷售周期會(huì)較長(zhǎng)。所以確定最優(yōu)的產(chǎn)品配比，需要在具體的市場(chǎng)定位和企業(yè)自身資源的限制下，綜合考慮銷售額和銷售進(jìn)度兩個(gè)變量。
　　
　　具體手段是首先在規(guī)劃方案中用各種設(shè)計(jì)手法，用足容積率、建筑密度等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，再通過(guò)對(duì)規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)分析，來(lái)尋找到最優(yōu)化的方案。完成這一點(diǎn)，需要策劃、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)分析各類專業(yè)知識(shí)的綜合運(yùn)用。
　　
　　產(chǎn)品手段，指標(biāo)挖潛
　　
　　策劃實(shí)踐中，地塊確定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，往往都有進(jìn)一步挖掘的空間，比如地下空間。地下空間的建造成本雖然相比于地上空間的略高，但如果兩者之間的差額小于該建筑的樓面地價(jià)的話，大力開(kāi)發(fā)地下空間就是經(jīng)濟(jì)可行的。關(guān)鍵是通過(guò)合適的設(shè)計(jì)讓地下空間也有接近地上的舒適性，或者至少也要滿足接近的功能。比如別墅項(xiàng)目里的贈(zèng)送地下室、高層小區(qū)的架空車庫(kù)、商業(yè)里的下沉式廣場(chǎng)，地下商場(chǎng)。另一種常用的手法就是贈(zèng)送面積概念，這樣的設(shè)計(jì)一般通過(guò)小面積實(shí)現(xiàn)大空間，可以有效的提高銷售面積的每平米單價(jià)，實(shí)質(zhì)是變相的提高了項(xiàng)目容積率，獲得了更大的銷售產(chǎn)出。
　　
　　持有思維（商業(yè)化）
　　
　　經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商抱怨：做完手中的項(xiàng)目，再要拿地就拿不起了?！澳菫槭裁床蛔鲆恍┙?jīng)營(yíng)性物業(yè)來(lái)持有呢？”許多中小開(kāi)發(fā)商主要的利潤(rùn)來(lái)源還是囤地所帶來(lái)的土地增值，通過(guò)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的增值占的比重并不多。在土地相對(duì)廉價(jià)，而資源易得的時(shí)候，可以秉持“短平快”的開(kāi)發(fā)理念，快速獲利；在土地價(jià)格高企，資源匱乏的時(shí)候就必須要考慮長(zhǎng)期持有，以獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和物業(yè)增值的雙重收益。分析萬(wàn)科的發(fā)展戰(zhàn)略，從最開(kāi)始的以帕爾迪為標(biāo)桿，只做住宅，到現(xiàn)在主動(dòng)進(jìn)軍商業(yè)，擴(kuò)大持有物業(yè)比重，持有思維的發(fā)展可見(jiàn)一斑。持有而不銷售，雖然短期內(nèi)資金使用效率低，但其回報(bào)長(zhǎng)期而且穩(wěn)定。同時(shí)，物業(yè)也可以作為固定資產(chǎn)在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。所以土地資源越稀缺，越要有持有思維；而市場(chǎng)越成熟，持有物業(yè)應(yīng)該越多才對(duì)。
　　
　　產(chǎn)業(yè)搭配、復(fù)合開(kāi)發(fā)
　　
　　如果把精細(xì)化看作在開(kāi)發(fā)的深度上做文章，那么復(fù)合化應(yīng)該算是在開(kāi)發(fā)的廣度上的努力。產(chǎn)業(yè)復(fù)合開(kāi)發(fā)還有一個(gè)明顯的好處就是，更容易獲得政府對(duì)于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策和資金支持，這在融資困難的當(dāng)下，顯得尤為重要。
　　
　　經(jīng)常遇到的情況是，政府出讓土地時(shí)往往會(huì)從城市功能、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或者商業(yè)發(fā)展的角度對(duì)地塊開(kāi)發(fā)提出要求，單純的商業(yè)或者居住開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)不如產(chǎn)業(yè)投資受政府歡迎。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)就業(yè)，積聚人氣，在地塊位置相對(duì)偏遠(yuǎn)時(shí)，政府的這一產(chǎn)業(yè)化訴求尤為明顯。而地塊位置較好的，政府也會(huì)從城市形象和配套功能的角度，要求商業(yè)居住的綜合開(kāi)發(fā)。
　　
　　從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，伴隨城市土地資源的日益緊缺，能獲得的土地也可能越來(lái)越偏遠(yuǎn)。地塊條件差，簡(jiǎn)單的商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)，難度較大。而各種形態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)地塊條件的依賴相對(duì)較小，恰恰不怕遠(yuǎn)。對(duì)于條件好的地塊，產(chǎn)業(yè)聚人的策略也可以進(jìn)一步提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。先聚人，后賣房（租房），復(fù)合開(kāi)發(fā)是必須的選擇。復(fù)合開(kāi)發(fā)中有兩個(gè)思路特別關(guān)鍵：第一是產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，第二是經(jīng)營(yíng)（持續(xù)經(jīng)營(yíng)或者先經(jīng)營(yíng)后銷售）。

    城市綜合體
　　
　　城市綜合體是復(fù)合開(kāi)發(fā)的典型模式。這類項(xiàng)目容積率高，功能復(fù)合，各種業(yè)態(tài)相互促進(jìn)，共贏共生，開(kāi)發(fā)價(jià)值極高。在大城市已不新鮮，但在發(fā)展相對(duì)落后的中、小城市還是不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)策略，也比較能吸引政府和市場(chǎng)的眼球。近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)全面進(jìn)入三線城市，其城市綜合體同時(shí)把五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、影院、寫(xiě)字樓、高檔公寓帶入這些城市，提高了城市形象和城市的商業(yè)格局，社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益俱佳，可以說(shuō)是這種開(kāi)發(fā)策略最為典型的案例。因?yàn)槠鹾系胤秸鞘羞\(yùn)營(yíng)的發(fā)展思路，政府也樂(lè)意把中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地出讓給這樣的開(kāi)發(fā)商。
　　
　　工業(yè)園、物流園、商貿(mào)城
　　
　　市場(chǎng)上最為常見(jiàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是各類主題的工業(yè)園、物流園以及各類商貿(mào)城，種類繁多，名副其實(shí)或者徒有其名。用地屬性可能是工業(yè)、商業(yè)、或者倉(cāng)儲(chǔ)。這類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)獨(dú)特技巧就是：用地屬性和實(shí)際用途往往不相符。經(jīng)常是，工業(yè)用地做寫(xiě)字樓（總部基地），倉(cāng)儲(chǔ)用地做商貿(mào)（物流園），實(shí)質(zhì)是以產(chǎn)業(yè)概念低價(jià)獲取土地。
　　
　　該類項(xiàng)目規(guī)模往往較大，土地成本相對(duì)較低，地塊偏遠(yuǎn)。其開(kāi)發(fā)需要依托某個(gè)產(chǎn)業(yè)主題，在政府的政策扶持下，形成產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)積聚，集商成市，才能推動(dòng)物業(yè)的租賃和銷售。運(yùn)作良好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以極大地推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成。政府當(dāng)然希望開(kāi)發(fā)商來(lái)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)千變?nèi)f化，但盈利方式無(wú)外乎租售，一般都希望能全部銷售或者租售并舉以快速回現(xiàn)。
　　
　　這樣的項(xiàng)目最能考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力，同時(shí)也最能體現(xiàn)其開(kāi)發(fā)價(jià)值。
　　
　　度假養(yǎng)老地產(chǎn)
　　
　　地塊稍遠(yuǎn)的，如果生態(tài)環(huán)境普通，可以考慮做產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)；如果生態(tài)環(huán)境好，往往蓋別墅或者做成度假、養(yǎng)老型地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)是目前逐漸興盛起來(lái)的一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。伴隨社會(huì)的老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為了具有人口紅利的產(chǎn)業(yè)，也日益為各類資金和產(chǎn)業(yè)資源所關(guān)注。不過(guò)由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身剛剛起步，培養(yǎng)出一批比較優(yōu)秀的企業(yè)需要時(shí)間，也沒(méi)有形成一個(gè)相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。作為依托的養(yǎng)老地產(chǎn)暫時(shí)也只是概念，甚至只是個(gè)拿地的“名頭”。這類項(xiàng)目往往也會(huì)有用地屬性的問(wèn)題，一般需要銷售使用權(quán)和會(huì)員卡形式快速回現(xiàn)。
　　
　　如果地塊再遠(yuǎn)一點(diǎn)，那么就只能是復(fù)合型旅游和休閑觀光的概念了。自然資源好的，可以圍繞自然資源打造；自然資源差的，必須糅合進(jìn)文化的元素。這種開(kāi)發(fā)模式一般涉及的土地規(guī)模巨大、前期投入高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)業(yè)整合能力要求更高，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)涉足的相對(duì)較少。
　　
　　危機(jī)意味著轉(zhuǎn)變，是套房子就不愁賣的好日子難以持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)精深的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，也不容拖延。精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)復(fù)合化是眾多的開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商向?qū)I(yè)化領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展的必然方向。