據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前多數(shù)一二線城市樓市低迷，成交量大幅萎縮。8月25日，浙江臺州領(lǐng)銜發(fā)布首個二三線城市限購令，市場預(yù)期此舉或?qū)㈤_啟二三線城市限購潮。一葉知秋，長三角地區(qū)是全國樓市的重要代表區(qū)域之一，為探明該地區(qū)房地產(chǎn)市場的真實情況，近日，證券時報記者奔赴一線城市的典型上海、二線城市的典型杭州和南京，對當(dāng)?shù)鼐哂写硇缘姆康禺a(chǎn)上市公司以及從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司進(jìn)行了實地調(diào)研，從庫存、資金面、銷售三方面深入了解限購、限價背景下的地產(chǎn)行業(yè)公司生存狀態(tài)。
　　
　　一切都會過去，一切都不會過去。
　　
　　今年以來被限購的滬、寧、杭三地均出現(xiàn)了新開工數(shù)量、在建數(shù)量、竣工數(shù)量增幅高于銷售數(shù)量增幅的現(xiàn)象，去化周期被拉長至12-20個月。證券時報記者走訪三地房地產(chǎn)上市企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的庫存壓力正逼近甚至超過2008年的水平。杭州一家上市房地產(chǎn)企業(yè)高層大膽預(yù)計：“2009年的走勢將重演，預(yù)計將在2012年前后，迎接大庫存時代的到來。”
　　
　　2009年走勢或?qū)⒅匮?BR>　　
　　“砸錢拿地”、“瘋狂買地”、“拿地狂想曲”，這些是2009年，杭州一位房地產(chǎn)企業(yè)上市公司老總常常在報紙上看到的字眼。當(dāng)時，誰也沒有想到這首激昂的“拿地狂想曲”會成為下一個惡夢的前奏。
　　
　　杭州，西湖區(qū)。從浙江廣廈(600052,股吧)的董事長辦公室向外望去，正對著一家低密度紅瓦綠玻璃的高檔精品房。因那是某開發(fā)商遠(yuǎn)在“限購”前推出的樓盤，如今銷售接近尾聲，取得了不錯的收益。其開發(fā)商得意地管這叫作“運(yùn)氣”。
　　
　　如今，杭州的開發(fā)商正感到自己迫切地需要各種“運(yùn)氣”：眼下，城區(qū)住宅庫存距離2009年1月3日2.14萬套的庫存頂峰，只有一步之遙了。截至8月，城區(qū)住宅庫存達(dá)1.95萬套，與歷史紀(jì)錄只有千套之差。庫存在攀高，銷售在探底，杭州主城區(qū)商品房共成交1842套，同比去年8月下降了48.6%，成交量為近五年來倒數(shù)第二低。
　　
　　經(jīng)歷過2009年行情的浙江廣廈董事長彭濤認(rèn)為，如今市面上大量可售房源，多半來自于幾年前拿下的地。那一年，杭州綠地集團(tuán)拿地金額高達(dá)97.61億元、濱江集團(tuán)(002244,股吧)拿地64.1億元、龍湖地產(chǎn)拿地35.7億元。杭州主城區(qū)賣地的總收入更是達(dá)到783億元，較歷史高點2007年的516.32億元高出了266.68億元，較2008年暴漲兩倍多。
　　
　　“庫存增加、銷售不動，其實現(xiàn)在回頭看看杭州的情況似曾相識。”杭州西湖邊一家房地產(chǎn)上市公司董秘不無擔(dān)憂地回憶起2008年7月的炎熱夏天。當(dāng)時杭州市場價攀至高位，但同時可售商品房套數(shù)在不斷增長，到2009年1月庫存攀至歷史頂峰，并在到達(dá)頂峰后的3個月內(nèi)迎來了價格底部。他指向窗外說：“銷售沒有改觀，我看以后不是說會基本沿著2009年趨勢走下去，而根本就是重演?！敝袌箫@示，由于上半年銷售情況不佳，該公司決定將全年銷售目標(biāo)下調(diào)三分之一，報告期內(nèi)公司累計簽約銷售合同金額為年度銷售計劃金額的兩成。

    杭州與上海、南京有相似之處。2009年，杭州市場出現(xiàn)拿地潮的時候，上海其實更瘋狂：2009年，上海有439宗土地成交，創(chuàng)造了992.63億元土地財政收入，是2008年400億土地財政收入的2.48倍，比2007年的481.29億還要高出106%，創(chuàng)下2004年以來新高。
　　
　　上海黃浦江畔的一家房地產(chǎn)上市企業(yè)董秘向記者表示，2009年，房地產(chǎn)企業(yè)拿了不少地，按照正常的周期來算，該批房源估計也會今明兩年開出來。這會在現(xiàn)有尚未消化的庫存基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加大量的可售面積，同時上?，F(xiàn)在的銷售在收窄、價格也沒有下來，這和2009年的情況確實有些相似。目前，作為國內(nèi)龍頭上市房企之一，該公司上半年的銷售結(jié)算面積下滑了近兩成。
　　
　　南京中北(000421,股吧)總經(jīng)理潘明也有相似的感受：“我們幾年前拿地開發(fā)的樓盤，差不多近一段時間都要開出來了。”南京某上市房企高管向記者指出，公司未來的可售面積肯定是不斷增加的。今年下半年到明年上半年，就會有大量房源出來。銷售又不見好轉(zhuǎn)，如此下去，南京恐怕也會出現(xiàn)和2009年一樣的行情。而如果按照2009年的經(jīng)驗推斷，上海、杭州、南京可能會在庫存達(dá)到頂峰后3個月內(nèi)價格下跌。
　　
　　預(yù)期2012年庫存探頂
　　
　　擁有，如今成為了一種負(fù)擔(dān)。在杭州江干區(qū)、南京河西區(qū)、上海外環(huán)地區(qū)，到處有建筑工地：鋼筋鐵錘碰撞的聲音、吊車機(jī)器的轟鳴、焊花四處飛舞，以及來自熾熱季風(fēng)里粗糙沙塵的問候。盡管按照目前的庫存，南京需要13個月出清、杭州需要20個月出清、上海需要1年出清，可是在建面積仍然在不停增長，房源還將源源不斷。
　　
　　2012不是，但是很可能會看到庫存頂峰。

    “因為限購，銷售不如以前。我們均價低、房型小、密度高的樓盤銷售還可以，但是那些大戶型普遍滯銷，都不到中小戶型的1/10，很讓人頭疼?！蹦暇┠成鲜蟹科蠖叵蛴浾弑硎尽６暇┲斜笨偨?jīng)理潘明則表示：“南京現(xiàn)在還是供過于求的市場，不是開工下降的市場，至少多數(shù)品牌房地產(chǎn)企業(yè)也還沒有出現(xiàn)資金短缺，樓盤也還在建設(shè)中，并沒有聽說哪家是因為資金和銷售問題就不繼續(xù)建設(shè)的，南京房地產(chǎn)市場供應(yīng)還會增加?！?BR>　　
　　杭州一房地產(chǎn)上市企業(yè)高管預(yù)計：“2012年上半年可能會是杭州房地產(chǎn)市場庫存頂峰的到來?！彼赋觯壳昂贾葜鞒菂^(qū)的總供應(yīng)量在4000億元左右，一部分的供應(yīng)量來自于2009年出讓的天量土地，在2010年下半年之后陸續(xù)進(jìn)入銷售狀態(tài)。同時，2008年及以前出讓的部分土地至今未能銷售，也是待消化的“存貨”，其中，光2006年出讓的濱江、綠城杭汽發(fā)項目，單盤存貨就在300億元之巨。
　　
　　“上海的新建商品住宅庫存總量目前已經(jīng)達(dá)到869萬平方米，而上海2008年最滯銷的時候庫存商品住宅總量也才850萬平方米，參照近20周來的平均成交量估算，上海差不多明年也有可能會看到庫存高峰?！鄙虾Ｄ撤科罂偨?jīng)理向記者表示。世茂股份(600823,股吧)董秘羅瑞華向記者指出，今年前7月，上海存量房交易面積同比下降28.7%，可售面積的結(jié)算數(shù)同比增長34.3%、擴(kuò)張數(shù)同比增長14.5%。
　　
　　世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)指出，下半年上海南京和杭州的商品住宅供應(yīng)還將繼續(xù)放量，不考慮上半年的推遲供應(yīng)，到2012年，杭州市場潛在供應(yīng)量為724萬平方米，上海為1082萬平方米，南京為582萬平方米。考慮調(diào)控因素，上半年三地房地產(chǎn)市場多余的供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，并預(yù)期2012年初達(dá)到頂峰。
　　
　　即便如此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對眼下的境況并不特別擔(dān)心。也許相比明年此時，今天還是“美好的時光”。
　　
　　如果說2009年，滬寧杭迎來庫存頂峰的時候，大多房企還是渾然未覺，那么現(xiàn)在應(yīng)該算是先知先覺了。經(jīng)歷3年前的“嚴(yán)冬”并活下來的房企，已經(jīng)提前嗅到了今年“冬天”的氣息：銷售量收窄、結(jié)算數(shù)和擴(kuò)張數(shù)增加、去化周期還在不斷拉長，壓垮駱駝的那天恐怕遲早會到來。