孫猴子神通再廣，也跳不出如來佛的手掌心。房價飆得再高，也有人東西罩著它，想要它止?jié)q并非難事。這就是政策頂。觀察目前形勢，未來一段時間，政策頂有下壓趨勢。

　　近期，央行連續(xù)兩周加大資金回籠力度，7月7日回籠資金達(dá)1700億元之巨。日前，央行研究局局長張健華撰文認(rèn)為，存在資產(chǎn)價格波動和銀行不良資產(chǎn)上升風(fēng)險，并建議在保持貨幣政策總體寬松的同時，適時適度進(jìn)行微調(diào)。中國銀監(jiān)會紀(jì)委書記王華慶提出，要警惕信貸高速增長的風(fēng)險。7月初，杭州各商業(yè)銀行開始收緊二套房貸，按相關(guān)口徑，第二套購房都需要支付四成首付，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　上述種種跡象表明，經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)政策正在醞釀?wù){(diào)整。從經(jīng)濟(jì)政策來看，貨幣政策對包括股市和樓市在內(nèi)的資產(chǎn)市場影響顯著。貨幣政策常用三個工具，公開市場操作、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整利率。目前首先在公開市場上有些動作，回收流動性，信號意義大于實際作用。利率工具比較重要，在經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇之前，不太可能加息�；仡櫄v史，2004-2007年的加息周期，由于加息幅度較小，尤其是2007年之前僅加三次，所基本對樓市無效果，2007年一年就加了六次，終于發(fā)力。去年9月開始，急風(fēng)驟雨般降息五次，一個季度后即顯現(xiàn)效果。

　　去年11月，國家宣布實行適度寬松的貨幣政策，然而近26%的M2增速和上半年7萬億的天量信貸，證明實際上執(zhí)行的是超寬松的貨幣政策。流動性過剩已經(jīng)出現(xiàn)，部分學(xué)者認(rèn)為一半貸款沒進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)，相當(dāng)部分流進(jìn)了股市和樓市。與此同時，通貨膨脹預(yù)期像怪物一樣逼迫企業(yè)和居民，把錢向樓市、股市、大宗商品市場搬家。

　　所以最近部分官員、學(xué)者開始憂慮起來，在把實體經(jīng)濟(jì)拖出“冬眠”之前，資產(chǎn)市場倒是急吼吼沖進(jìn)了夏天，按一般規(guī)律，接下來通脹也會跟著“出籠”。可以確定的是，在經(jīng)濟(jì)低位徘徊的背景下，中央不會立即緊縮貨幣政策，流動性也不太會收縮太多。但是，隨著輿論的形成，以及接下來的不斷升級，人們的預(yù)期將改變。

　　對股市和樓市而言，預(yù)期是魔鬼，其作用力大于現(xiàn)實。實證近在眼前。近幾個月，CPI和PPI一直是負(fù)增長，但投資者的預(yù)期是將會出現(xiàn)通脹，于是樓市的投資投機(jī)熱情高漲，而且在“追漲殺跌”的作用下，房價只會越漲越高。如果從現(xiàn)在開始，貨幣信貸政策將收緊，甚至可能出臺類似2007年“二套房貸”的打壓投資投機(jī)的新政，那么即使短期內(nèi)不會出現(xiàn)，在這種利空預(yù)期影響下，樓市投資熱情必然消退。

　　7月7日杭州緊縮二套房貸的新聞一出，地產(chǎn)股便出現(xiàn)整體下跌，股市對這一政策預(yù)期的反應(yīng)比樓市來得快。銀監(jiān)會已多次提醒房貸風(fēng)險，前段時間，劉明康主席曾明顯提出要把信貸與股市和樓市隔離。作為地方銀監(jiān)部門，杭州緣何搶先跳出來？筆者看來，這與近幾個月杭州樓市中的投資投機(jī)比重快速提高密不可分。作為民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江的省會，杭州近水樓臺先得月，溫州、臺州、義烏、寧波的大量民間富裕資金，對投資杭州樓市的熱情，明顯超上海、南京、武漢等外省城市。今年以來杭州房價的漲幅亦超過京滬等一線城市。所以，政府和銀監(jiān)部門對此的憂慮程度，明顯高過其它城市。

　　那么，接下來房地產(chǎn)政策將何去何從。實際上，從今年一開始，中央層面的房地產(chǎn)政策就進(jìn)入一個靜寂期，持續(xù)到現(xiàn)在，這種靜寂反倒越來越讓人感到不安，隱隱中覺得政策會有所調(diào)整。為何要調(diào)整，不妨稍稍溯源。2008年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，是這么界定2009年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的：“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用�！�

　　顯而易見，中央希望房地產(chǎn)業(yè)在拉動經(jīng)濟(jì)走出低谷中出力，發(fā)力點有二，一是鼓勵住宅消費，二是加快房保障性住房投資�？赡壳暗默F(xiàn)實是，隨著房價的快速攀長，自住需求、尤其是剛需，呈萎縮態(tài)勢，而投資投機(jī)行為卻大行其道。勿庸置疑，這與政府的初衷有些背離。高房價所導(dǎo)致的民怨，是中央所不愿看到的，靠投資投機(jī)需求營造的樓市繁榮，很難說是健康、穩(wěn)固定的。

　　筆者的判斷是，三季度的房價漲速會考驗決策層的耐心，如果出現(xiàn)巔狂態(tài)勢，9、10月前后，很可能會出現(xiàn)抑制投資投機(jī)需求的政策，工具不外乎兩個：緊縮個人房貸和提高稅負(fù)。

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