- 保護(hù)視力色：
低成本融資吹起的地價(jià)泡沫分析
-
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-17
- 【搜索關(guān)鍵詞】：土地市場(chǎng) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
- 中研網(wǎng)訊：
-
仿佛一夜之間，眾多“地王”在一線城市如雨后春筍般涌現(xiàn)。面對(duì)令人咋舌的“天價(jià)地”，人們不禁要問(wèn)：這些競(jìng)得“地王”的房地產(chǎn)商，底氣從何而來(lái)，為何砸下重金毫不手軟？
2009-2012年中國(guó)豪宅市場(chǎng)投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)，但是進(jìn)入2009年后，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影2009-2012年中國(guó)住宅行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10165億元，同比增長(zhǎng)6.8%，比2008年同期2009-2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng) 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響自2008年年底逐漸擴(kuò)大和蔓延，對(duì)于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所2009-2012年中國(guó)太陽(yáng)能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印
在“資金為王”的土地拍賣中，大國(guó)企在融資方面的成本優(yōu)勢(shì)突出，當(dāng)然底氣十足。
與2007年時(shí)民營(yíng)企業(yè)稱雄土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)有所不同，在今年新加冕的這些“地王”中，很多都貼有大國(guó)企甚至央企的標(biāo)簽。例如，中國(guó)電子集團(tuán)下屬的成都中澤置業(yè)，以19.6億元拍得北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊；中國(guó)化工集團(tuán)下屬中化方興，以40.6億元拿下北京廣渠路15號(hào)地；上海綠地集團(tuán)以12億元競(jìng)得徐匯船廠路的“上海最貴”地塊后，又以30.25億元奪得北京大興黃村地塊。此外，廣州、重慶的新“地王”分別被廣州城建和保利地產(chǎn)奪得。
大國(guó)企及其下屬公司頻頻奪得天價(jià)“地王”，充分顯示了這一輪土地市場(chǎng)火爆具有明顯的“資金推動(dòng)市”特征。
上半年新增信貸7.37萬(wàn)億元，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金相對(duì)容易。而比起民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大國(guó)企尤其是央企獲得貸款的渠道更加通暢，成本也更低。不少銀行在利潤(rùn)增長(zhǎng)指標(biāo)壓力下，為了維護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶，銀行愿意為大國(guó)企貸款提供九折的最優(yōu)惠利率。此外，上半年票據(jù)融資占全部信貸的23%，央企握有大量票據(jù)，是票據(jù)融資的主力。以一季度票據(jù)融資平均利率1.88%計(jì)算，通過(guò)票據(jù)融資可以節(jié)省最多三分之二的融資成本。大國(guó)企在融資方面的成本優(yōu)勢(shì)明顯，在土地拍賣中當(dāng)然底氣更足。
值得注意的是，2008年李榮融表示國(guó)資委核準(zhǔn)以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企不超10戶，而近來(lái)一些頻頻露面土地競(jìng)拍的央企顯然不是以房地產(chǎn)為主業(yè)。為何制造業(yè)企業(yè)“轉(zhuǎn)行”房地產(chǎn)業(yè)成了一種趨勢(shì)？一些“地王”競(jìng)得者表示，是從保證企業(yè)利潤(rùn)角度出發(fā)作出的選擇。這恐怕是一些央企變身“地主”的深層原因。
在4萬(wàn)億投資計(jì)劃下達(dá)后，銀行中長(zhǎng)期貸款有60%左右進(jìn)入基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)和制造業(yè)。而目前我國(guó)制造業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩已經(jīng)達(dá)到30%。一些央企低成本融來(lái)大量資金，不可能投向產(chǎn)能已經(jīng)過(guò)剩的主業(yè)，但又缺乏其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資渠道，想投向股市更面臨種種限制，因此流向土地市場(chǎng)和樓市竟成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。
從地方政府來(lái)說(shuō)，為了完成投資計(jì)劃，今年面對(duì)空前巨大的財(cái)政壓力，“賣地生財(cái)”再次在一些地方興起。數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)財(cái)政收入增幅大升，主要是由于非稅收入同比增長(zhǎng)1.61倍，其中不乏土地出讓收入。但上半年我國(guó)地價(jià)總體水平比2008年下半年略有下降，這似乎意味著地方政府增收的空間還很大。
在央企、銀行、地方政府的這場(chǎng)資金游戲中，三方似乎各有收益。問(wèn)題是，原本為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而增加的投入，如果繞開(kāi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流向土地、樓市等市場(chǎng)，那么刺激經(jīng)濟(jì)的效果勢(shì)必大打折扣，甚至可能會(huì)催生資產(chǎn)市場(chǎng)大泡沫，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)新一輪探底。
建立在成本大幅上升基礎(chǔ)上的“繁榮”不可能持續(xù)。我國(guó)上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整正是始于2007年下半年“地王”頻生時(shí)期。據(jù)測(cè)算，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)約四分之一的信貸資金沉淀在土地上。對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)高負(fù)債率的行業(yè)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可想而知。結(jié)果，地價(jià)很快在全國(guó)范圍內(nèi)被炒高，大量開(kāi)發(fā)商被套牢在自己高價(jià)拍來(lái)的土地上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年轟動(dòng)一時(shí)的“地王”競(jìng)得者或選擇退地，如志誠(chéng)企業(yè)、蘇寧集團(tuán)，或延期動(dòng)工，如萬(wàn)科、保利，還有的降價(jià)銷售。
然而，這輪“地王”競(jìng)得者稱，價(jià)格沒(méi)有超出預(yù)期。他們似乎對(duì)可能降臨的地產(chǎn)泡沫并不害怕。究其原因，除雄厚的資金后盾外，恐怕還來(lái)自人們對(duì)于中長(zhǎng)期出現(xiàn)通脹的預(yù)期和政策穩(wěn)定性的期待。就像美元成為國(guó)際金融危機(jī)中最搶手的通貨一樣，土地也是通脹趨勢(shì)下的避險(xiǎn)天堂。
不過(guò)，未來(lái)政策轉(zhuǎn)向?qū)⑹恰暗赝酢备?jìng)得者面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)在，樓市泡沫已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注。除了下半年信貸政策可能微調(diào)外，國(guó)土部已經(jīng)表態(tài)，將對(duì)“地王”們的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，改動(dòng)容積率、延遲竣工等手段都將受到嚴(yán)控。在“地王”競(jìng)得者意氣風(fēng)發(fā)、放手一搏時(shí)，也該掂一掂政策這張牌的分量。 - ■ 與【低成本融資吹起的地價(jià)泡沫分析】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟(jì)
- ■ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
-
