市場的表現(xiàn)總是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移。

    自1998年住房改革以來，經(jīng)歷了10年高速發(fā)展的我國房地產(chǎn)市場，在其頂峰時期的2008年前后，受國際金融危機等沖擊影響，迎來成長歷程的第一個“寒冬”，業(yè)界謂之“拐點”；當?shù)禺a(chǎn)大佬人心惶惶草木皆兵的時候，市場又悄然越過了這道坎兒；而當購房者和投資客對“小陽春”猶疑不定之際，樓市復蘇的嫩芽卻倔強瘋長，邁入“初夏”季節(jié)。

    往后看，此次房地產(chǎn)非典型季節(jié)更迭或已實現(xiàn)；但是往前看，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整遠未完成。

　　復蘇嫩芽倔強生長

    盡管地產(chǎn)大佬對于去年“寒冬”可能心有余悸，但這種記憶事實上是短暫的。今年3月份以來，我國房地產(chǎn)市場迎來一波“小陽春”行情，復蘇跡象的出現(xiàn)甚至早于正式列入國家振興規(guī)劃的十大產(chǎn)業(yè)。眼下，房地產(chǎn)顯然進入了“初夏”行情，復蘇嫩芽倔強瘋長。除了各地房地產(chǎn)投資普遍企穩(wěn)回升，北京、上海、廣州、深圳等重點城市交易活躍，以銀川、西寧、蘭州為代表的一些二三線城市新建住房銷售價格同比漲幅較大，其中銀川甚至連續(xù)第六個月漲幅位居全國首位。

    根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局發(fā)布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)，2009年6月份全國房價首次出現(xiàn)自2008年11月以來的同比上漲。同時，全國房價環(huán)比實現(xiàn)連續(xù)四個月“飄紅”，且漲幅逐月增大。

    數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%。從地區(qū)情況看，6月份新建住房銷售價格同比上漲的城市有34個，環(huán)比價格上漲的城市有63個；同比價格下降的城市有36個，環(huán)比價格下降的城市僅有兩個。

    我國房價環(huán)比漲幅在2007年7月達到最高值，其后持續(xù)回落，2008年8月正式進入負增長。直到今年3月，全國房價環(huán)比漲幅實現(xiàn)“由負轉(zhuǎn)正”，其后漲幅逐漸遞增。

    近期以來土地交易市場更是“地王”頻出，可以看做市場復蘇的另一個風向標。在北京，中化方興以40.6億元的總額、1.45萬元/平方米的樓面價競得廣渠路15號地塊，成為北京樓市成交總價和樓面單價的“雙重地王”；在廈門，世茂房地產(chǎn)擊敗萬科、紫金礦業(yè)等對手，以30.2億元的價格競得一幅“地王”地塊，比底價高出約50%；在武漢，萬科以7.27億獲武漢光谷24萬平方米地塊，較起始價溢價九成，創(chuàng)下自今年上半年以來武漢土地市場居住類用地掛牌成交價新高。

    從去年下半年開始，整個房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從成本上升、房價下降、銷售遲緩，到開發(fā)企業(yè)資金危急、土地流拍的重重考驗。一時間，房地產(chǎn)業(yè)墜入“寒冬冰窖”，大佬們的“拐點”、“百日劇變”等論調(diào)盛行，業(yè)界人人自危。

    對于房地產(chǎn)冬季的寒冷，沒有人比地產(chǎn)大佬們的體驗更為直接和深刻了。事實上，至少到2009年春節(jié)前，地產(chǎn)大佬們還不敢想象，此輪危機能夠得到如此迅速的化解。現(xiàn)在回過頭來看，當時很多深陷流動性困境的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，實際上已經(jīng)是瀕臨破產(chǎn)了。據(jù)媒體報道，包括富力地產(chǎn)、綠城中國等多家年銷售額過百億元的業(yè)界巨鱷，去年年底時的賬面現(xiàn)金存款只夠維持一個項目的資金投入，只有區(qū)區(qū)不到20億元。一些負債率和資金成本偏高的開發(fā)商，不得不急尋債務(wù)重組之計，以避免被債權(quán)人清算的命運。

    結(jié)構(gòu)調(diào)整未完成

    發(fā)端于美國的次貸危機一步步演變，釀成席卷全球的金融風暴，最終嚴重沖擊了全球?qū)嶓w經(jīng)濟。以出口為導向的中國經(jīng)濟難以獨善其身，外部需求急劇下滑，并隨之引發(fā)一系列的連鎖反應，比如投資縮減、消費萎靡等等。

    宏觀經(jīng)濟陷入困境，作為國民經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)，對拉動固定資產(chǎn)投資增長和“保八”的重要作用凸顯。千鈞一發(fā)之際，政策調(diào)控的有形之手終于行動了。2008年11月，國務(wù)院出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)政策，如減免交易環(huán)節(jié)稅收、適當松綁二套房貸政策、降低按揭貸款利率等。這些政策對房地產(chǎn)市場成交量迅速回升起到了重要作用。

    不過，隨著世界經(jīng)濟形勢的進一步惡化，為刺激房地產(chǎn)投資，政策隨后進一步加碼。

    2009年5月27日，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中將保障性住房及普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，商品房最低資本金比例則下調(diào)至30%。

    除了上述一系列針鋒相對的行業(yè)政策，適度寬松的貨幣政策也力挺樓市回暖。從一定程度上說，正是市場上泛濫的資金帶來的“溫室效應”，使得“冬天”的時間沒有預料的長，也沒有預料的冷。

    站在2009年中的節(jié)點，此次房地產(chǎn)“非典型的季節(jié)更迭”或已實現(xiàn)，但是可以肯定的是，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整遠未完成。比如中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌就一針見血地指出，這一輪調(diào)整并沒有充分洗牌。

    由于政府逐漸加大住房保障體系的建設(shè)，梯級化的住房消費市場正在形成，將對中低檔商品房市場形成強烈沖擊。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場環(huán)境已改變，其核心競爭環(huán)節(jié)將從土地、資金等的資源競爭，轉(zhuǎn)變?yōu)槠焚|(zhì)、成本等的產(chǎn)品競爭。不過，很多房地產(chǎn)企業(yè)似乎并未充分認識到這一點，沒有制定清晰的戰(zhàn)略。

　　觀點

    王石：

    房價漲跌取決于國家政策

    王石近日在出席一非公開場合演講時表示，鑒于“拐點論”造成的影響，對目前房價走向不做評論。但王石認為，寬松的信貸環(huán)境是當前房價上漲的主要推動力之一，后市房價走勢完全取決于國家政策。王石表示，萬科在今后的發(fā)展中絕不拿地王，將做一個房價跟隨者，不會做房價上漲下跌的推動者。

    潘石屹:

    泡沫比2007年更瘋狂

    針對目前北京樓市的高價，很多業(yè)內(nèi)人士都表示擔憂。SOHO中國董事長潘石屹表示，土地市場正在迅速升溫，預計招拍掛市場將會面臨較為激烈的競爭。潘石屹說，“我們已經(jīng)看到在市場恢復過程中，開發(fā)商拼命去拿地，出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫�！�

    茅于軾：

    房價飆漲不怪開發(fā)商

    北京天則經(jīng)濟研究所所長、著名經(jīng)濟學家茅于軾認為，房價炒高的根本原因不是開發(fā)商心黑，而是部分老百姓太有錢。

    他指出，房價是被需求拉升起來的，如果房子沒人買，價格肯定上不去�！安⒉皇钦f所有的老百姓都太有錢，也有很多買不起房子的，但買得起的老百姓也確實非常多�！�

    茅于軾認為，造成這一現(xiàn)象的原因是當前收入分配機制偏向富人，而富人投資渠道太單一，導致大量資金進入房地產(chǎn)市場。他表示，目前上海等地房產(chǎn)空置率較高，但價格仍在高位徘徊，這很不正常。

    社科院專家:北京房價

    由全國有錢人決定

    中國社科院專家齊建國近日表示，全國有錢人都想在北京買房，使得北京房地產(chǎn)價格是全國有錢人決定的，當?shù)氐墓ば诫A層顯得無力支付。

    齊建國稱，比如說像特大型城市，北京、上海、廣州、深圳這樣國際性的城市，價格不是由當?shù)鼐用袷杖霙Q定的，是由各方所有購買力在這里匯集情況來實現(xiàn)。比如在北京全國有錢人都想在北京買房，使得北京房地產(chǎn)價格是全國有錢人決定的，當?shù)氐墓ば诫A層顯得無力支付。

    齊建國認為，一個房價什么樣的程度合適呢？他大概估計，一個三口之家，一年的總收入如果能夠買得起10平方米的房子，那么這樣一個房價是基本合適的。

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