出租回報(bào)率跌破國(guó)際警戒線

　　根據(jù)最新一期“國(guó)房景氣指數(shù)”顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售面積呈加速之勢(shì)。1至6月份，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.9%，增幅比1至5月份提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)31.7%，增幅提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。以北京的二手房市場(chǎng)為例，根據(jù)該市統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，6月下旬成交均價(jià)突破萬(wàn)元。

　　在這種急速上升的背后，是全國(guó)范圍內(nèi)的住宅租金回報(bào)率的低迷不振。就在7月10日左右，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，目前中國(guó)諸多城市普通住宅租金回報(bào)率小于4%。而低迷的租金回報(bào)率在香港更是突破了11年的數(shù)據(jù)底端。

　　對(duì)此，中原集團(tuán)主席施永青對(duì)媒體表示：“私宅租金回報(bào)率愈來(lái)愈低，肯定會(huì)削弱私宅的吸引力。由于市場(chǎng)其他投資工具都處于低息的環(huán)境下，市民都會(huì)接受住宅的低回報(bào)，而暫時(shí)對(duì)樓市不會(huì)有太大影響，但若樓價(jià)再升，低回報(bào)的影響會(huì)越來(lái)越大�！薄�

　　另一座國(guó)際城市的租金回報(bào)率也爆出危機(jī)信號(hào)。近期上海二手房成交套數(shù)多年來(lái)首次突破3萬(wàn)套關(guān)口，成交均價(jià)也首次登上每平方米人民幣1.2萬(wàn)元的歷史最高位。然而對(duì)比之下，上海住宅出租回報(bào)率普遍卻跌破3%，越過(guò)5%的國(guó)際警戒線。

　　易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，假設(shè)租金收益不變，要想達(dá)到相對(duì)應(yīng)的租金回報(bào)率，各城市普通商品住宅需要調(diào)整價(jià)格。如要恢復(fù)到5%，北京、上海等城市房?jī)r(jià)平均降幅需高達(dá)31.5%。

　　國(guó)巨資本總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛對(duì)這種現(xiàn)象的背后予以確認(rèn)：“這就是房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)�！�

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓繼續(xù)降價(jià)銷(xiāo)售

　　在高熱度樓市中，除了租金回報(bào)率不足，還有作為商業(yè)地產(chǎn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓需求持續(xù)冷清�！�

　　以北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，來(lái)自國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，在2009年第二季度，共有金融街中心、居然大廈、來(lái)福士廣場(chǎng)、中海廣場(chǎng)以及豐樹(shù)大廈5個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)樓宇面積約為27.8萬(wàn)平方米。但需要不足，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量已達(dá)600.3萬(wàn)平方米。

　　如今，這些高級(jí)大廈的持有者們不得不繼續(xù)降低報(bào)價(jià)。戴德梁行的研究結(jié)果顯示，季度性下降最多的區(qū)域?yàn)镃BD和東長(zhǎng)安街、建國(guó)門(mén)，分別下降了9.83%和4.79%。

　　孫飛認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛開(kāi)始出現(xiàn)恢復(fù)跡象，宏觀經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定�！澳壳皯�(yīng)該處于一些研究者所說(shuō)的大V或者小U型反轉(zhuǎn)的上升通道中。”宏觀層面如此，企業(yè)并沒(méi)有足夠力度全面撐起尚處閑置的高級(jí)辦公室。因此，對(duì)于以商業(yè)為賣(mài)點(diǎn)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)自然不會(huì)有太多生機(jī)。

　　而在另一家房地產(chǎn)研究與服務(wù)機(jī)構(gòu)——世邦魏理仕公司的研究中，北京的中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)失去原本的誘惑力。他們研究認(rèn)為，北京上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率為23%。由于中央商務(wù)區(qū)是北京外資公司和機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域，受金融危機(jī)沖擊較大，CBD區(qū)域市場(chǎng)整體空置率超過(guò)了35%。

　　這樣的“空置”引發(fā)了一些國(guó)內(nèi)企業(yè)的興趣�！斑@個(gè)數(shù)據(jù)我們已經(jīng)看到了�！币晃槐就辆W(wǎng)絡(luò)視頻內(nèi)容提供商告訴記者，他們目前確有計(jì)劃進(jìn)駐CBD的打算。這家坐落于北京四環(huán)附近一間擁擠公寓房?jī)?nèi)的公司認(rèn)為，如果能在中央商務(wù)區(qū)擁有辦公室將是體面的象征，“更有利于今后開(kāi)展業(yè)務(wù)”。

　　盡管如此，這位本土商人并不準(zhǔn)備馬上就行動(dòng)。他們希望有更多大企業(yè)從那里的高級(jí)辦公室搬出去，因?yàn)樽饨饡?huì)隨之跌落。他說(shuō)，現(xiàn)在想在中央商務(wù)區(qū)擁有一間辦公室的本土公司并非少數(shù)。

　　延伸閱讀

　　上海進(jìn)入二手房主導(dǎo)時(shí)代

　　央行上海總部發(fā)布的２００９年上半年上海貨幣信貸運(yùn)行報(bào)告顯示，上半年上海個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)迅猛，其中６月份新增個(gè)人住房貸款創(chuàng)單月增量歷史新高。從成交結(jié)構(gòu)看，上海樓市亦進(jìn)入二手房主導(dǎo)時(shí)代。報(bào)告顯示，受近幾個(gè)月住房交易量持續(xù)增長(zhǎng)的影響，上半年上海中資銀行個(gè)人住房貸款增加２６１．７億元，同比多增２０３．２億元。其中６月份新增個(gè)人住房貸款１２７．１億元，同比多增１００億元，創(chuàng)單月增量歷史新高。諸多跡象表明，上海樓市成交進(jìn)入二手房主導(dǎo)時(shí)代。

　　香港寫(xiě)字樓租金大幅下跌

　　國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行7月１４日表示，今年第二季度香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)顯著下跌，其中金融核心區(qū)中環(huán)／金鐘的租金跌幅最大，與一季度相比下跌１３．７％。

　　戴德梁行表示，數(shù)據(jù)顯示第二季度香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體吸納量仍為負(fù)數(shù)，空置率繼續(xù)上升。以金融核心區(qū)中環(huán)／金鐘為例，空置率由第一季度的３．７％升至第二季的４．１％。

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