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樓市新政百日市場現(xiàn)狀點評
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2010-7-27

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【出版日期】 2010年6月【報告頁碼】 260頁【圖表數(shù)量】 80個【印刷

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　　以4月15日出臺的“國十條”為標志，本輪針對樓市的宏觀調(diào)控已滿百天。

　　“新政前和新政后都是一天一個價格，之前是業(yè)主喊價，現(xiàn)在是客戶還價�！痹诒本┩ㄖ輩^(qū)有一套房子要出售的程先生稱。

　　《華夏時報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，通州區(qū)房價受新城規(guī)劃利好，今年上半年走出了一條完整的拋物線，就像有人站在今年年初往上扔石頭，在4月15日到達最高點，然后就一路下落。

　　不過，通州房價并不具太多代表性。即便是在絕大多數(shù)的一線城市，在新政不斷加碼的背景下，到目前也只能稱進入了僵持戰(zhàn)。

　　勢力均衡時就會僵持，問題是在這場消耗戰(zhàn)中，總有一方會僵持不住率先繳械。多位接受本報記者采訪的市場人士分析認為，隨著從緊政策的不斷加碼、購房意愿逐漸降低，不久的將來，房價深幅下跌是大概率事件。

　　7月20日，胡錦濤在中南海召開的黨外人士座談會上表示，下半年要加快推進財稅和房地產(chǎn)等方面的改革。

　　個案：通州

　　程先生的房子位于北京通州新華聯(lián)家園，是一套84平米的兩居室。

　　他從今年3月初開始賣房，一開始報的是周邊均價每平米1.6萬元左右，算下來，總價要134.4萬元。沒想到房子報價后被買方迅速抬高，到4月中旬的時候，已經(jīng)有人報價200萬元了。

　　程先生眼看形勢大好，就想再等等。這一等卻等來了利空。被稱為“史上最嚴厲調(diào)控政策”的房貸新政出臺了。就像劃了個界限那樣分明，新華聯(lián)家園的房價走勢調(diào)了個個兒。程先生眼睜睜地看著價格摔下來，一路跌到現(xiàn)在的130萬元，這比他3月初的價格還要低。

　　程先生的經(jīng)歷就是最近幾個月通州二手房市場的縮影。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，4月14日的通州二手房均價為21500元/平米，目前已經(jīng)降到15300元/平米，降幅達到28.8%，而且供需比也已經(jīng)反轉(zhuǎn)，由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)到供大于求。

　　中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉告訴本報記者：“今年樓市調(diào)控新政出臺前，在通州的購房者中，炒房者比例高達60%，比全北京市高出了20多個百分點�！�

　　事實上，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便是以泡沫論解釋，在風險集聚的一線城市，類似通州房價走勢的也不多。更多的則是在成交量低迷的背景下，價格卻處于僵持中。這種“量跌價滯”的局面已持續(xù)了3個月之久。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5、6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%和0.1%，雖然這是全國房價首次環(huán)比下跌，但0.1%的降幅更多的理解是價滯。更何況，諸如北京5、6月份的新建住宅價格同比上漲仍然超過了10%。

　　政策不斷加碼

　　6月26日，國土資源部總規(guī)劃師胡存智曾透露，土地出讓保證金將不低于出讓最低價的30%。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場將作進一步調(diào)控。

　　國土資源部部長徐紹史在7月4日的全國國土資源廳局長座談會后表示：目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新7月17日則在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時公開表示：“今后仍堅決抑制部分城市房價過快上漲，穩(wěn)定住房價格�！�

　　從兩位部長的話中可以看出，遏制房價過快上漲的新政還將繼續(xù)，兩個部委近期的動作，也給出了明確的答案。

　　國土部聯(lián)合銀監(jiān)會開始嚴查土地違規(guī)、違法行為；住建部將從8月10日開始，利用兩周的時間對各地保障性住房的開工建設(shè)情況進行一次全面的督促檢查，完成結(jié)果不好的要通報批評。

　　僵持是暫時的

　　天平兩端保持平衡很難，何況是在其中一方不斷加碼進攻的情況下。

　　“預計下半年，新增供應(yīng)將加速入市，在短期供大于求的情況下，各地住宅項目將陸續(xù)降價，降幅可能在15%-20%�！睆埓髠ヮA測。

　　中原地產(chǎn)近日發(fā)布的一份報告顯示，北京商品房庫存已經(jīng)接近今年以來新高：北京樓市在今年3到6月的商品房庫存量連續(xù)4個月在90000套以下徘徊，在新政出臺之后，樓市庫存在7月初再次回到90000套以上，截至7月20日達到了91513套。

　　而按照目前市場進度，消化掉這些庫存要一年半的時間。天平正在傾斜。

　　張大偉認為，通州很可能成為北京房價調(diào)整的突破口：“通州作為一個郊區(qū)，目前的商品房期房存量高達12085套，占到了全市存量的20%，甚至接近于海淀區(qū)的3倍，這使得通州現(xiàn)在面臨著一旦個別項目大幅下調(diào)價格，全線價格就會跟著跳水的情況，而一旦通州降價，全北京也可能受到很大影響�！�

　　“房價實質(zhì)性下跌將從新盤開始。”很多業(yè)內(nèi)人士認為，預計供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前，如果屆時成交量仍未大幅恢復，則供大于求的局面將對房價形成實質(zhì)性的下調(diào)壓力。

　　據(jù)房產(chǎn)中介機構(gòu)監(jiān)測，進入7月下旬，北京存在打折、降價、促銷的新盤已由6月底的80個，上升到了現(xiàn)在的近百個。

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