以打擊投資、投機(jī)為主要指向的房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行三個(gè)月以來(lái)，北京樓市的成交量出現(xiàn)大幅下降。與此同時(shí)，樓市成交當(dāng)中的投資占比也出現(xiàn)了大幅下滑。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年5月到7月，京城樓市投資購(gòu)房比例僅為14．5％，創(chuàng)2008年以來(lái)的歷史新低。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，北京中原的市場(chǎng)研究部門(mén)每月都會(huì)按照一定的比例抽取當(dāng)月市場(chǎng)成交的樣本進(jìn)行投資比例分析，一般選取的樣本數(shù)量在500到1000戶(hù)左右，根據(jù)兩年來(lái)的投資比例分析數(shù)據(jù)。繼2008年底樓市投資比例降至18．8％以來(lái)，這還是投資比例首次低于20％。

    根據(jù)此前的數(shù)據(jù)，2008年底之后，北京樓市的投資比例始終都保持在20％以上，2009年底曾達(dá)到38％，2010年3月到4月曾創(chuàng)下過(guò)41．2％的投資比例高點(diǎn)。

    “房地產(chǎn)調(diào)控政策無(wú)疑是造成投資購(gòu)房比例下降的最主要因素。”張大偉表示。4月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，對(duì)投資客的市場(chǎng)預(yù)期形成了明顯的打擊，尤其是7月初三部委再次聯(lián)合重申房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行的表態(tài)，更是使投資客對(duì)政策放松的預(yù)期大大減弱�！霸谕顿Y客眼中，現(xiàn)在既不是政策的底部也不是價(jià)格的底部。”

    另?yè)?jù)央行近期發(fā)布的二季度市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，在調(diào)查中有18．1％的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)在三季度可能下調(diào)超過(guò)30％。雖然只是預(yù)期，但是也能看出目前不僅投資者看跌樓市，普通購(gòu)房者短期內(nèi)也很難在商品房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)普遍下調(diào)的情況下開(kāi)始抄底樓市。而如此有力的宏觀(guān)調(diào)控政策已經(jīng)非常明顯地影響了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的判斷，預(yù)計(jì)下半年樓市價(jià)格下調(diào)依然是市場(chǎng)主流。

    北京中原的另一項(xiàng)調(diào)查也顯示，在北京一些熱點(diǎn)地區(qū)例如通州、望京等地，在房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)前投資比例已經(jīng)高達(dá)五成，業(yè)主捂房惜售、購(gòu)房者數(shù)量不斷上升，但是這一現(xiàn)象在調(diào)控政策出臺(tái)以后出現(xiàn)明顯變化。投資者在這幾個(gè)區(qū)域基本絕跡，這也導(dǎo)致了這些區(qū)域成為調(diào)控以后價(jià)格下調(diào)速度最快的區(qū)域。

    張大偉告訴記者，以通州為例，目前的商品房期房存量高達(dá)12085套，占到了全市存量的 20％。從3月開(kāi)始因?yàn)樾鲁歉拍疃�迅速�?dǎo)致該地區(qū)商品房?jī)r(jià)格猛漲，從3月1日的均價(jià)每平方米16000元左右上漲到4月中旬的每平方米21500元只用了 1個(gè)半月。而從4月中旬以后該區(qū)域樓市成交量急劇下跌。大量投資客拋盤(pán)使得區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)還有繼續(xù)大跌的可能。目前本區(qū)域的購(gòu)房需求不足調(diào)控前一成。

    作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)在滿(mǎn)足居民居住需求的同時(shí)也具備投資屬性，“完全不存在投資的商品房市場(chǎng)也是不正常的�！毕嚓P(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，一般情況下，正常的投資購(gòu)房比例應(yīng)該在20％到25％之間，而2009年到2010年初北京、上海、深圳等地的投資購(gòu)房比例全都高出了這一范圍，反映出投資和投機(jī)性需求的泛濫，而這也成為迅速推高房?jī)r(jià)的主要原因。

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