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2010-2015年中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與前景評(píng)估

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1

2010-2015年豪宅行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從覺醒到蓬勃的增長(zhǎng)時(shí)期，而位于房地產(chǎn)之巔的別墅市場(chǎng)則經(jīng)歷了一個(gè)

2010-2015年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)

隨著中國(guó)房地產(chǎn)使用制度改革在各個(gè)地區(qū)的強(qiáng)力推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利

2010-2015年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)

2010年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資1

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　　7月中，北辰實(shí)業(yè)董秘郭川再度飛抵長(zhǎng)沙時(shí)，心情大好。身背“體量最大”名號(hào)的北辰長(zhǎng)沙地王項(xiàng)目，最終置之死地而后生，8棟大樓已經(jīng)拔地而起。

　　這還不是郭川高興的全部理由。6月25日，北辰以12.56億元奪得順義新城一塊居住用地。作為北京市屬國(guó)企，2年蟄伏后，北辰重新殺回北京土地市場(chǎng)。

　同時(shí)發(fā)力的還有北京首開股份。5月底和6月底，首開股份接連在房山區(qū)拿下3幅地塊。7月22日，又在通州競(jìng)得一塊住宅用地。2個(gè)月內(nèi)，首開四度出手，收獲總建筑面積近90萬(wàn)平方米的土地。

　　7月16日，久未在京拿地的華遠(yuǎn)也打破沉默，接連在通州和昌平的兩塊居住用地投標(biāo)中報(bào)出高價(jià)，圈地意愿強(qiáng)烈。

　　這種現(xiàn)象正在全國(guó)蔓延。在山東，魯商置業(yè)、山東高速、山東重汽等省屬國(guó)企，亦紛紛加快獵地速度。

　　借央企受限“退地令”之際，地方國(guó)資正加速進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在土地市場(chǎng)上唱起了主角。

　　央企走后

　　北京的土地出讓方式，正在悄然發(fā)生變化。近2個(gè)月以來(lái)，招標(biāo)成為最主要的手段，而此前的慣常方式是拍賣。

　　按照北京市土地儲(chǔ)備中心副主任葉向忠的說法，這一改變的初衷是“避免價(jià)高者得”。事實(shí)表明，此舉對(duì)北京國(guó)企的刺激作用明顯。

　　6月25日，北辰以招標(biāo)方式拿到順義區(qū)一地塊，刨去公建，樓面地價(jià)為9470元/平方米。

　　“我們公司比較穩(wěn)健，不會(huì)去拿高價(jià)地，這個(gè)價(jià)格很合理�！北背蕉毓▽�(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

　　該地塊周邊項(xiàng)目目前單價(jià)在1.6萬(wàn)元到1.8萬(wàn)元之間，最高達(dá)到2.1萬(wàn)元�！拔覀兊捻�(xiàng)目在順義新城中心，區(qū)位很好，未來(lái)2到3年，價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上升�！惫ㄕf。

　　在外界看來(lái)，作為北京本土房企，北辰的回歸姍姍來(lái)遲，長(zhǎng)沙地王的“解套”成為直接誘因。

　　“項(xiàng)目因?yàn)轶w量大，前期確實(shí)占?jí)嘿Y金比較多�！惫ㄕf。但他同時(shí)表示，北辰這兩年沒在北京土地市場(chǎng)上有動(dòng)作，是土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈所致�！坝绕涫侨ツ�，三天兩頭刷新紀(jì)錄。我們實(shí)際上參與了不少地塊的拍賣，但它們最終超出了公司的預(yù)期價(jià)格，所以沒拿。”

　　土地市場(chǎng)正發(fā)生微妙變化，國(guó)資委發(fā)布“退出令”后，央企身影漸漸隱去。7月16日，通州和昌平兩塊居住用地招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，參與投標(biāo)的10家企業(yè)中，僅有中國(guó)水電一家央企。而2009年下半年，北京市土地儲(chǔ)備中心大廳內(nèi)，一直是央企大鱷敘舊的場(chǎng)所。

　　就在此次招標(biāo)會(huì)上，久未謀面的華遠(yuǎn)地產(chǎn)兩次出手，在兩塊地的投標(biāo)中均報(bào)出了最高價(jià)。華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)在近期的各種論壇上，多次表達(dá)過“華遠(yuǎn)將瞄準(zhǔn)二、三線城市”的意愿，但央企的退場(chǎng)和土地出讓方式的變化，讓華遠(yuǎn)看到了返京的希望。

　　北京首開成為土地市場(chǎng)最大的受益者。在其近兩個(gè)月內(nèi)拿到的4幅地塊中，2塊來(lái)自拍賣，2塊來(lái)自招標(biāo)。

　　一位參與投標(biāo)的國(guó)企老總坦言，招標(biāo)過程中有一項(xiàng)綜合業(yè)績(jī)分，“歷史比較長(zhǎng)的國(guó)企，肯定有優(yōu)勢(shì)，央企退出了，接下來(lái)是地方國(guó)企的機(jī)會(huì)”。

　　6月29日房山區(qū)地塊的投標(biāo)中，共有6家開發(fā)商參與爭(zhēng)奪。在報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，華遠(yuǎn)、首開和中水電分列前三位，之后才是3家小公司。而隨后的綜合業(yè)績(jī)?cè)u(píng)標(biāo)環(huán)節(jié)，則完全成為地方國(guó)企和央企的比拼。最終首開憑借在綜合業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)指標(biāo)上的高得分，擊退華遠(yuǎn)和中國(guó)水電。

　　首開內(nèi)部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，“招標(biāo)的門檻比較高，不像掛牌，誰(shuí)都可以來(lái)爭(zhēng)一爭(zhēng)�！�

　　此次爭(zhēng)奪中，華遠(yuǎn)的報(bào)價(jià)高出首開2億元，卻最終敗北，這似乎是對(duì)此前“價(jià)高者得”的顛覆。但綜合業(yè)績(jī)的考量，則為小開發(fā)商出了一道難題。

　　“退地令”地方版

　　北京國(guó)企在京大獲全勝之際，臨近的山東房地產(chǎn)市場(chǎng)上正掀起另一場(chǎng)風(fēng)波。

　　6月13日，山東省國(guó)土資源廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的通知》，明確規(guī)定，“我省嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)�！�

　　從山東省國(guó)土廳的表述中可知，該通知是對(duì)今年初國(guó)務(wù)院“國(guó)十一條”的地方配套政策，但其對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)企的拿地限制，卻比“國(guó)十一條”更為嚴(yán)厲，這被當(dāng)?shù)孛襟w解讀為“樓市準(zhǔn)入禁令”。

　　正是這一新規(guī)，讓向來(lái)國(guó)企獨(dú)大的山東房地產(chǎn)市場(chǎng)頗有措手不及之感。

　　重汽地產(chǎn)一位高層對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者提出自己的疑問，“此前只有國(guó)資委對(duì)央企下達(dá)退出令，對(duì)省屬國(guó)企并沒有這項(xiàng)規(guī)定��！你能不能問問省國(guó)資委是什么態(tài)度？”

　　重汽地產(chǎn)在1993年便進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，依托重汽集團(tuán)的舊廠區(qū)，在濟(jì)南中心城區(qū)擁有相當(dāng)體量的土地。

　　7月22日，中國(guó)重汽集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)在重汽地產(chǎn)的會(huì)議中，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)把地產(chǎn)做大做強(qiáng)。

　　“房地產(chǎn)也是重汽的主業(yè)。原來(lái)只做汽車，現(xiàn)在增加了兩個(gè)，分別是地產(chǎn)和金融。這是集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略。”上述重汽地產(chǎn)高層表示。

　　按照國(guó)土廳通知，重汽地產(chǎn)并不在山東省退出令之列。而另一國(guó)企山東高速，在迅猛擴(kuò)張之際，則面臨巨大政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　山東高速為山東唯一一家高速公路板塊上市公司。7月10日，其發(fā)布公告稱，向下屬全資子公司山東高速投資發(fā)展有限公司增資10億元，參與省內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。山東高速內(nèi)部人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者透露，“增資有兩個(gè)原因，一是繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備，二是有新項(xiàng)目要上馬了。”

　　高速投資成立于2008年6月13日，是山東高速的全資子公司，注冊(cè)資本金2億元，主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

　　公開資料顯示，該公司自成立以來(lái)，僅有萊蕪市的雪野湖一期項(xiàng)目即將開發(fā)，占地面積280畝。而從今年開始，高速投資開始發(fā)力，2月8日，其與杭州綠城簽署戰(zhàn)略框架協(xié)議。公告顯示，雙方將在50億元額度范圍內(nèi)合作，模式為共同組建項(xiàng)目公司。

　　敲定戰(zhàn)略合作伙伴，向子公司大舉增資，山東高速發(fā)展地產(chǎn)的雄心暴露無(wú)遺。而國(guó)土資源廳的一紙文件，令其擴(kuò)張前景驟然生變。

　　感受到壓力的絕非只有山東高速。山東國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)者大有人在，魯商置業(yè)董秘姜國(guó)棟在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)，“我相信不只山東出政策，其他地方也會(huì)出臺(tái)類似政策�！�

　　魯商置業(yè)為山東省商業(yè)集團(tuán)總公司下屬子公司，接近該公司的人士透露，山東省商業(yè)集團(tuán)此前在商業(yè)領(lǐng)域的利潤(rùn)率并不高，地產(chǎn)業(yè)的地位正在迅速提高，已經(jīng)升級(jí)為集團(tuán)主業(yè)。

　　山東省國(guó)資委副主任樊軍告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》，目前國(guó)資委下轄31家直屬國(guó)企，其中16家涉足房地產(chǎn)業(yè)。不乏山東高速、兗礦集團(tuán)等非地產(chǎn)主業(yè)國(guó)企。

　　山東省國(guó)資委提供的資料顯示，2008年末，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額312.7億元，占16家省管企業(yè)的5.69%；營(yíng)業(yè)收入97.4億元，占2.48%；利潤(rùn)總額3.9億元，占1.37%；職工人數(shù)1.6萬(wàn)人，占2.9%。 “省管企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)是煤炭、鋼鐵、黃金和汽車零部件，地產(chǎn)資產(chǎn)所占比例并不大�！狈娬f。

　　盡管比例不大，但國(guó)企發(fā)展地產(chǎn)的勢(shì)頭迅猛。在濟(jì)南，已有保利、中海、綠城、恒大等外來(lái)品牌入駐，可與之抗衡的唯有地方國(guó)企，如海爾地產(chǎn)、海信地產(chǎn)、魯商置業(yè)、重汽地產(chǎn)等，均表現(xiàn)出明顯上升勢(shì)頭。

　　過半數(shù)山東國(guó)企涉足房地產(chǎn)，看中的是未來(lái)較高的利潤(rùn)率。根據(jù)山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗測(cè)算，山東省一般行業(yè)的平均利潤(rùn)率為5%到8%，而房地產(chǎn)業(yè)在20%以上。

　　炒高地價(jià)成為央企被勒令退場(chǎng)的原因，而地方國(guó)企遭遇的情況類似。綠城一位高層對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說，“我對(duì)國(guó)企和央企拿地，抱有非常大的反感，大多數(shù)地王都出自它們。用國(guó)家的錢來(lái)炒高地價(jià)，這是比較不負(fù)責(zé)任的行為�！�

　　當(dāng)?shù)刈畲蠓康禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)信立怡高的一位分析師透露，6月份，濟(jì)南共有8幅地塊成交，成功獵地者一半為國(guó)字號(hào)。如中國(guó)建設(shè)銀行山東省分行、青島啤酒、海信地產(chǎn)、中國(guó)人壽山東分公司�！皾�(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)并不發(fā)達(dá)，而這8塊地都是商業(yè)用地，足見國(guó)企胃口之好�！�

　　就在山東省國(guó)土資源廳下發(fā)文件后不久，7月22日，山東黃金與濟(jì)南天橋區(qū)政府簽約，準(zhǔn)備合作開發(fā)該區(qū)域的鵲山龍湖項(xiàng)目，有消息稱，山東黃金此舉將拿地3000畝。

　　退出拉鋸戰(zhàn)

　　對(duì)于山東國(guó)土廳的“退出令”，海爾地產(chǎn)一位受訪高層略顯無(wú)奈�！巴恋厥袌�(chǎng)應(yīng)該是公開的，今天禁止央企，明天禁止國(guó)企，這種游戲規(guī)則不公平�？啃姓深A(yù)無(wú)法解決問題，得從制度上做變革。”

　　按照通知規(guī)定，山東高速在退出之列。但該公司一位高層表示，參與地產(chǎn)開發(fā)的并非山東高速本身，而是下屬的子公司�！斑@個(gè)子公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)，而且也不是自己做，是和綠城集團(tuán)合作，針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，并不違背國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)。”

　　他認(rèn)為，政策并未要求地方國(guó)企子公司不做地產(chǎn)�！白钇鸫a在當(dāng)前，我們公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不受影響，完全可以做�！�

　　重汽地產(chǎn)受訪高層表露出相似意見�！皣�(guó)土廳的文對(duì)我們沒有影響，如果是國(guó)資委下文，力度會(huì)更大些�！�

　　他們的自信并非全無(wú)理由，山東省國(guó)資委提供的資料顯示，當(dāng)?shù)貒?guó)企參與房地產(chǎn)業(yè)，所開發(fā)土地多是老國(guó)企城區(qū)用地，同時(shí)對(duì)職工安置和加快國(guó)企改革有比較大的促進(jìn)作用�！坝械囊虺鞘薪ㄔO(shè)需要，承擔(dān)地方政府的建設(shè)任務(wù)�！�

　　重汽地產(chǎn)一直參與濟(jì)南天橋區(qū)棚戶區(qū)的改造，接近重汽地產(chǎn)的人士透露，“很多地方政府都希望重汽地產(chǎn)這樣的國(guó)企進(jìn)來(lái)�！�

　　疑問之下，山東省國(guó)資委的意見非常明確。“我們支持省國(guó)土資源廳的工作，接下來(lái)會(huì)加大對(duì)這些企業(yè)的清理整合力度，督促企業(yè)在完成階段任務(wù)后有序退出�！鄙綎|省國(guó)資委副主任樊軍表示。

　　他認(rèn)為，山東國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢(shì)“肯定會(huì)發(fā)生改變”�！暗谝�，如果它們主業(yè)不是地產(chǎn)，就難以打造自身優(yōu)勢(shì)，謀求企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展；第二，很多企業(yè)只是做項(xiàng)目，項(xiàng)目完成后將退出地產(chǎn)領(lǐng)域�！�

　　自2009年，山東省國(guó)資委對(duì)31家省管企業(yè)產(chǎn)業(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況等情況開展清查，目的是“突出優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，做精做強(qiáng)主業(yè)”。樊軍透露，國(guó)資委將對(duì)非主業(yè)內(nèi)資產(chǎn)質(zhì)量不高、效益低、無(wú)發(fā)展前景的企業(yè)堅(jiān)決清理，杜絕盲目多元化。

　　“各企業(yè)根據(jù)要求制定了產(chǎn)業(yè)重組整合方案，今年就開始實(shí)施，涉及到房地產(chǎn)的企業(yè)將得到規(guī)范�！狈娬f。

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地方國(guó)企接力央企地產(chǎn)點(diǎn)評(píng)