而隨著廣州新政細(xì)則出臺(tái)在即，記者昨日就發(fā)現(xiàn)，不少?gòu)幕�、增城的樓盤(pán)都加大了宣傳推廣力度，有樓盤(pán)發(fā)短信宣稱(chēng)本周末就是無(wú)限購(gòu)的“末班車(chē)”，以催促買(mǎi)家入市。記者聯(lián)系相關(guān)開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部人士，該人士卻表示其實(shí)并未收到從化、增城要限購(gòu)的信息�！拔覀円膊磺宄�政策會(huì)否把從化增城納入限購(gòu)范圍，發(fā)這些短信只是一種促銷(xiāo)手段。”這位內(nèi)部人士稱(chēng)，無(wú)論限購(gòu)范圍是否擴(kuò)大，下一步開(kāi)發(fā)商都將把更大精力放在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方面。

　　首付比例

　　非戶(hù)籍高層次人才限購(gòu)一套住房

　　記者昨日從廣州市即將出臺(tái)的《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知〉的實(shí)施意見(jiàn)》中了解到，廣州市已經(jīng)制定了系列政策措施，以促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　限購(gòu)1套住房：其中明確要嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家住房限購(gòu)措施，合理引導(dǎo)住房需求，在一定時(shí)期內(nèi)，暫定對(duì)在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　暫停在本市向其售房：對(duì)在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶(hù)籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房的，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購(gòu)房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　對(duì)符合《中共廣州市委、廣州市政府關(guān)于加快吸引培養(yǎng)高層次人才的意見(jiàn)》有關(guān)高層次人才條件的非本市戶(hù)籍人員，限購(gòu)1套住房。

　　信貸政策：意見(jiàn)中提出，要認(rèn)真配合、協(xié)助各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對(duì)貸款(包括住房公積金貸款)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，其首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　限購(gòu)范圍

　　從化增城將納入限購(gòu)范圍

　　據(jù)悉，由于去年的廣州限購(gòu)令并沒(méi)有把增城和從化兩個(gè)縣級(jí)市納入限購(gòu)區(qū)域，兩地的樓市呈現(xiàn)出風(fēng)景這邊獨(dú)好的狀況。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，去年廣州限購(gòu)令出臺(tái)后，在其他區(qū)域成交量大幅下降的時(shí)候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。網(wǎng)簽均價(jià)更是從去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而從化今年1月樓市的網(wǎng)簽量為944套，比去年9月的661套增加了43%，均價(jià)也從去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于將被納入限購(gòu)范圍，近期增城和從化的樓盤(pán)都加快了推貨節(jié)奏。

　　“從化、增城納入限購(gòu)后，部分‘投資客’將遭到‘凍結(jié)’，成交量也會(huì)出現(xiàn)下滑�！贝鞯铝盒胁呗灶檰�(wèn)部董事黎慶文分析，從化、增城兩地樓市的買(mǎi)家除了一部分為當(dāng)?shù)氐淖宰】鸵酝�，其余絕大多數(shù)為帶投資性質(zhì)或度假休閑性質(zhì)的周末房買(mǎi)家，主要以廣州市民為主。限購(gòu)后，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商不會(huì)馬上降價(jià)，由于目前二手房?jī)r(jià)同樣高企，一些“上車(chē)族”買(mǎi)家也未必會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場(chǎng)，短期內(nèi)難以促使價(jià)格下降。另一方面，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角的效應(yīng)未必會(huì)馬上呈現(xiàn)，更多買(mǎi)家或會(huì)首先轉(zhuǎn)戰(zhàn)到佛山等周邊區(qū)域，同時(shí)廣州市內(nèi)的商業(yè)物業(yè)將會(huì)更受青睞。

　　套數(shù)認(rèn)定

　　房屋套數(shù)認(rèn)定擬認(rèn)房又認(rèn)貸

　　記者從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，與北京等地以家庭持有房屋套數(shù)認(rèn)定不同，廣州擬繼續(xù)采取認(rèn)房又認(rèn)貸的方式確定家庭房屋套數(shù)。滿(mǎn)堂紅研究部對(duì)2010年四個(gè)季度及今年1月廣州二手住宅市場(chǎng)買(mǎi)家購(gòu)房次數(shù)作了整理，發(fā)現(xiàn)二次或以上購(gòu)房的客戶(hù)比例在去年第三季度達(dá)到最高的18.4%，但在去年“10·15”限購(gòu)政策出臺(tái)后，二次或以上購(gòu)房者的比例回落到第四季度的15.1%，該比例在今年1月為16.4%。

　　“信貸收緊將令購(gòu)買(mǎi)力大打折扣，只要銀行可以和房管部門(mén)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，認(rèn)房又認(rèn)貸確認(rèn)家庭房屋套數(shù)的方式完全可以做到�！睗M(mǎn)堂紅研究部周峰分析，在執(zhí)行二套房首付六成的地方細(xì)則后，至少有15%～17%的準(zhǔn)二手客戶(hù)受到影響，而一手樓市受影響比例應(yīng)在30%以上，前期成本明顯增加。而由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”等于給已擁有兩套住房家庭“賣(mài)一再買(mǎi)一”關(guān)上了大門(mén)，將減少二手市場(chǎng)的流通性，在未來(lái)兩三個(gè)月內(nèi)，新增供應(yīng)中小戶(hù)型物業(yè)的數(shù)量會(huì)減少。但地方細(xì)則在短期內(nèi)仍難以改變廣州樓價(jià)持續(xù)高位震蕩的格局，只有在存款準(zhǔn)備金率再累計(jì)上調(diào)1到2個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)難以從容申請(qǐng)到足夠額度開(kāi)發(fā)貸款的情況下，一、二手樓價(jià)才會(huì)在相互影響下出現(xiàn)“短期頂部”。隨著政策迭出，房?jī)r(jià)將極有可能在今年“十一”前后見(jiàn)頂回落。

　　土地出讓模式

　　部分商品住宅用地

　　出讓或配建公租房

　　昨日，記者從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，廣州將探索雙限雙競(jìng)的土地出讓模式，還擬探索在商品住宅用地的出讓中配套建設(shè)公租房。

　　“北京、上海在商品住宅用地配建問(wèn)題上都規(guī)定了具體明確的比例，這不失為增加公租房供應(yīng)的有效辦法。”廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳分析，今年中央已經(jīng)明確全國(guó)要建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，此前中央出臺(tái)的新國(guó)八條已經(jīng)顯示如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，中央的保障力度有可能會(huì)進(jìn)一步加大�！氨Ｕ戏拷ㄔO(shè)要真正落到實(shí)處，比資金更為重要的是土地供應(yīng)�！标惲辗治�，只要土地落實(shí)了，資金問(wèn)題完全可以通過(guò)投融資手段解決。而廣州未來(lái)在商品住宅用地要求配建公租房的過(guò)程中，要考慮如何能夠在相應(yīng)項(xiàng)目?jī)?nèi)保證樓盤(pán)檔次和管理水平，既分散布局又能實(shí)現(xiàn)一定程度的混居，對(duì)保障房建設(shè)提速是一大利好。

　　征稅力度

　　加大對(duì)存量房征稅力度

　　廣州新政細(xì)則中，除了按照中央要求對(duì)購(gòu)買(mǎi)不足5年的物業(yè)按照全額征收營(yíng)業(yè)稅外，還特別強(qiáng)調(diào)要加大應(yīng)用房?jī)r(jià)評(píng)估技術(shù)以加強(qiáng)對(duì)存量房稅收的征管力度。

　　廣州二手樓市多實(shí)行“實(shí)收”制，營(yíng)業(yè)稅增加的成本實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上。合富置業(yè)分析認(rèn)為，新政后營(yíng)業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響：買(mǎi)家消化政策會(huì)產(chǎn)生一定的猶豫，估計(jì)短期之內(nèi)5年內(nèi)次新盤(pán)的交投會(huì)有所減少；增城、花都、南沙、從化等一手住宅供應(yīng)量大、一手樓價(jià)不高的外圍區(qū)域影響會(huì)相對(duì)較大。但從中長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。主要是因?yàn)?年內(nèi)次新房的承接者多為較高端買(mǎi)家，營(yíng)業(yè)稅增加實(shí)際上相當(dāng)于樓價(jià)上漲3%~5%，從目前中心城區(qū)較緊張的供求關(guān)系看，交易成本增加3%~5%并不難接受；另外，5年內(nèi)次新房并非廣州二手樓市的主流，大部分是5年以上的物業(yè)。

　　而加大應(yīng)用房?jī)r(jià)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)對(duì)存量房稅收征管力度之后，對(duì)于二手買(mǎi)家的最直接影響也會(huì)是增加購(gòu)房成本，不過(guò)龍斌認(rèn)為，稅收并不是影響成交的關(guān)鍵因素，最多只會(huì)令買(mǎi)家短期觀(guān)望，他堅(jiān)持認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)狀況看，影響二手樓市的關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、通脹以及房貸、限購(gòu)等政策。

　　外地人購(gòu)房納稅證明從1年增加至2年，此項(xiàng)政策要比北京的5年寬松。中山大學(xué)教授楊衛(wèi)華認(rèn)為，外地人購(gòu)房納稅證明從1年增加至2年，沒(méi)有在本地工作的外地人要獲得納稅證明的難度加大，去年“10·15”新政實(shí)施時(shí)，實(shí)際操作上可以通過(guò)向稅務(wù)機(jī)關(guān)“補(bǔ)稅”以獲得納稅證明，但楊衛(wèi)華指出，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)再出具2年的納稅證明，而且“補(bǔ)稅”的成本也加大了。

　　不過(guò)中介認(rèn)為，納稅證明的影響不大。“1年的納稅證明跟2年的差不多�！焙细恢脴I(yè)首席分析師龍斌指出。

　　二手樓價(jià)：

　　全年漲幅將明顯縮窄

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌認(rèn)為，到3月中下旬政策將被消化，市場(chǎng)“恢復(fù)正�！�，也就是該買(mǎi)房的依然會(huì)買(mǎi)房，成交量會(huì)比目前觀(guān)望期要有所回升。

　　至于房?jī)r(jià)，中介普遍認(rèn)為難以下降�？傮w來(lái)說(shuō)，廣州細(xì)則對(duì)二手供應(yīng)和需求都有壓制，但由于不少業(yè)主惜售，供應(yīng)量會(huì)大幅減少，而需求卻不會(huì)減少過(guò)多。二手價(jià)格會(huì)保持在窄幅上升趨勢(shì)，到今年6月、7月到頂，若屆時(shí)信貸依然收緊，有業(yè)主就會(huì)考慮降價(jià)出售，屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)有所回調(diào)。全年來(lái)看，二手房?jī)r(jià)將有10%~12%的升幅，但已經(jīng)比去年三成多的升幅要低得多。

　　龍斌認(rèn)為，“新國(guó)八條”將會(huì)對(duì)約兩到三成的二手買(mǎi)家產(chǎn)生不同程度影響，對(duì)四成以上的一手買(mǎi)家產(chǎn)生實(shí)際影響，新政對(duì)一手樓市的實(shí)際影響要大于二手樓市。由于政策力度空前，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)對(duì)買(mǎi)家的心理產(chǎn)生極大的影響，整體一、二手市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入觀(guān)望和消化期。價(jià)格方面，政策并不能從根本上扭轉(zhuǎn)樓價(jià)上行的總趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2011年廣州二手樓價(jià)仍會(huì)以平穩(wěn)上漲為主基調(diào)。

　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)：

　　一線(xiàn)城市樓價(jià)

　　今年或降一成

　　昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》實(shí)施后70個(gè)大中城市的首份住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，70個(gè)大中城市1月新建商品住宅同比價(jià)格上漲的有68個(gè)城市，下降的有2個(gè)城市。其中，漲幅超過(guò)10%的城市有10個(gè)。而有60個(gè)城市的環(huán)比價(jià)格則保持繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

　　記者留意到，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，廣州房?jī)r(jià)1月的環(huán)比上升幅度為1.7%，而廣州市國(guó)土房管局本周公布的數(shù)據(jù)則顯示，廣州市屬十區(qū)上月房?jī)r(jià)環(huán)比下降5.8%。數(shù)據(jù)不同主要是由于計(jì)算方法不同造成的。

　　瑞穗證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光表示，昨日，央行又再宣布從2011年2月24日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，符合預(yù)期。央行此舉主要出于兩點(diǎn)考慮：一是，對(duì)沖流動(dòng)性壓力；二是，作為遏制通貨膨脹的努力。另外，頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率也是緊縮政策的重要體現(xiàn)。我們維持原有判斷，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)為對(duì)抗通脹風(fēng)險(xiǎn)和打壓房?jī)r(jià)泡沫，政策趨緊步伐可能快于市場(chǎng)預(yù)期。

　　1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格普遍上揚(yáng)，二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲表現(xiàn)強(qiáng)勁。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速加快，主要有兩方面原因。

　　一是，調(diào)控政策出臺(tái)之前，房地產(chǎn)稅出臺(tái)、加息預(yù)期等因素導(dǎo)致購(gòu)房需求提前釋放。

　　二是，通脹預(yù)期加大，部分居民已經(jīng)將“更多投資”取代“更多儲(chǔ)蓄”，作為第一選擇。在“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策更加嚴(yán)厲”、“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步深入”、“新一輪貨幣緊縮周期啟動(dòng)”、“房地產(chǎn)商資金鏈趨緊”、“保障房供應(yīng)充足”以及“當(dāng)前房?jī)r(jià)實(shí)為過(guò)高”的六大重壓之下，尤其是在加息和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的措施下，中國(guó)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　沈建光預(yù)計(jì)，2月份我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍舊低迷，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)趨于溫和。今年全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格至少下降5%，一線(xiàn)城市至少下降10%。

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• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)