首先，房地產(chǎn)稅作為政府的稅收，需要有法律作為保證。凡有財產(chǎn)稅的國家，都有一系列的法律保證財產(chǎn)稅的順利實施。在香港，差餉的主要法律為《差餉條例》，其中對差餉的繳納人、征收范圍、評估方法、繳納方法、罰則等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定；《差餉豁免條例》則對稅收豁免進(jìn)行了規(guī)定。在加拿大BC省，《評估法案》中對財產(chǎn)稅的評估對象、評估方法、稅收清單、上訴等進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定；《評估機(jī)構(gòu)法案》則對評估機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職能等進(jìn)行了明確規(guī)定。

    法律為房地產(chǎn)稅的設(shè)立與評估的順利實施提供了保障，而目前中國還沒有房地產(chǎn)稅相關(guān)法律出臺，尤其是“房地產(chǎn)稅評估法”還沒有出臺，因此在法律方面，中國還不具備開征條件。

    第二，房地產(chǎn)稅的評估與征管需要大量數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)。在前面的文章中已經(jīng)提到，房地產(chǎn)稅需要包括稅收、土地、房屋等多個政府部門協(xié)調(diào)配合，實現(xiàn)政府?dāng)?shù)據(jù)的共享。根據(jù)北大—林肯研究中心2010年房地產(chǎn)稅示范項目研究，中國房地產(chǎn)稅相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)基本具備。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，政府相關(guān)部門已經(jīng)建立了土地數(shù)據(jù)庫、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫等，可以說數(shù)據(jù)方面已經(jīng)基本具備了開征房地產(chǎn)稅的條件。

    第三，房地產(chǎn)稅的開征需要批量評估技術(shù)和批量評估系統(tǒng)技術(shù)的支持。房地產(chǎn)稅評估需要在短時間內(nèi)對大量不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一、準(zhǔn)確的評估，因此需要批量評估技術(shù)和系統(tǒng)作為技術(shù)支持。這一方面，經(jīng)過7年房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，各省至少一個城市建立了計算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng)（CAMA系統(tǒng)）。因此，在評估技術(shù)和評估系統(tǒng)方面，中國基本具備了開征的條件。

    綜上所述，中國房地產(chǎn)稅在技術(shù)層面上已經(jīng)基本具備了開征條件，尤其是使用收益法對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行的評估。目前缺少的是法律和政策層面對房地產(chǎn)稅的推動。

    深圳、杭州走在前面

    經(jīng)過7年的試點(diǎn)工作，房地產(chǎn)稅批量評估試點(diǎn)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)推開。2009年，國家稅務(wù)總局要求各省至少有一個城市開始房地產(chǎn)稅批量評估試點(diǎn)工作。通過對試點(diǎn)城市情況的了解，一些城市在數(shù)據(jù)的積累、批量評估技術(shù)以及機(jī)構(gòu)設(shè)施方面已經(jīng)具備了開征房地產(chǎn)稅的條件。

    一是深圳市。深圳的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作始于2005年，到目前為止已經(jīng)在機(jī)構(gòu)、數(shù)據(jù)和系統(tǒng)方面具備了開征條件。

    （1）機(jī)構(gòu)設(shè)置。深圳在土地與房屋管理機(jī)構(gòu)設(shè)置上具有綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，其規(guī)劃和國土資源委員會承擔(dān)了城市規(guī)劃、土地資源管理、房地產(chǎn)管理、測繪、地名管理等多項職能。這樣的機(jī)構(gòu)設(shè)置為房地產(chǎn)稅的推行提供了良好的管理體制基礎(chǔ)。尤其是在房地產(chǎn)稅評估相關(guān)數(shù)據(jù)的搜集與整合上，這樣的機(jī)構(gòu)設(shè)置有利于土地數(shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)與房屋數(shù)據(jù)的整合。而事實上，深圳市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以及規(guī)劃數(shù)據(jù)都已經(jīng)與土地數(shù)據(jù)實現(xiàn)了空間上的整合，形成了完善的空間數(shù)據(jù)庫。

    在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，2007年深圳市將市房地產(chǎn)估價中心與市房地產(chǎn)研究中心合并，成立了深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心，是直屬于規(guī)劃和國土資源委員會的法定機(jī)構(gòu)。作為機(jī)構(gòu)設(shè)置的創(chuàng)新，深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心由一個管理委員會作為決策層，對評估中心的重大事項進(jìn)行決策。管理委員會由政府部門代表、社會人士代表以及評估中心主任組成。其中理事長為規(guī)土委官員，副理事長為財稅部門官員，體現(xiàn)其主要隸屬關(guān)系。、

    機(jī)構(gòu)職能設(shè)置上，深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心負(fù)責(zé)的工作包括：政府房地產(chǎn)管理中涉及的各種土地及房地產(chǎn)評估，如出讓底價、基準(zhǔn)地價等；政府投資公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目拆遷補(bǔ)償評估與費(fèi)用測算；全市住房專項調(diào)查及房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)發(fā)布；全市公益性地質(zhì)環(huán)境和礦產(chǎn)資源的調(diào)查、評價與危險性評估；為其他政府相關(guān)部門提供專業(yè)咨詢等。

    因此，深圳在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面已經(jīng)具備了房地產(chǎn)稅開征的基本條件。

    （2）數(shù)據(jù)積累與CAMA系統(tǒng)建設(shè)。作為規(guī)土委的直屬機(jī)構(gòu)，深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心在土地、房產(chǎn)、規(guī)劃等數(shù)據(jù)獲取方面具有優(yōu)勢，可以直接利用部門內(nèi)部數(shù)據(jù)資源，由于評估中心管理委員會成員由政府相關(guān)各部門官員組成，在稅收等數(shù)據(jù)的獲取上也具有優(yōu)勢，大大節(jié)省了數(shù)據(jù)收集和整合的成本。同時，評估中心的前身是市房地產(chǎn)估價中心與市房地產(chǎn)研究中心，因此在房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)的積累上具有一定的基礎(chǔ)。開始試點(diǎn)以來，深圳市專門針對房地產(chǎn)稅評估進(jìn)行了數(shù)據(jù)的收集與整理，形成了宗地信息、樓宇信息、房屋信息以及權(quán)利人信息的房地產(chǎn)稅評估數(shù)據(jù)庫，并且將數(shù)據(jù)庫與宗地矢量化地圖進(jìn)行了整合，形成了完整的空間數(shù)據(jù)庫。

    CAMA系統(tǒng)建設(shè)方面，深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心已經(jīng)開發(fā)了房地產(chǎn)批量評估系統(tǒng)。系統(tǒng)與各相關(guān)部門數(shù)據(jù)庫建立了數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)了電子化數(shù)據(jù)共享。

    二是杭州市。杭州市從2006年開始建設(shè)房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)，最初的目的是用于加強(qiáng)契稅的征管。2008年4月系統(tǒng)正式投入運(yùn)行，取得了良好的效果。這也是房地產(chǎn)批量評估系統(tǒng)在實際中應(yīng)用的第一次嘗試。雖然房地產(chǎn)稅評估中對價值的評估要求與契稅不同，但是在基本方法和系統(tǒng)架構(gòu)等方面是一致的。因此杭州市在房地產(chǎn)稅評估方面也具備開征房地產(chǎn)稅的實力。

    （1）數(shù)據(jù)收集與評估的外包模式。與深圳市成立專門的評估部門不同，杭州市采取了將數(shù)據(jù)收集和系統(tǒng)建設(shè)外包的模式，通過政府公開招標(biāo)的方式，綜合考察公司的資質(zhì)、實力、服務(wù)和報價，選擇了房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和軟件開發(fā)公司作為數(shù)據(jù)收集和系統(tǒng)建設(shè)的承擔(dān)者。

    實踐證明，這種外包的模式充分利用了私人部門的專業(yè)知識和人力資源，在沒有增加稅務(wù)部門人員的前提下，比較短的時間內(nèi)完成對杭州市住宅、別墅和商業(yè)店鋪的調(diào)查，以及建立了市場比較法和成本法的不動產(chǎn)批量評估系統(tǒng)。

    （2）數(shù)據(jù)積累。杭州市在政府部門信息化建設(shè)上投入很大，規(guī)劃局、房管局、國土局和民政局都建立了各自基于GIS開發(fā)的綜合信息系統(tǒng)。同時杭州市房管局對新建商品房和二手房屋實行了網(wǎng)上預(yù)（銷）售合同簽訂與及時登記備案制度，國土局也對土地出讓情況在網(wǎng)上進(jìn)行公示，財產(chǎn)局直屬征管局也積累了從1995年起的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)。各部門的信息化建設(shè)為房地產(chǎn)稅評估與征管打下了完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

    在政府部門間數(shù)據(jù)共享方面，由負(fù)責(zé)房地產(chǎn)契稅征管的財產(chǎn)局直屬征管局牽頭，聯(lián)合房管、國土、規(guī)劃、民政等部門一起研究系統(tǒng)設(shè)計方案，并達(dá)成了數(shù)據(jù)共享協(xié)議。

    因此，在數(shù)據(jù)積累方面，杭州市已經(jīng)基本達(dá)到了房地產(chǎn)稅評估征管的需要。

    北京金融街（000402）試點(diǎn)成果

    2010年，北大—林肯研究中心在北京市金融街地區(qū)使用收益法對區(qū)域內(nèi)寫字樓開展了批量評估與征管的示范項目。示范項目包括了24個寫字樓項目，運(yùn)用收益法批量評估模型對其進(jìn)行評估。北大—林肯研究中心與軟件公司合作，仿照國際先進(jìn)的CAMA系統(tǒng)，開發(fā)了收益法批量評估系統(tǒng)，并在中國首次將GIS技術(shù)結(jié)合到CAMA系統(tǒng)中，實現(xiàn)了評估結(jié)果的查詢與簡單的空間分析。

    示范項目另一個重要成果是以金融街入手，摸清中國房地產(chǎn)稅相關(guān)數(shù)據(jù)的情況，嘗試建立一套數(shù)據(jù)收集流程。通過對相關(guān)政府部門的調(diào)研，房地產(chǎn)稅相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)比較齊全，尤其是土地數(shù)據(jù)已經(jīng)比較完善。下一步要重點(diǎn)研究如何將分散在各部門的數(shù)據(jù)有效整合。

    評估結(jié)果方面，示范項目對示范區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行了收益法批量評估，并按照當(dāng)前稅收規(guī)模測算了房地產(chǎn)稅稅率。按照現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的稅收規(guī)模，按照評估價值征收的房地產(chǎn)稅稅率約為0.877%。如果考慮營業(yè)稅附加，包括城建稅附加和教育費(fèi)附加，按照營業(yè)稅0.5%計算，稅收規(guī)模不變條件下，房地產(chǎn)稅稅率約為0.881%。

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